新城控股坚持长期主义 顺势而为

3月30日晚，新城控股（601155.SH）发布2021年年度报告。与业绩报告一同发布的，还有新城控股的股份回购公告。

地产行业整体相对低迷之际，头部企业通过实际行动向公众输出心，对提振行业显得尤为重要和可贵。

从业绩层面看，新城控股在2021年保持了稳健的运行状态，全年实现销售金额2337.75亿元；营业收入达到1682.32亿元，同比增长15.64%；归属于上市公司股东的净利润为125.98亿元。截至报告期末，新城控股已签约待结转面积3421.88万平方米，锁定未来营收及利润的可结算资源。

新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动战略多年，住宅开发与商业运营互补共进，形成了特点鲜明的竞争力。2021年，新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比增长51%，值得注意的是，这一增速位列行业前茅。全年，新开业及管理输出的吾悦广场共30座。

财务方面，新城控股按照“三道红线”要求稳步降至绿档。截至报告期末，在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，处于行业较低水平；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，同比下降4.18个百分点。

在这一基本盘面支撑下，2021年下半年以来，新城控股通过提前赎回美元债、提前兑付中期票据、高管在二级市场购买公司债等实际行动护盘，坚守底线思维，对投资者负责。3月30日，在2021年业绩发布的同时宣布，拟以不低于1亿元不超过2亿元的自有资金，回购股份。

新城控股集团董事长王晓松表示，公司聚焦十年战略，坚持长期主义，战术聚焦当下，确保稳健经营；若有机遇窗口，必定顺势而为。

绿档房企

2021年，新城控股全年实现合同销售金额2338亿元，年度回款金额2387亿元，从现金流层面做到“有回款的销售、有利润的销售”。

在现金回流保障下，新城控股按照“三道红线”要求稳步降至绿档。

截至报告期末，新城控股经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，经营性现金流连续四年为正；整体平均融资成本为6.57%，同比下降0.15个百分点。2021年新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）为22.73%，位于行业前列。

过去一年，房地产行业融资难度不断加大，在强化现金管控的同时，新城控股开展到期债券置换，以优化债务结构。报告期内，新城控股先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元人民币；在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。通过适当的直接融资保障经营的持续稳定，响应降杠杆、稳预期的号召。报告期内，新城控股发行了首笔绿色美元债，发行规模3亿美元，期限4.25年期，票面利率4.625%，迈出了绿色金融的关键一步。

2021年末，新城控股有息负债899亿元，较2020年末下降18亿元；899亿元中有109亿元为通过吾悦广场进行的融资，未来仍有较大盘活空间。值得一提的是，上市以来，新城控股首次披露了其合联营权益有息负债，财务透明度进一步提升，根据2021年年报，新城控股合联营权益有息负债仅为115.13亿元。

2022年，新城控股公开市场债务到期金额为126亿元，1-3月已到期偿还或提前偿还46.15亿元，占比37%。新城控股表示，未来将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的到期偿付。

双轮驱动

“住宅+商业”双轮驱动是新城控股一以贯之的经营模式，商业板块作为第二增长曲线的价值正在逐步兑现。

2021年，新城控股不含税物业出租及管理收入为80亿元，虽然只占新城控股营业收入的4.8%，但是这部分业务的毛利率高达72.64%，所以，其物业出租及管理业务毛利58亿元，占整个公司毛利的17.15%。

特别值得注意是，2021年以来，新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，比例约为139.36%，这意味着，新城控股的商业实现正向价差，可看作是商业模式跑通的关键时刻。

2021年，新城控股的商业规模继续扩大，截至目前，于135个大中城市布局189座吾悦广场，深耕长三角、布局全国化，其中江苏45座，浙江16座，安徽15座，55%的项目位于一二线及优质三线城市。

即便面对疫情的挑战，近两年来仍有68座吾悦广场如期开业，其中2021年新开业30座，2021年末累计在营吾悦广场达130座、在管商业建筑面积1248万平方米。

在项目拓展上，新城控股坚持轻重并举2021年，新拓展轻资产吾悦广场16座，新开业轻资产吾悦广场8座，其中4座为净地项目。

剔除5座交接过渡期的项目，2021年已开业的125座广场实现商业运营总收入86.39亿元，较2020年增长51%、其中同店增长11%；客流总量10.59亿人次，较2020年增长62%、其中同店增长17%；销售总额572亿元，较2020年增长79%、其中同店增长32%；2021年末会员总数1512万人，较2020年末增长54%。

位于常州武进、丹阳、海口、温州瑞安及温州的5座吾悦广场2021年销售额突破10亿元，其中2012年开业的常州武进吾悦广场以17.3亿元的年销售额拔得头筹。同时，26座广场商业运营总收入破亿元。

多年来，吾悦广场平均出租率维持97%-99%的高位。从分年期广场租金表现来看，截至2021年末，开业5年以上的广场11座，合计贡献租金收入12.8亿元，同店增长15%；开业3年以上的广场30座，合计贡献租金收入25.1亿元，同店增长13%；开业3年以内的广场89座，合计贡献租金收入42.4亿元，同店增长115%。

2022年，新城控股商业发展目标为全年新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。

商业项目中有着诸多绿色低碳发展的应用场景，新城控股投资组建吾盛能源投资与管理平台，聚焦新能源领域开发、投资、建设及运维。在嵊州、嘉兴海盐、湖州南浔、慈溪4座吾悦广场的屋顶分布式光伏电站已建成并完成并网发电，年发电总量149万度，每年减少碳排放量1540吨，剩余吾悦广场在建屋顶分布式光伏电站项目87个。

底线思维

面对复杂的外部环境，新城控股致力于打造核心能力的确定性，以应对不确定性。

在评级方面，国际三大评级机构维持了新城控股及其母公司新城发展的主体评级，目前惠誉和标普的长期发行人评级均为“BB+”，穆迪的企业家族评级（CFR）维持在“Ba1”，均位于行业较高评级水平。中诚国际和联合资均维持新城控股主体及相关债项的AAA评级。此外，去年7月，中诚亚太将新城控股的境外长期用评级上调至BBBg，展望稳定。

今年2月，新城控股发布公告称，基于对自身价值及未来发展的心，并结合当前实际经营及财务状况，计划提前赎回一笔2亿美元债券，并予以注销。而早在去年11月，新城控股就提前赎回一笔将于2021年12月16日到期的3.5亿美元债，也是当期A股首例提前赎回美元债的房企。

3月9日，新城控股宣布，以自有资金提前完成2019年公开发行公司债券(第一期)(品种二)回售资金本息及2017年度第一期中期票据到期本息共计25.92亿元的支付。

3月18日，新城控股再次发布公告称，基于对公司发展前景和战略规划的认同，同时为了积极维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者利益，新城控股部分董事和高级管理人员将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的公司债券。根据计划，新城控股管理层拟购买总规模不超过2000万元存续的公司债券。

3月30日，新城控股发布公告宣布，拟以不低于1亿元不超过2亿元人民币的自有资金，回购公司股份。

在业绩发布会现场，新城控股管理层表示，2022年，公司将坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”稳健运营，不断“降占用、增资本”；大力推进资管能力建设，运用成熟的物业开发及商业管理经验，在项目端引入股权投资者共享收益、共担风险，助力公司持续发展的同时进一步提升财务安全性。同时，将在战略深耕过程中不断思考和努力提升客户服务品质，进一步加强组织协同，坚持长期主义，做难而正确的事，把做制造业和服务业的态度贯穿到项目开发和商业管理的各个环节，以精益管理之道切实做好产品与服务。