绿地控股失约4000亿目标，回款率下滑至77%

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9：00—10：00时段

主持人：严晓宁

嘉   宾：

黄    博    方正证券首席投资顾问

张翠霞    益学投资金融研究院院长

刘    斌    中证券投资顾问部首席市场策略师   

14：00—14：30时段

主持人：罗晓芳

嘉   宾：

林隆鹏    国泰君安证券研究所首席市场分析师

余少波    弘扬投资管理（深圳）公司董事长

14：30—15:00时段

主持人：黄永东

嘉    宾：

马全胜   富国基金首席策略分析师

2014年是绿地最为辉煌的时刻，其以2408亿元的销售成绩坐上榜首位置，终结了连续多年以万科为首的地产时代。彼时，万科和绿地已经开始呈现不同的姿态，绿地强调“规模”，万科则将“回款”提作重。

然而，房企的发展路径总是有着极大的相似性。没过多久，绿地也开始喊着要“狠抓回款、提升回款率”。从绿地历年年报中可以到，2016年绿地的回款率曾有过大幅的增长，为79.41%，同比增幅达35.4%。

但2017年开始，绿地的回款速度开始放缓，回款率为79.97%，增长幅度不到1个百分。去年更是进一步恶化，回款率不增反跌，跌幅约3%。

国泰君安研究报告指出，网签备案政策与银行贷款审核速度是唯一一个对房企回款率产生实质性影响的因素。自2017年以来，国内超百城发布楼市调控政策，部分城市实行严厉的限签限贷等政策，一二线城市更甚。

“这些地区往往新售楼盘的网签排队期都要长达三月，后续银行贷款的发放也要经历数月周期，一些高端楼盘由于限价，网签和审贷的周期更长。这样来，总计可能要等六七个月才能完成网签并获得银行按揭贷回款。”

换言之，城市的布局主导着房企的回款率，而这恰好是绿地的短板所在。一直以来，华东地区都是绿地的“粮仓”。

在市场形势乐观的时候，华东地区的去化能力毋庸置疑。但去年严峻的调控环境让不少重仓华东的房企栽了跟头，绿城、滨江都曾坦言因为调控因而在去年下半年主动放慢节奏，绿地也难幸免。

体现到回款层面，数据显示，去年一季度，绿地的回款率一度高达120%，去年中期，这一数字也维持在91%的高位。下半年开始，深受调控影响，绿地去化和回款均出现下滑，第四季度，绿地的回款率跌至64%。

“回款率确实与市场相关，去年下半年，尤其是第四季度，市场情况不是那么乐观，回款率相应下降一些也是正常的。”绿地相关人士称，虽然有些波动，但目前绿地的回款率仍在预期之内。

回款成行业难题

亿翰智库研究报告提到，在近两年融资环境趋紧的情况下，房企获得融资的渠道也在收窄，因此加快销售回款是房企确保现金流安全的重要方式，也是房企拿地扩张的重要支撑。

在此大环境下，与绿地一样强调回款的房企不在少数。万科是较早提出回款目标的房企，往年万科的回款率基本保持在95%以上。去年，万科定下回款6300亿元的目标。

可实践起来却并不容易，时值年中时，万科的回款任务完成度还不足50%。见此情形，万科董事会主席郁亮还曾“训话”，表示6300亿元的回款目标是所有业务的起、基础和保障，“如果6300亿元回款目标没有达成，万科所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

万科方面透露，目前其回款率在93%左右，这也是一线房企常见的回款水平，碧桂园去年实现90%以上回款率，中海、龙湖等房企回款率亦超过90%。

不过，能够达到90%回款率的房企毕竟是少数，从万科的故事中，外界已经能感受到房企所面临的窘境。毫无疑问，如今“如何加快回款”已经成为房地产行业的一个痛。

安证券研究报告显示，以销售回款为主力的资金到位情况良好，但回款率持续下行。数据显示，截止2018年12月的到位资金情况，销售回款占到位资金比重高达47.7%，维持历史高位。

回款率方面却有相反的表现，“自2018年6月份以来，销售回款率低于60%，并持续下行，这一表现与2011年6月份开始的销售回款率持续低于60%相似。我们认为，当前行业资金紧张环境尚未有显著改善，作为资金主要来源的销售回款也有疲弱之态，短期内房企做出相关行为加速资金回笼或仍是方向之一。”

但国泰君安还是有正面的展望，其预计回款问题对于房企资金链的负面影响将在2019年边际弱化。“进入2019年后，房企普遍放缓拿地节奏，房地产行业融资也有逐步放开的迹象，因此综合来，预计低回款率对于房企资金链的负面影响将在2019年也将边际弱化。”