云地产 | 是时候撕掉这个单一面具了

科技圈这几天被爱打赌的雷布斯搅动得似乎热闹非凡。

就在元旦前，雷布斯携小米11高调亮相，其宣传的核心爆是，拿到了高通芯片骁龙888的首发，并称，是旗舰中的战斗机。

雷布斯很high，也为此骄傲。

一位朋友说，与小米的狂欢尖叫相比，最近似乎淡出了人们视线的华为，对专利的追求却一也不低调。

比如，先是发布了可修复屏幕玻璃划痕专利，紧接着又有了锂电池新技术专利，还有麒麟9000处理器……

所以，不断突破核心技术天际线，才是一家长期主义科技企业真正值得骄傲和被尊重的硬核能力。

对房企而言，真正值得骄傲的硬核能力是什么？

或许，你的脑海中已迸发出各种奇思妙想或雷人的火花了，但在回答这个问题之前，我们先来，地产圈正在上演的又一热闹大戏。

这几天，地产圈五花八门的榜单或许已攻陷了你的朋友圈。有的是值得一的权威榜，有的甚至是添油加醋误导你走上判断歧途的劣质榜。

无论你偏好那个，但随着限制银根的“两条红线”和“三条红线”政策的强势牵引及叠加，以及房企自我反省式的高质量发展诉求意识的不断强化，出现了一个不争的事实，那就是，仅仅重销售额这一单项颜值的时代正在远去。

壹

十多年来，唯规模论，在地产圈深入人心，大到老板，小到普通员工，概莫能外。

这个出自万科自我驱动增长的曲线模型，荷尔蒙味儿十足，经由行业化扩张，给地产圈贡献了一批又一批“黑马”。

数年前，夺得行业销售状元的房企，老板往往都会组织一场声势浩大的庆功会，全场西装革履并佩戴白手套，开场奏国歌，然后是老板慷慨激昂的讲话和员工经久不息的掌声……

但掌声和鲜花的背后，却暗藏着非理性。

在这个过程中，不少房企不断放大金融杠杆，有的甚至抱有“亩产万斤”的幻想，结果，在以黑马速度狂奔的大道上，翻车甚至大翻车造成遍体鳞伤、半身不遂者也大有人在。

时至今日，于行业而言，头破血流的惟规模竞争，已越来越内卷化了。

同时，跳出内卷泥沼，注重边界优化和重塑硬核竞争力的房企，亦彰显了独树一帜的力量。

这些房企往往是厌恶风险的真正意义上的长期主义者。

与那些在各种杠杆上不修边幅、边界模棱两可、赌性十足的冒进者相比，长期主义房企内部往往有着清晰的财务、杠杆等红线。

比如，行业领跑者万科，在规模领跑中，对其各个杠杆指标，有着严格的红线清单；再比如，经历了数次金融海啸洗礼的中海，财务红线更加严苛；还有龙湖、新城等，往往以国际化视角，在各种杠杆利用上，有着严格的纪律和清晰的高压线。

与华为钟情于发展技术专利一样，这类从严管理各个杠杆指标的房企，也享受到了应有的红利。

中海、龙湖、新城等房企，在国际上发债，其利率低、受欢迎。

而那些销售额排名比这类企业更靠前的房企，发债利率足足比后者高出一大截。

所以，房企之间PK发债利率的颜值，比单纯PK销售额，更健康更环保。

还有“三条红线”皮鞭打下来后，将那些玩心跳的房企几乎打得现了形，忙乱异常；而那些长期厌恶风险的房企，却依然游刃有余，不慌不乱。

显然，房企一俊遮百丑的时代已渐行渐远。

贰

从国际投行的评级也可以出端倪。

那些突破三条红线的房企，国际投行纷纷下调评级，无一例外；而万科、龙湖、新城等房企评级的成绩单则在不断突破。

不要小国际投行的视角，评级的高低，往往意味着你融资成本的高低。一言以蔽之，这是你均好性、核心家底及管理素质的具体投射。

拿新城来说，旗下的新城发展和新城控股，在短短一个月内，就获得了两大评级机构的评级上调，要知道，国际最硬的评级机构仅有三家。

2020年11月2日，标普将这两家公司的评级展望从“BB稳定”上调至“BB正面”；紧随其后的12月4日，惠誉又将两家公司的本币及外币发行由“BB”上调至“BB+”；同时，惠誉又将新城发展、新城控股及新城环球的高级无抵押债券评级上调至“BB+”，并同步提升了新城的ESG评分。

值得注意的是，ESG是结合环境、社会责任和公司治理三大因素的企业用评级系统，能够明彻穿透企业内外部，是对投资者有比较充分价值的参考依据。

这意味着什么呢？

来一个事实。2020年12月8日，新城控股成功发行了4.5亿美元4年期、2年内不可赎回高级美元债。这种无抵押、期限更长的票据，票息仅4.8%。

4.8%的票息又是一个怎样的存在？

首先，从新城数年来发债的情况来，之前，其美元债的利率均高于4.8%。而今年8月6日发行的3.5亿3.5年期美元债的利率则为6.8%。

不难出，这次发债，对新城来说，无疑是一次重大性的突破，虽然规模最大、年期拉长，但利率却史无前例地大幅下降了。

其次，与龙湖、万科相比，差距亦在不断缩小。比如龙湖最近一次发债的利率为3.85%，而万科则为3.5%。

而2020年全年销售额排名比龙湖、新城靠前的融创及恒大，最近一次发行外资的票面利率分别为6.65%及12%。

所以高质量发展不只是谁的声音大，大众、市场就认为是谁，要你在债市的逼格到底有多高。

正如前不久在新城控股临时股东大会上，投资人问对“三条红线”法时，王晓松所说，这对行业是个利好，企业发展更加理性，房地产长周期发展也因此可以更加持久。

这一态度，与新城2020年初从“增量”转向“提质”，到半年度经营会议上以国际评级机构标准做自我审视，是一脉相承的。

其实，回过头来，最近几年来，市场对坚持“住宅+商业”双轮驱动战略的房企，还是投了赞成票。

比如，龙湖、新城还有万科等等。因为持有资产包的不断充盈，不仅会带来稳定的现金牛，还为未来资产证券化打开了更大的想象空间。

拿新城来说，截至2020年12月30日，随着温州吾悦广场的开业，旗下已经开业及托管的在营商业项目达到了上百座。

所以，与那些以住宅为主业，以各种方式（比如代建、加大合作项目比例等）拼销售额的房企相比，“商业+住宅”双轮驱动型企业拥有的核心资产更多。

与华为拥有核心科技专利一样，房企持有更多的核心资产及拥有高能的综合运营素质，才真正值得骄傲。

因为这样的企业，即使撕掉单一的面具指标，你也能够听得见它不断向上生长的声音。