“示范性房企”再遭降级

来源丨小债看市

尽管放宽购房限制、降低首付要求，但鉴于基本面疲弱，市场购房者可能会继续采取观望态度。

降级

9月8日，标普将新城发展及其子公司新城控股的长期发行人用评级从“BB-”下调至“B+”；同时将新城控股的未偿还高级无抵押票据的长期发行评级从“B+”下调至“B”，展望负面。

标普认为，持续不稳定的销售，将在未来12个月内对新城杠杆率和流动性缓冲带来压力。

2023年前8个月，新城发展的合同总销售额为544亿元，同比下降36.3%。

另一方面，标普认为对大多数中国房企而言尤其是民营房企，再融资风险正在上升，部分原因是一些大型行业参与者陷入困境。

标普上次下调新城评级，还要追溯到2022年11月，自2022年下半年以来国际评级机构多次下调其评级，公司用资质不断恶化，再融资压力较大。

据统计，目前新城发展存续美元债4只，存续规模10.54亿美元，其中一年内到期规模有3.5亿美元。

目前，新城发展将利用内部资源和新的银行贷款偿还2024年到期的境内外债券，总额约为70亿元。

此外，新城控股还存续两只美元债，合计规模7.5亿美元；存续境内债14只，存续规模119.74亿元。

虽然净额正在减少，但新城发展的无抵押商业地产投资组合仍能为其提供资金支持。2023年上半年通过质押其自有购物中心，获得了约60亿元的新经营贷款。

截至2023年6月，新城发展经营性贷款和商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)总额分别为约210亿元和27亿元。

值得注意的是，今年6月“新城项目公司”被曝托计划延期，但随后公司发布澄清公告，表示该笔托计划为股权投资托，依据托合同设置了预计退出时间，无实际到期日。

流动性承压

据官网介绍，新城控股1993年创立于江苏常州，现总部设于上海。经过28年的发展，成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团。

2012年，新城发展在香港联交所上市；2015年新城控股在上交所A股上市，成为国内首家实现B转A的民营房企。

新城发展官网

从股权结构看，新城控股的控股股东为富域发展集团有限公司，持股比例为60.97%，二股东常州德润持股6.1%，新城发展为其间接控股股东，公司实际控制人为王振华。

截至2023年6月末，新城控股控股股东持有公司的4.38亿股处于质押状态，占其直接及间接持有公司股份数的31.8%，二股东股权质押率为43.54%。

股权结构图

2022年，新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，同比降50.36%；合同销售面积约1191.52万平方米。

2023上半年，新城控股实现销售金额424.0亿元，销售面积516.7万平方米，分别同比下降34.9%和21.4%。

鉴于新城在中国二三线城市的房地产销售波动较大，标普下调了对其2024年销售额的预测，从之前的850亿至900亿元下调至800亿至850亿元。

2023上半年，新城控股在公开市场无新增拿地，投资全面收缩。

在无拿地的情况下，新城控股2023上半年末未售土地储备4360万平方米，较2022年末减少11.3%。

其中一、二线城市约占新城控股总土储的40%，长三角区域的三、四线城市约占总土储的21%。

业绩方面，新城控股的营收和利润继续双双下滑。

2023上半年，新城控股实现营收417.7亿元，同比下降2.4%；归属于上市公司股东的净利润24.14亿元，同比减少25.73%。

归母净利润

同时，新城控股毛利空间收窄，合联营项目利润下降，公司盈利水平及盈利能力均有所下滑。

2023上半年，新城控股销售毛利率为19%，净利率为5.78%。

销售毛利率

截至最新报告期，新城控股的总资产为4378.45亿元，总负债3483.43亿元，净资产895.01亿元，资产负债率79.56%。

从“三道红线”来看，新城控股剔除受限制的其他货币资金的现金短债比为0.89，企业短期流动性承压；净负债率42.6%，剔除预收账款资产负债率68.2%。

标普预计，由于销售交付速度放缓，新城发展的杠杆作用将在未来两年飙升。尽管债务削减，其杠杆率预计将在2023-2025年攀升至5.9-6.9倍。

据分析债务结构发现，新城控股主要以流动负债为主，占总债务的84%。

截至2023年中，新城控股流动负债有2910.05亿元，主要为应付账款和其他应付款，其一年内到期的短期债务有225.94亿元。

相较于短期负债，新城控股流动性紧张，其账上货币资金有284.89亿元，除去受限资金仅200亿左右，不足以覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。

