地产寒冬下，新城打响组织迭代“突围战”

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2021.12.01

今天，新城控股(601155.SH)内部发文宣布，公司旗下两大事业部住宅开发事业部、商业开发事业部将进行组织架构升级迭代。

莫老爷已经好久没跟大家聊新城了，今天借此事，跟大家盘盘新城的近况。

01

住开、商开组织迭代

18个大区变10个大区

先来看下住开、商开要如何调整，以及为何要调整。

新城下设住开、商开和商业管理三大事业部，本轮调整仅仅涉及住开、商开事业部，调整后，住开、商开总部依然并行发展，区域公司则根据深耕聚焦原则，就近强强整合。

最终，住开原14个大区将与商开原4大区域，全面整合为10个大区。

那么，这10个大区的业务由住开团队主导还是商开团队主导呢？

据莫老爷了解，在商业开发项目更为集中的区域，由原商业开发区域团队为主导；在住宅开发项目更为集中的区域，就由原住宅开发区域团队为主导。

对于此番调整，新城管理层是这样解释的住开事业部更聚焦于销售型物业的产品质量与服务提升；商开事业部更聚焦于商业综合体及创新商业业态的投拓、设计、建设，合并是主动求变，有利于充分协同、集中资源、效益最大化，也将进一步发挥“双轮驱动”的战略优势。

新城控股董事长王晓松也表示，新城将始终坚持“双轮驱动”战略不变，因为这是帮助公司在行业竞争中突围最重要的利器。

02

现金流充裕

10月、11月业绩不俗

再从业绩、现金流以及评级等方面，跟大家盘盘新城的近况

1，业绩不俗

在刚刚过去的10月、11月，新城都取得了不俗的业绩表现。

克而瑞发布的《 2021年10月中国房地产企业销售额排行榜TOP50》、《 2021年11月中国房地产企业销售额排行榜TOP50》两份榜单上，新城分别以全口径销售金额235.6亿元、201.2亿元的成绩，位列第7、第10名。

2，现金流充裕

上个月，新城发布公告称，公司拟提前赎回3.5亿美元债券，并予以注销。此举简直是民营房企中的一股清流。

3，评级展望“稳定”

惠誉最新的评价（12月1日）确认新城集团的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)及其子公司新城控股（601155）的长期外币发行人违约评级“BB+”，评级展望”稳定“。同时，确认两家公司的高级无抵押评级和所有未偿债券的评级为“BB+”。

03

管理优秀

“双轮驱动”模式前景可期

经过这两年频繁的楼市调控，莫老爷看好的能够面向未来竞争的房企，必须具备以下几点素质，而新城都占齐了

1，财务健康，极具风险意识

财务方面前文已经说了，新城的现金流是没问题的。而在经营方向的把握上，最近几年，新城非常懂得什么时候加杠杆，什么时候刹车，对政策的判断未雨绸缪，可以说每一步都踩对了节拍。

并且，据莫老爷了解，新城现在的风险意识更强了，总部会不定期做最极限的经营压力测试，财务安全永远放在第一位。

2，管理优秀，在极端恶劣环境下拥有极强忍耐力

2019年年中，王晓松全面接管新城，他做的第一件事就是，对公司经营方针做出新规划。即告别过去“积极进取”发展战略，开始执行“稳业绩、减负债”发展战略。

当时，新城平价出售了部分项目换取现金，同时，公司还克制欲望，几乎一年没有高价购买土储....而这一系列神操作，使得新城仅仅用了不到两年时间，就摘掉了“高负债房企”标签。

面对当下的行业环境，绝大部分民营房企都如履薄冰，而新城，因为提前执行了收缩战略，才能如此临危不乱。

新城奉承的企业精神是“骆驼精神”，即在极端恶劣的环境下要拥有极强的忍耐力，负重前行，走得慢，但走得稳、走得远，王晓松可以说将这一精神发挥得更极致了。

纵观王晓松接管新城这两年半的表现，莫老爷认为，80后的他已具备和老一代地产老板“较劲”的实力。其实，哪怕是在去年，都还是有不少外界声音质疑王晓松到底能不能胜任岗位？而到了今年，这种声音已经完全消失了。

3，“双轮驱动”商业模式前景可期

在房地产行业利润逐年下滑的背景下，莫老爷看好具备低成本获取优质土地能力的房企，而新城“双轮驱动”的拿地模式，就能轻易做到这一点。

新城官网更新了吾悦广场最新的规模数字截至2021年11月25日，在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到184座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内134个大中城市。

行业也看到了“双轮驱动”的前景，所以这几年很多房企开始尝试涉入商业领域。不过，莫老爷对吾悦还是满怀心，用王晓松的话来说就是“因为没那么容易被超越，商开是需要沉淀的辛苦活，万达做100个购物中心用了15年，新城也用了12年。”

所以，无论是先发优势、管理优势、规模优势、还是已形成的品牌优势，吾悦都建立起了自己的护城河以及壁垒。

好了，关于新城的近况就先聊到这里，莫老爷衷心希望所有民营房企都能安全穿越这轮寒冬，迎来胜利的曙光。

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