沐阳：第二波行情的主线力量在哪里？—4.1

市场的第二波行情猝不及防

上证指数2天涨了5.7%，大部分个股跑输指数

而行情在以一种几乎是逼空的方式上行

那么到底第二波的行情该如何做呢？

今天就聊这个

1.指数放量新高，资金去了哪里？

首先一下大盘指数的位置，已经突破平台新高了，

那么第一个核心问题，就是什么带动指数突破新高的？

上一次完成这个任务的是证券板块为首的大金融，比如当时的证券是先于指数完成结构性突破，2.22日证券先行涨停板，然后次日指数大阳线再次涨停板，第一波资金主线大金融。

再这里带动指数突破的板块，好像并不是证券，因为很明显，他是弱于指数的横盘结构，指数都突破了，他还么有。

2.强于指数新高的板块有这几个！

说出来我也有意外，不是证券，不是软件，不是银行。就是这几个板块强于指数环境。

1）化工板块—【浙江龙盛(600352)、股吧】

很大程度上是因为近期的事件驱动下，浙江龙盛为首的分散染料涨价下带动了整个化工板块突破行情，前期化工一直是一个趋势的上涨。

2）建材——华新水泥，【海螺水泥(600585)、股吧】

华新水泥历史新高，海螺水泥历史新高。属于明显的业绩驱动股，年报披露后PE不到10倍？

3）房地产——新城控股

历史新高的是新城控股，几个大股万科A，保利也是趋势突破行情。好像PE也很低，10倍左右。

那么强于指数的板块确实有共同，就是基本面好，市盈率低，普遍都在10倍左右。

其实这个业绩或者说基本面驱动的有没有提前号呢？

应该是有的，贵州茅台在3.29日的历史新高突破，他这个东西号称价值投资的超级偶像，据说这个象征意义丝毫不弱于妖股板块的东方通。

想想也是，价值投资者也有投机派啊，他着贵州茅台每年才30%增速就历史新高了？那大华新水泥，鲁西化工，每年100%+200%+的增速不是上天了？

这就好像东方通当时炒5G历史新高，大家想象力也一般啊，不就便宜嘛，3.7到37块。那我大工业大麻，大人民网想象力都比你5G强，不是上天啊？

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核心都是当一个市场偶像打出释放效应后，同样思维方式的资金跟随和扩散的过程。

当然，还有一种理解，就是增量资金的性质：

开年行情带来了新基金的增量认购，按照时间计算，新基金的钱差不多也快到账了，能扛过熊市的基金一般买的啥？大蓝筹，业绩股。给他们新钱，就所有组合再买一遍。。。

以此标准判断，新城控股84.57%的负债率，完全符合发改委“优质企业”的要求，而且其他3个条件新城控股也达标。

从资产端来，新城控股的资产具有良好的现金流回收能力，资产质量较高。年报显示，2018年，公司操盘项目回款率达92%，实现经营性现金流净额38.17亿元。

公开息显示，国内地产行业运营能力的标杆企业万科对2018年的回款率目标是93%。新城控股作为成长性房企，回款率已经达到了行业的顶尖水准。

从负债端来，新城控股的债务结构比较健康。704.8亿的有息负债中，以类型划分，银行贷款和发行债券分别占45%和32%；以期限划分，长期贷款和短期贷款分别占74%和26%，短期负债得到了有效控制。

截至2018年末，新城控股尚未使用授额度为836.17亿元，在手现金余额为454.09亿元，短期债务为201亿元，现金短债比2.26倍，流动性充裕，跑赢大多数上市房企。

值得注意的是，这样的成绩是新城控股在加权平均融资成本年化利率为6.47%的前提下取得的。如果新城控股像部分进取型房企一样，把加权融资成本放宽到10个左右，负债率将会有较大的下降空间。

从近几年的年报来，新城控股已经在对资产负债率进行主动控制，逐年稳步下降，保持了资产与负债的动态平衡。2018年的资产负债率84.57%，同比下降1.3百分；净资产负债率为49.2%，较上年下降18个百分。

用是房企安全性的综合体现。中诚近期出具的《新城控股集团股份有限公司2018年公开发行公司债券（第一期）用评级报告》显示，评定公司主体用评级为AAA、评级展望为稳定，债券级别为AAA，表现稳定。

城市布局合理

市场对新城控股的布局提出质疑，但实际情况到底如何呢？

新城控股年报显示，公司土地储备主要分布：一二线城市占比40%，长三角地区三四线城市占38%，环渤海、珠三角和中西部都市圈三四线城市占22%。同时，2018年4季度以来，抓住一二线城市土地价格回落机会，积极在一线和重二线城市拿地。

