新城控股分析

概论

   前后都有操作新城控股，中间做过三次波段，都是盈利的。最近清仓了一只股票，所以再想能否再入新城控股，上周五买入了1W股。不过今天全部清仓了，这一笔亏损，这里我说说我的操作逻辑。房地产市场是短期看政策，中期看地域，长期看供求，接下来我从这三个层面来分析，另外再分析公司层面。

政策层面

  这段时间一直的政策就是房住不炒，我上周五原想政策是否可以调整。不过周日的重要的会议结论大家也都看到了，房住不炒短期是不会放松了。这个短期是一两年以上，除非房地产发生系统的金融风险，才会转向。不过部分地方政府可能会有稍微的松绑和刺激政策，但是大的的方向调整是不可能的了。

  另外现在处在美元的加息周期，持有美元借债的企业将遭遇戴维斯双杀。从公开息看新城控股支持没有债务不算多，16亿美元。公司年初发行一笔债券，下半年又要计划发债，可见公司资金链的紧张。

供求方面

   房地产短期是看地域的供求关系的，即使人口负增长也不代表一个地方的房地产是下行的。这里就要涉及到地域的概念了。如果在城市化的上升期，那么中心城市的人口会持续流入，人口的流入，自然带来了住房的需求，进而推动房价的上涨。任大炮之前一直唱多房地产的基本逻辑也是因为中国的人口持续城市化带来了大量的人口。那么现在中国人口的城市化率是多少呢，公开息显示为64.72%。发达国家的城市化率一般是超过70%的，这么看还是有一段距离的，不过目前我国每年的人口城市化率不到1%，而且叠加人口负增长和区域不均，差别还是很大的。新城控股从财报上可以看，基本是深耕三四线城市的，人口增长不会特别显著。所以这么看来，新城的后期增长是乏力的。

人口方面

  中国的老龄化一直在增长，现在生育是断崖式下降，短期内是不会改变的。下图是一篇分析文章的引用图，我觉得还是满符合实际情况的，也就是人口顶峰出现在今明年。我查了下去年的人口出生率和死亡率，基本是符合的。2021年的人口出生率7.5‰，人口死亡率7.2‰，人口增长率为正的0.3‰，也就是去年人口净增长48万，为改革开放以来历史最低。最快今年人口就要出现负增长也就是死亡率大于出生率。所以长期看来房地产市场将进入存量博弈阶段，大规模增长的神话已经过去了。

公司分析

   如上我们从三个方面来分析了房地产行业的背景，总结来看房地产市场进入了递增长时代，不会延续过去三十年的神话了。那么具体到公司层面，也可以看出端倪。公司的资金链比较紧张，叠加政策收紧，融资和偿债的成本较高，公司持有美元债，现在是美元的加息周期给公司带来较高的融资和还款压力。而且从年报上可以看到公司的营收和盈利是双降的。即使现在看来市盈率才3倍不到，不过等到年低的财报出来，市盈率估计要到6倍。因为盈利下去了，市盈率自然上来了。等到了6倍的市盈率，再来看新城，就发现不便宜了。因为行业龙头万科市盈率基本也是在7倍左右。有人会说，新城不只是做住宅开发的还有商业地产，那对标龙湖地产，市盈率更让人绝望。

总结

   从以上的行业分析和公司层面分析，短期都是不看好新城控股。不过新城最近下杀的很厉害，应该会有一波反弹，但是具体低在哪里，反弹到什么位置。没人可以预测的到。从我的层面来看，新城下杀到十二块以下才具备买入的条件，如果到了十块，那么我会大举增持。现在这个价位，还是具有不小的风险的。