并且，新城控股大部分资金沉淀在项目层面，在控股公司层面仅有数十亿的可用现金。

在备用资金方面，截至2023年6月末新城控股银行授总额有1156亿元，未使用授额度为849亿元，可见其财务弹性尚可。

新城发展与银行的关系将是维持其贷状况的关键。截至2023年6月，银行贷款约占新城发展总债务的55%，公司银行关系较为稳定。

然而，在最近房地产销售恶化以及一些大型行业参与者陷入困境之后，银行很可能会对向开发商尤其是那些非国有开发商提供贷款更加谨慎。

银行授情况

除此之外，新城控股还有573.39亿非流动负债，主要为长期借款和应付债券，其长期有息负债合计438.6亿元。

整体来看，新城控股刚性债务规模有664.54亿元，主要为长期有息负债为主，带息债务比为19%。

其中，新城控股开发类贷款占比过半，其他为境内公开市场债务、经营性物业贷以及美元债。

从融资渠道看，身为上市公司新城控股渠道多元，除了发债和借款，其还通过应收账款、股权质押以及托等方式融资。

从融资成本来看，2023年上半年末，新城控股整体平均融资成本为6.41%。

不过，新城控股公开市场再融资渠道尚未完全恢复，其筹资性现金流仍为净流出状态，公司面临再融资压力较大。

筹资性现金流

在资产质量方面，近年来新城控股合作项目增多，往来款大幅增加，其他应收款的回收、其他应付款来源的稳定性及对合联营企业的担保情况或对其用质量产生影响。

2016年-2021年，新城控股少数股东权益从15.14亿元增长至378.14亿元，5年增长24倍；同期其少数股东损益从1.37亿增长至11.62亿元，二者占比不匹配存在一定“明股实债”嫌疑。

截至2023年中，新城控股受限资产合计为1622.11亿元，主要为受限投资性房地产813.67亿元，受限存货688.67亿元，受限资产规模较大。

另外，新城控股及关联公司对外担保规模为567亿元，占净资产的92.79%，其对合联营企业的担保情况或对公司的用质量产生影响。

总得来看，新城控股销售疲软、业绩和盈利能力持续下降，对债务和利息的保障能力恶化；流动性承压，再融资压力较大；合联营项目往来及对外担保情况值得关注。

商业地产

近年来，随着新型城镇化的持续推进，新城加大了城市综合体项目的收储和开发，形成了住宅地产与商业地产“双轮驱动”的战略模式。

2023年上半年，新城控股新开业吾悦广场6家，至此总开业吾悦广场146座，总开业面积1367万平方米。

新城控股商业运营总收入52.01亿元，同比上涨10.2%。商业部分逐步成为新城控股重要的稳定器来源，商业收入占到2023上半年营业收入的12.5%，同比提升了1.5个百分点。

预计2023年和2024年的新城控股税后租金收入为每年100亿-110亿元，商场提供的经营性现金流将达到30亿-40亿元。

一直以来，新城利用吾悦广场品牌收购大量较低线城市的低成本土地，其通过房地产销售的现金流入为购物中心建设提供资金。

反过来，新城再从吾悦广场获得流动资金贷款，截至2023年6月，总投资物业价值为1170亿元，其中810亿元用于贷款质押，剩余360亿元用于提供部分增量融资来源，以满足其还款需求。

标普估计，截至2023年6月，新城控股现有投资房地产贷款的贷款与价值比率平均约为35%，而新贷款的这一比率可能会接近50%。

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