针对新城控股的土储结构，也会有投资者担心三四线城市的楼市走向，对新城控股业绩的影响。然而，仔细研读新城控股年报，会发现其更加真实和具象的三四线布局。

事实上，“三四线”其实是个意义广泛的大概念。在“一城一策、分类调控”成为主流的当下，判断具体城市，应该根据各地的政策、产业、人口、消费、市场存量等情况做具体分析。

据了解，新城控股每周都会召开“一城一策”市场研究会，且无论再忙，董事长王振华都会亲自参加会议，探讨和挖掘市场机会。在风险与机遇并存的市场里，找到机会，实现业绩持续增长，才是真正的“英雄”本色。

与其他布局三四线的房企主要为纯住宅项目不同，新城控股在三四线项目很大一部分为吾悦广场综合体。依托大型商业的配套效应，综合体中住宅的销售情况亦较一般的纯住宅项目更有保障、表现更好。

2019年1-2月，新城控股的销售业绩为236.59亿元。在市场低位徘徊、恒大、碧桂园同期销售额大比例下滑之时，同比去年“抢房”时期，新城控股依然有24.30%的增长，证明了新城控股业绩的可靠性。

地价决定了房企的获利空间。新城控股避开了激烈竞争的土地战场，2018年新获土地平均楼面地价为2330元/平米，仅占同期销售均价的约19.1%；特别是其中通过商业综合体模式获得的地块楼面均价仅1346元/平米，价格优势明显。

截至今年2月末，新城控股开业+储备吾悦广场共102座，布局25个省份及直辖市，覆盖80个大中城市，其中一二线城市33座、三线44座、四线25座。值得一提的是，四线城市的25座商业综合体，均位于百强县（市）、且大部分位于前五十强县（市），除泉州晋江、福州长乐和昆明安宁、肇庆四会4座以外，其余均位于江苏、浙江两省。

在精选三四线城市的同时，去年下半年以来，新城控股抓住市场窗口期，重布局一二线以及热门三线城市。

以去年12月为例，新城控股住宅开发事业部的纯住宅项目拿地集中在北京、南京、东莞、合肥等一二线城市；同期温州、嘉兴等三四线城市的拿地则主要是吾悦广场综合体。

事实上，截止到2018年底，新城控股土地储备结构中长三角地区占到50%， 环渤海和珠三角占比22%，中西部为28%。新城控股已经是一家进行均衡全国化布局的房企，在分散市场风险之余，也为企业带来更为稳健的规模扩张。

具体到商业方面，新城的商业综合体中，可售住宅、小商铺，能够覆盖综合体开发的大部分成本。比如，昆明呈贡吾悦广场，商业部分约12万方，但配套有约40万方的住宅。

而新城控股自持的大商业——吾悦广场，在2018年取得了非常优异的业绩。2018年有19座吾悦广场实现满铺开业，开业运营的吾悦广场累计达到42座，平均出租率为98.84%；日平均租金为2.3元/平方米，相较2017年的租金水平有所提升；全年实现租金及管理费收入21.16亿元，同比增长107.4%，2015-2018年年均复合增长率达到141%。

需要指出的是，由于绝大部分吾悦广场都还处于培育期，如果刨去当年新开业的部分，吾悦广场的真实租金水平还将继续提升。例如，17 年之前开业的吴江、张家港等 11个吾悦广场，2017 年租金及管理费收入 77692万元，2018 年 100224万元，增长 29%，这是已开业吾悦广场的完整年度对比；17 年开业的桐乡、衢州等 12 家吾悦广场，2017 年租金及管理费收入 24311 万元，2018 年 78443万元，增长了 222.66%，这是新开业吾悦广场的年度增长情况。2017年以前开业的11座广场租金高于2017年新开业的12座广场，主要是由于主力店次主力店有些还在免租期，特别是上一年下半年开业的广场，二是因为商业运营需要培育期，随着广场运营不断成熟，租金及管理费也会逐年提升。已开业广场租金及管理费收入的提升，足以说明了常态情况下运营提升带来的增长情况。

依靠优质的商业布局和运营表现，新城控股2018年获得了地产公允价值变动产生的28.1亿元收益。

在财务处理上，公允价值的确定涉及重大会计估计和判断，包括估值方法的选择，参数的使用等，那么新城控股的这一重估行为是否合理？

首先要明确的是，投资性物业包既括开业项目，也包括未开业项目，只要获得土地证确认了资产，就可划入投资性物业。2018年，在建和建成的吾悦广场从43个增加到72个，这是新城控股进行重估的增量部分。事实上，截至2018年年底，新城控股已经有96个吾悦广场的土地储备，但其中20多个尚未获得土地证，这部分增量并没有进行重估。

