新城称吾悦广场为基本盘，三四线市场遇天花板逐步收缩，转战一二线能否夹缝中突围？

沉寂许久的民营房企新城控股几天前召开了一场股东会。

这场看似常规的股东会，高层回答了新城是否会爆雷、规模收缩等一系列市场关心的问题。但更重要的是，董事长王晓松透露出一个关键性号，“新城可以与一些港资企业比较，吾悦广场成为了新城的基本盘。”

几个月前的年报中，新城仍旧坚持着“住宅+商业”双轮驱动战略，现在看来，重点似乎发生了变化。这或许意味着，曾经的十强房企、此轮调控中的“民营示范房企”新城控股试图扭转方向，走上另一条路。听起来，这更像是一家港资企业的作风，以租金收益为底层，住宅开发项目去做补充。

一方面销售在持续下滑，去年新城控股的销售同比下降34%，刚刚发布的销售月报显示，今年前五个月这个数字扩大到41.67%。不仅如此，新城控股的规模已经从原本的十强滑落至十七八位；另一方面，土地市场上，新城也已经有近五年没有实质性进账。

“整个公司集中精力偿还纯用债，公开市场‘爆雷’不太可能发生。”王晓松说，而解决用贷的方式，也是商业。“这几年无论多艰难，公司每年基本上还是按期实现重资产商业的开业。这部分新增的商业可以用抵押贷款替换掉用债。”

也就是说，新城控股的所有赌注，都压在了商业上。但事实上，靠三四线城市起家的主打品牌、被新城作为基本盘的吾悦广场，也同样来到了十字路口。

自2012年开设首个商场以来，新城已经在全国布局了198座吾悦广场，这给新城带来了稳定的租金收益。

2023年，新城控股实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占公司营业收入的8.92%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利率达69.90%。

实现增长的一个很重要原因是新城在三四线布局的成功。

王晓松表示“现在三四线商业广场整体是比较均衡状态，大概10%地区面临过度竞争，10% 地区没有竞争非常舒服，剩下大部分都是均衡状态。”

下沉三四线不仅让新城获得了大量在手项目，也为新城打开了更多的融资渠道。

王晓松在股东会上具体规划了吾悦广场的融资情况。“公司通过坚持重资产的吾悦开业，从而实现从用债到抵押的转化。目前，35座吾悦广场还有约300亿未抵押额度，另外还有15座没开业的重资产项目。未来有50座广场可抵押，足够有保障覆盖未来两年17亿的美元债。所以无论多艰难，每年都会去开一些重资产的吾悦广场，作为融资品的替代。”

特别是在经营性物业贷用途放宽之后，商业资产给新城提供了更多的腾挪空间。

“从行业现状看，存量吾悦的经营贷抵押率在30%到50%不等。最新的政策要求的估值最高不超过70%，这样对于没有做经营贷的广场我们会去申请，而经营性物业贷以前大行不做，都是城商行做，导致贷款的金额少，利率高，我们现在也可以将之前这种贷款进行置换。”王晓松表示。

但对于新城的商管业务来说，市场已经与之前那个快速扩张的时代不同。最大的考验来自城市能级，在其下沉的三四线市场正在进入天花板阶段。

“三四线城市因为人口相对固化，新增客源有限，只能通过客单价来提升广场消费金额，所以天花板会比较低，大部分能达到10亿-15亿销售额就已经不错了，未来不是我们拓展的方向。与之相比，一二线城市的商业广场客源增长弹性大，天花板会高得多。”王晓松称。

除了不再继续向三四线扩张，另一个明显的变化是，新城正在退出一些三四线城市的轻资产项目。

王晓松说，很多轻资产项目，看上去一分钱没花，拿到了30%的收益权，但实际花费的精力比重资产还多。“好的轻资产项目都在三四线，收益的天花板也在那儿，并不划算。”

