资本月报｜房企融资额环比腰斩，绿城代建冲IPO（2020年2月）

★ 本月关注 ★

政府对房企融资保持谨慎收紧适度鼓励

本月在疫情肆虐、经济有下行压力的背景下，政府依然保持了坚持“房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段”的态度。央行、财政部以及银保监会等部门接连发声，要落实房地产长期管理机制，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，因此整体来房企的融资环境近期不会有大的放松。而与此同时，住建部在26日提出要促进银企合作，鼓励商业银行给予用优良的企业以融资支持，同时部分地方政府也在“一城一策，因城施策”的思想指导下对当地房企的融资政策给予了优惠，这也可能对房企融资产生利好。

本月房企融资额环比腰斩
融资成本大幅下降

本月95家典型房企的融资总额为855.5亿元，环比下降53.8%，同比下降24.5%。其中，本月企业境内外发债总量576.8亿元，环比下降57.2%，同比下降26.6%。本月单月融资成本5.68%，环比下降2.55个百分。其中境外债券单月融资成本7.49%，环比下降1.55个百分，境内发债成本也下降了0.86个百分到3.64%。主要在于1月份境外发债企业较多，部分企业成本相对较高，从而使得1月的单月房企发债成本较高，另一方面，本月发行海外短债及超短融资券较多，也拉低了融资成本。

拟上市房企及物业公司为15家

本月没有房企或房企旗下公司完成上市，但是仍有企业递交了招股说明书房企方面有河北的鹏润控股，房企旗下公司则有主营代建业务的绿城管理。因此截至2020年2月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分别有7家和8家。此外，有传言称华润、朗诗和卓越也有分拆物业上市的计划，房企分拆物业上市的热情依然不减。

克而瑞出品

企业发债

债券发行疫情影响房企融资腰斩，海外短债及超短融火热发行

本月95家典型房企的融资总额为855.5亿元，环比下降53.8%，同比下降24.5%。主要在疫情影响下，房地产行业销售、复工等受到影响，相关的融资动作往后延迟，叠加月初因出行及活动管控等导致大部分融资机构路演停摆，监管层面在融资审批方面进度放缓叠加等因，房企融资减少。特别是在境外发债方面，本月境外债权融资329.2亿元，环比下降70.9%，同比下降48.2%，融资额不到上月三成，下降幅度较大。境内债权融资512.11亿元，环比下降5.7%，同比上升73.7%。

其中，本月企业境内外发债总量576.8亿元，环比下降57.2%，同比下降26.6%，主要在于疫情爆发后，房企的发债持续受到影响。具体的融资方式来，境外债发行量为305.4亿元，环比下降72.4%，同比下降51.9%，其中本月房企重启海外短债的发行，达到8笔，而2019年月均仅为2笔。此外，本月境内债环比上升12.5%至271.4亿元，属于2019下半年以来的最高水平；其中，公司债发行103亿元，中期票据发行76亿元，而超短融资券的发行8笔，超过2019年的平均每月5笔的水平。由于疫情突发，导致部分资金紧张的企业融资需求激增，海外短债及超短融发行上涨。

本月单月融资成本5.68%，环比下降2.55个百分；其中境外债券单月融资成本7.49%，环比下降1.55个百分，境内发债成本也下降了0.86个百分到3.64%。主要在于1月份境外发债企业较多，部分企业成本相对较高，1月的单月房企发债成本较高，另一方面，本月发行海外短债及超短融资券较多，从而拉低了房企的融资成本。此外，部分房企如佳兆业、中梁控股等企业发债成本均较于历史有不同程度的改善。2020年前2月房企新增债券类1融资成本7.47%，较2019年全年上升0.43个百分，其中境外债券融资成本达8.71%，较2019年全年增长8.71个百分。

▎注1.数据范围为95家典型企业2012年以来的债券发行监测数据

具体企业表现来，2月发债最高的企业为首开股份，发债总量57亿元，主要为首开发行了27亿元的公司债以及30亿元的永续中票，且这两笔融资成本较低，均在4%以下；此外，保利发展本月发行的9亿元中期票据利率仅为3.39%，利率水平较低。