对新城控股而言，如果在计算公司盈利能力时将其扣除，在某种程度上意味着大幅低估了商业地产在新城控股产业版图中的价值。另一方面，即使扣掉这部分的利润,新城控股的净利润率仍然达到14%，在行业内属于中高水平。

所以，重估虽然没有产生现金流，但资产增值是实打实的。商业公允价值的变动，实质上体现的是商业物业享受三四线消费升级红利，并凭借良好的商业运营，自身价值随租金升高，和所在区域板块城市化水平的提升，而不断提高的过程。

2018年，新城控股评估增值的总额占公允价值成本的比例约为6.8%，低于行业平均值；评估价值税后金额为20亿元，占净利润不到20%，和其他公司相比处于中性水平。

积极主动分红

优质土地难拿，便宜的钱难找，这是房企2018年的普遍现状。

对于新城控股这样需要快速发展的房企怎么办？

市场通行的做法是合作拿地，合作拿地可以有效平衡风险，同时也可以快速推向市场，压缩回款周期，最大化利用资金和品牌价值。

2018年新城控股的拿地策略体现了快速扩张下的灵活性。公司164个新增项目中，权益小于50%的项目占比为28%，少数股东权益为204亿元。

值得注意的是，尽管合作项目增加，但2018年，新城控股销售权益比为77%，仍然高出大多数规模房企。

克而瑞数据显示，新城控股按销售流量规模排行位列第8位，按权益销售金额排行也位列第9位，销售含金量十足。

事实上，少数股东权益增加是企业获取长期稳定资金来源的一个重要渠道，有利于实现股东价值的最大化。新城控股的少数股东权益主要是由于新城控股合并报表的合作项目其他股东投入的权益，和全行业的其他房企一样，都是随着规模的快速增长而增长。同时，新城控股的少数股东权益还有和母公司共同对外投资的因素。

抛开少数股东权益，新城控股的成长性一直都是用归母净利润来体现。只有真实的归母净利润才能拿出来分红，持续稳定的分红是鉴别一家公司是否优质的重要标准之一。

新城控股上市以来股权融资为0，基本没有对持股比例进行稀释，但每年都实现了现金分红。

2018年年报显示，新城控股将向全体股东每10股派发现金红利15元（含税），预计派发的现金红利共计33.68亿元，股利支付率32.1%，股息率达4.4%，现金分红和股利支付率达到历史新高。

存货周转率较好

年报显示，2018年，新城控股存货规模为1456亿元，存货周转天数为1165.67天，存货周转率为0.37。

乍一，新城控股的存货周转率下降了？不存在的。

基于房地产行业的特殊性，存货规模要和后续销售速度结合来，不同年份绝对值静态比较实际上没有意义。

从存货规模来，一方面，新城控股存货规模的扩大和总资产、负债、货币资金的快速扩大是匹配的；另一方面，新城控股销售大幅提速，目前的存货水平也只占2019年销售目标2700亿元的一半左右，仍然要依靠大量的新增供应。

用存货周转天数这一指标来评价房企同样不合理。

存货周转天数=360/存货周转次数，存货周转次数=主营业务成本/存货平均金额，是基于每年的成本基本不变的情况下公司去存货的速度，但是新城控股的成本每年随收入的增长都是大幅提高的。

从年报深入剖析新城控股的具体存货来，存货周转率下降的主要因是，近几年公司拿地力度一直较大，储备及在建存货增多。而这是未来几年的发展基础。

2018年全年，公司共计新增土地储备共164幅，总建筑面积4773万平方米，其中商业综合体项目新增1940万平方米，合计拿地金额1112亿元。2019年前两月，新城控股以128亿元的拿地金额、474万平方米拿地面积，双双位列行业房企TOP5。

事实上，新城控股主打性价比产品，定位偏刚需，楼盘去化速度在房企中处于上游。

2018年，新城控股0.37的存货周转率，依然高于行业平均水平。2019年前两个月，在龙头房企业绩出现下滑的情况下，新城控股仍然实现了累计合同销售金额约236.59亿元，比上年同期增长24.30%。

从公司账面预收账款（2018年将科目改为合同负债）可以到，2018年底因预销售产生的合同负债达1182.31亿元，约为营收的2倍，这才是新城控股未来存货周转率的体现，同时也为未来2年业绩提供了较高的确定性。（章仅代表作者个人观，不作为投资建议，投资有风险，选择需谨慎）