但是，重回一二线城市并不容易，这里的竞争更加激烈，市场也面临着整体过剩的局面，新城将要面临更多背景的强劲对手的竞争。

在股东大会上，有投资人表示，吾悦广场和龙湖天街对比有何优缺点，管理层并没有直接回答，但在投资人的视角来看，龙湖已经是新城在一二线拓展的对手了。

2023年龙湖商业已开业城市达20个，累计开业运营的购物中心达88座，租金收入达到102.8亿元，同比增长9%。新城控股实现商业运营总收入113.24亿元，但这是将近200座商场实现的。

除了龙湖，像央企华润以及一些港资企业，都已经在一二线热点城市盘踞多年。

中指数据显示，2023年全国共新开业3万方以上购物中心279个，总建筑面积近2500万平方米，新开业项目数量及面积同比均下降近三成，但一二线城市占比却同比提高11个百分点。

“一二线城市的购物中心市场仍有一定增量空间，但规模有限。这势必使得企业加速在存量资产上继续竞争。”一位商业地产从业人员坦言。

一位头部央企商业板块内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》“目前行业整体不理想，项目要想赢得竞争，不仅要靠自身的经营，政府资源、相关政策都很关键。我们现在拿项目重点是轻资产，重资产也会控制比例。而且从一二线城市商业竞争的格局看，留给新增的企业的机会不多了。”

不过，在新城控股管理层看来，一二线城市还存在结构性机会，那就是资产价格。

目前，一二线城市很多存量资产经营不善，资产价格便宜，加上目前的低利率，可以进行一些收并购。如果REITs渠道打通，可以实现退出，这将是王晓松计划的一二线城市的路径。他将其比作，“买瘦猪，养胖它，然后卖肥猪。”

去年全国已有 4 个项目的REITs获批，今年的第二批项目有百联和大悦城。新城管理层在股东会上透露，公司已经有3个项目在准备REITs，不放弃年底获批的希望，申请成功与否将对新城商管业务实现转向产生重要影响。

与商管业务相比，新城的地产业务仍旧处于下滑的通道。

从销售额看，2023年，新城实现了合同销售金额759.83亿元，与2022年相比继续下滑34%，净利润下滑47.12%至7.37亿元。而且，这样的下滑趋势在2024年还在持续。

销售迟迟得不到改善，金融机构在融资方面就会有所保留。既缺少销售收入，又没有金融机构输血，房企的住宅业务只能进一步收缩。

这就是新城面临的困境。从2019年宣布暂停拿地之后，新城在土地市场就不再有动作了。唯一一次拿地，是在2023年1月的杭州，不过地块被质疑为招商“代拍”，拿地仅一周，其99%的股权转让给了招商。

“除非看到公司的融资总额和有息负债是可以往上走的，十个大区能够自我平衡运营和开发贷的还款，再加上白名单以及借助吾悦广场的融资，这些能够保证公司的安全性，才会去拿地，现在还是在观望。”

目前，新城还有2000亿左右货值，今年计划推出约800亿。

新城控股高级副总裁严政表示“各地政策都在陆续推出，今年去化应该可以完成。未来销售总体会规模缩小，但市场还在，我们将以销定产，逐步落地。”

随着住宅开发业务的不断收缩，新城也开启了裁员模式，其中，一部分员工被分流到代建、商管、物业等业务板块中。

据了解，新城的代建业务现在在手项目40个左右，其中华北10个，江苏接近10个，业务主要来自政府平台区域性的商业配套，当地的民企，以及金融机构接手的纾困类项目。

而对于最新的政策，新城也有部分参与。

据了解，新城有140个项目，有近40 个项目获批白名单，合计已放款十几亿。部分浙江的二线城市和南京已有项目落实政府回购，都是吾悦广场配套的住宅项目，有建成的项目也有未开发土储回收。

曾经被被誉为民营房企“五朵金花”的旭辉、碧桂园、龙湖、美的置业、新城，现在都在过着艰难的日子，有的已经爆雷，有的在行业内已经没有声量。转弯的新城控股，能否依靠新的基本盘继续戴稳“小红花”？