新城控股“御寒” | 深读

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

房地产市场正值“寒冬”，高负债企业或御寒，或自救。

新城控股（601155）也不例外。这家两千亿房企的控股股东已经质押了较大比例的股份，进行融资还债。

截至12月20日，新城控股控股股东处于质押状态的股份已达3.54亿股，占其所持股份比例的23.42%，占公司总股本的15.71%。其中，富域发展有3.32亿股股份处于被质押状态，占其所持新城控股总股本的24.09%；富域发展的一致行动人常州德润有2300万股股份处于质押状态，占其所持新城控股总股本的16.69%。

两大股东质押融资所得资金，皆用于偿还前期债务。

资料显示，富域发展和常州德润均为新城发展（01030）旗下公司，而王振华为新城发展实控人。据同花顺数据，王振华间接持有新城发展68.02%股份，间接持有新城控股45.61%股份。

有息负债约700亿

在房地产行业，新城控股素有“小万达”及“小万科”之称，上述举措或也可被视为弱环境中的“御寒”之举。

据惠誉此前预计，新城在手现金可以偿付其在2022年上半年到期的130亿元相关债务，包括将于6月到期的4亿美元债，以及将于3月和5月到期的2亿美元债和3亿美元债。

惠誉认为，新城已于11月中旬赎回了其本该于2021年12月到期的3.5亿美元债券，表明公司流动性状况强劲。鉴于新城的境内债券价格稳定且负面市场消息极少，预计该公司依然拥有境内债券融资渠道。

即便如此，新城控股的债务规模并不可小觑。截至今年三季末，新城控股的负债合计为4810.69亿元。其中，短期借款11.89亿元，长期借款507.5亿元，应付债券233.31亿元，有息负债合计大约700多亿元。而货币资金只有428.36亿元，现金流状况不容乐观。

“三道红线”方面，以半年报的数据看，新城剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，现金短债比为1.44。其中，剔预后的资产负债率指标踩中红线，有息负债规模年增速不得超过10%。

销售目标完成八成

受行业大环境影响，新城控股在销售端也不可避免呈现回调之势，但回调幅度不大。前11个月，新城控股的合同销售金额累计为2129.67亿元，比上年同期下降3.16%；销售面积为2096.32万平方米，比上年同期增长3.32%。由此可知，新城或也存在“以价换量”情况。

图新城控股1-11月销售及同比涨跌幅情况 制表焦点财经

业内认为，新城控股的销售下行之势，与公司的推盘节奏有关，同时也与其他主流房企乃至行业发展趋势相吻合。

据克而瑞统计，6月时，百强房企的销售增幅尚在14.6%。但是，自7月开始即连续呈现下跌态势，同比降幅在11月进一步扩大至37.6%。

11月单月，百强房企中有逾8成房企单月业绩同比下降，超半数企业同比降幅大于30%。以此对比，新城还算表现不错的一个。

此前，新城控股曾将2021年的销售目标定为2600亿元。按照时下的表现来看，新城前11月的目标完成率为81.9%。若要如期完成上述目标，接下来一个月，新城须实现470.33亿元销售额。而若如期达标，12月也将成为新城控股销售表现最好的一个月。

调整架构与拿地变奏

据焦点财经了解，6天前，新城控股刚刚对42.76万股股份进行了注销，它们原定用于《新城控股集团股份有限公司2019年股票期权与限制性股票激励计划》，由于未在规定期限内授出，目前已处于失效状态。

与此同时，新城将对公司进行架构调整的内部文件也在市场流传开来。文件显示，新城住开事业部原十四个大区与商开原四大区域，将被全面整合为十个大区。这一改革或将打破新城过去按照业务形态划分商开，住开地盘的做法，但或也不可避免的带来员工的人员变动。另据公开报道显示，新城近期已有部分员工被人力叫去谈话，或劝退或分流转岗。

近两年，新城已先后两次对内部架构进行调整，去年将住宅开发事业部25个区域公司合并为19个区域公司，对总部职能部门也一同进行了调整，彼时一部分新城控股区域高管就已被“优化”。今年年初，王晓松再对新城控股内部组织架构进行调整，依然伴随着员工人数的精简。

在拿地端，新城控股也呈现出谨慎之态。11月，新城控股仅在山东日照摘得一宗商业用地，支付土地款约570万元，此外再无新增地块。10月份，新城更是实现土储“0”新增。

时间线拉长至2021年全年来看，新城上半年的新增土储为61幅，总建筑面积为1831.61万平方米。前11个月，新城累计拿地97宗，权益拿地金额也达到了384亿元。对比可知，7月至11月的5个月内，新城的拿地力度明显放缓，期内仅新增36宗地块。这远远不及上半年的水平。

值得注意的是，地产主业之外，新城的第二增长曲线“商业地产”正不断给市场传递心。截至三季末，新城在手的吾悦广场数量达到了179个，商业开业面积也达到了950.67万平方米，同比增长62.06%，租金收入也实现了72.02%的同比增长。

同时，新城控股还在积极通过商业REITs的方式，优化债务结构。此前，新城控股曾表态，以9个商业物业作为底层资产设立托，实现新加坡主板上市。发行完成后，新城控股仍将间接持有该托基金51%至55%的托份额。设立托基金并上市，堪称新城商业地产开发全流程打通的一次有益探索。