债券期限本月到期债券类118.36亿元

本月房企有8笔债券到期，金额共计118.36亿元.其中，到期金额最高保利发展本月一笔中期票据，金额合计约30亿元。与此同时，新城控股2017年2月发行的一笔3.5亿美元的境外债也将于本月到期。

提前关注到2020年3月将有16笔债券到期，金额共计296.7亿元，环比上涨151%。单笔金额最高为碧桂园2015年3月发行的一笔9亿美元人民币的境外优先票据。

上市和股票

拟上市企业排队房企及分拆业务公司为15家

本月28日，来自河北的小型房企鹏润控股正式向港交所递交了招股说明书，成为了2020年首家申请上市的房企。因此截至2020年2月底，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产以及鹏润控股7家，其中海伦堡、奥山以及万创国际的招股书已经过期，截止2020年2月底仍未更新，未来是否继续申请上市仍然有待观察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月有绿城旗下主营代建业务的绿城管理向港交所申请上市。作为国内规模最大的房地产代建公司，绿城管理的申请上市也是代建行业迈出的重要一步。因此截至2020年2月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有8家。此外，本月也有传言称华润置地、朗诗集团和卓越集团也有分拆物业上市的计划，房企分拆物业或商管等板块上市的热潮仍在继续。

 IPO和增发没有企业上市或增发配股

本月没有房企挂牌上市，同时也没有房企分拆的公司上市，因此2020年成功上市的房企截至2月底仍然只有汇景控股一家，此外也没有企业进行了增发配股。然而值得注意的是，本月鸿坤地产的物业公司烨星集团和正商地产的物业公司兴业物联服务都已经通过了上市聆讯，预计很快就会在三月份成功上市。

 股权变动许荣茂继续增持世茂2%股份

本月有多家房企或房企旗下物业公司出现了股东对公司股票进行增持减持，比如世茂、保利物业、万科等，而整体来动作并不大，数额都相对较小且对公司控股权几乎没有影响。相对较大的一笔增持为世茂股份的实际控制人许荣茂通过旗下的世茂投资增持世茂股票75023352股，占总股本的比例为2%，增持后其持有的世茂股权占比达到了70.15%。此外，本月还有部分房企如新湖中宝和福星股份等也公布了回购股份的结果。

股价变动受疫情影响地产股整体不佳，物业股是亮

本月地产股整体表现较为一般，受疫情影响，A股仅有23%的地产股在整月出现了上涨，而H股也仅有53%。在H股方面，本月三盛宏业旗下的中昌国际控股在复牌之后的涨幅较大，月涨幅为109.84%，从本月19日至25日出现了连续大涨。然而整体来，中昌国际控股的上涨属于异动，企业也在27日宣布2019年会由盈转亏，未来企业的股价动向可能会有大幅回调。而除了中昌国际控股之外，本月物业股的涨幅都相当不错，比如佳兆业美好和鑫苑服务都录得了50%以上的上涨，也体现了香港资本市场对物业股的青睐。

在A股房企方面，本月涨幅最大的是招商积余，其股价从3日开始就节节走高，直至19日涨到了27.53元的最高，然后到月末有所回调，最后整月涨幅17.68%。在疫情肆虐的背景下，招商积余的大涨和物业股在资本市场较为火热，以及外界对招商系入主较为好有关，企业未来的发展也值得期待。

排版丨杨燕

免责声明

数据、观等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

本版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载

转载注明出处克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合！

▼

往期精彩回顾

▼

资本月报｜房企境外发债额创单月新高，4家物业准备IPO

资本月报｜融资额回暖但仍处低位，房企上市热情不减

资本月报｜房企融资额和融资成本齐升，融资环境保持收紧

资本月报｜融资环境保持收紧，房企融资额环比腰斩

资本月报｜房企融资环境加速收紧，中梁控股挂牌上市

克而瑞地产研究

| cricyjzx

易居企业集团的专业研究部门
专注地产行业研究和企业探索
连续十年发布房企销售排行榜