新城控股十五问

      最近算重仓了新城控股和新城悦（占了我个人仓位的30%，新城控股成本30，新城悦从18买到10块），学习了新城控股的很多研究文章，也引起了我的思考，想到了15个问题，除了部分已发生的问题外（通过梳理以下新城控股近5年的所有项目拿地销售结算，力争把已发生的问题搞清楚），对预测未来的问题期待球友提供理性的思考和判断，毕竟炒股是炒预期，15个问题如下

新城控股十五问

1、  过去5年拿地明细，每个商业体的地价（影响商业体价值四要素，租金、地价、融资成本和地理位置，租金体现的经营能力，四个要素相互促进）；

2、  未来每个商业体的所在项目体量、各业态体量；可出租面积和总面积的比例（后续披露方式更宏观了，缺乏细微数据）

3、  已开业每个综合体的销售额的情况及核心竞争优势；

4、  未来轻资产的运营方式

5、  公司吾悦广场运营中自有商家的比例及运营情况

6、  过去5年所有项目拿地销售回款结算，估算每个项目资金沉淀大概金额（滞销的办公楼、车位、公寓等），目前初步估算？亿的沉淀（天津、苏州超大项目、其他项目的SOHO房产）

7、  现有项目亏损情况（算上滞销）

8、  非标融资成本及金额，公司是否存在职工财富理财名义的融资

9、  各个综合体负责人经营激励制度安排？

10、             未来2-3年的公司大概出现的经营成果（租金、销售、拿地、轻资产、融资成本）

11、             新城新加坡REITS能否成功？（参考模板奥特莱斯4个项目）投资者4年50%的回报

12、             可比竞争对手万达能否在两年内搞定上市，上市的估值是否可能达到3000亿？

13、             未来3年内是否有潜在黑马出现，是否商业格局已定（华润、龙湖、中骏、宝龙、金地、招商、爱琴海、步步高、各城市区域龙头、港资经营优势），存量商业能否幻化新生；新城和万达能否形成在中国二三四线城市中能否形成双寡头，如何应对华润龙湖的下沉，中骏宝龙爱琴海等的追击？

14、             线上对线下的销售额竞争是否进入稳定状态，未来5年商业零售是存量竞争还是有增量呢，线上线下是协同还是你死我活？

15、估值数字游戏问题，保本租金、租金提升、利率下降对估值的量化影响

未来一段时间我估计会围绕上述问题寻找可能的答案，先买入后研究，2021年重点研究的是金地，因为自己的脆弱的心态和运气，从12块买到8.5，计划在8块满仓融资干，结果股价目标价离我最悲观的预期差2毛，2022年我的地产物业仓位预计在50%左右，重点研究华润、龙湖、万达和港资商业地产股，在赢商网记者帮助下（在此真诚感谢赢商网——购物中心资产管理提供的过去三年主要上市公司公布的商业办公楼租金整理数据）目前初步建立了500个商业体近5年的租金数据，虽然只是很小一部分，但也是一个观察实体零售商业的一个重要窗口，目前初步搞清楚了万达450座商业广场的布局，开拓了我平时只关注一二三线城市的视野，碧桂园在三四五城市的巨大成功让我（碧桂园万亿商业帝国的基础主要就是来源于三四五线住宅开发）觉得部分三四五线城市的商业潜力被低估了，期待这个预期差让我视野和眼界更上一层楼。个人始终觉得股票赚钱是每个人视野、勇气和运气的结合体，期待2022给我好的运气！