【华创地产？袁豪团队】11月房企销售评：销售增速创年内新高，行业集中度加速提升

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

事项

11月30日，克而瑞发布19年11月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售排名第一，实现销售金额860亿元，融创、万科分别实现单月销售额665亿元、553亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期450亿升至553亿。11月单月销售过百亿房企为30家，较去年同期多增5家。

     评

 1 11月主流房企销售额同比+37%、较上月+1pct，销售增速连续5个月扩大

11月主流50家房企单月销售金额9,177亿元，环比+3%，同比+37%、较前值上升1pct；销售面积为6,841万方，环比+1%，同比+38%、较前值上升1pct，大幅优于同期45城成交面积同比-4%的表现。1-11月主流50家房企累计销售金额81,558亿元，同比+17%、较前值上升1pct；累计销售面积为60,176万方，同比+17%、较前值上升2pct，表现好于同期45城1-11月销售面积同比+9%。受全年最低基数月、流动性宽松预期、一城一策持续呈现以及融资收紧下房企加速推盘促回款影响，并且考虑到城市独立周期下市场韧性仍强，主流50家房企11月销售表现大超市场预期，同比涨幅连续5个月扩大，并创年内新高，同时也持续验证行业销售集中度继续提升逻辑。考虑到当前低库存下市场去化仍较不错，主流房企充裕可售货值将确保19年全年销售高增。

 2单月销售：碧桂园、融创、万科排名前三，二线蓝筹销售同比持续高增

从单月销售来，碧桂园销售排名第一，融创、万科分别位列二三。其中，碧桂园860亿元（YOY+62%）、融创665亿元（YOY+48%）、万科553亿元（YOY-5%）、恒大420亿元（YOY+23%）、保利331亿元（YOY-1%）、绿地326亿元（YOY-6%）、新城237亿元（YOY+37%）、中南229亿元（YOY+99%）、旭辉220亿元（YOY+69%）、招蛇181亿元（YOY+14%）、阳光城177亿元（YOY+40%）、金地176亿元（YOY+22%）、金科153亿元（YOY+120%）、富力150亿元（YOY-19%）、金茂122亿元（YOY+51%）、华发94亿元（YOY+115%）等。11月龙头房企碧桂园表现继续抢眼，并且排名11-20区间的二梯队蓝筹如旭辉、中南、金科、金茂、阳光城等均有同比超40%以上增长，表现十分靓丽。

 3累计销售：碧桂园、恒大、万科保持前三，二梯队继续高增，市占率提升

从累计销售来，碧桂园继续蝉联第一，恒大、万科位列二三。其中，碧桂园7,515亿元（YOY+13%）、恒大5,855亿元（YOY+9%）、万科5,743亿元（YOY+6%）、融创5,004亿元（YOY+20%）、保利4,203亿元（YOY+14%）、绿地3,016亿元（YOY-7%）、新城2,460亿元（YOY+24%）、招蛇1,972亿元（YOY+33%）、阳光城1,819亿元（YOY+37%）、旭辉1,778亿元（YOY+36%）、金地1,752亿元（YOY+31%）、中南1,702亿元（YOY+35%）、金科1,513亿元（YOY+41%）、金茂1,482亿元（YOY+34%）、富力1,303亿元（YOY+6%）、蓝光937亿元（YOY+5%）、华发768亿元（YOY+67%）等。1-11月二梯队蓝筹继续保持高增，比如一二线及城市群布局房企招蛇、阳光城、旭辉、金地、中南、金科、金茂等都有同比超30%以上增长。

 4 投资建议：销售增速创年内新高，行业集中度加速提升，维持“推荐”评级

2019年主流房企销售持续超预期，预判2020年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情；预判2020年政策小松可期、筑底改善，近期MLF、OMO、LPR降息持续出现、一城一策密集推出，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20平均PE仅6.4/5.1倍，NAV折价20-70%；2）主流房企股息率达18A4.5%和19E5.8% vs. 10Y国债3.3%；3）板块PE处于12年以来0.5%分位 vs. 沪深两市17%。我们维持推荐评级，推荐：1）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、首开股份；2）物业管理：中航善达，建议关注：保利物业、新大正、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务；3）商业地产：大悦城、新城控股。

 5风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧

关键词：华创地产小组重报告系列

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《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）

《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）

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《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）

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《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）

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《中航善达重大事项评：量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）

《商业地产行业深度报告系列之一：优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）

《蓝光发展深度报告：嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）

《2020房地产策略：稳中前行，多元开花》（19/11/11）

《大悦城跟踪报告：重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）

《非住宅物管深度：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）

华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士，CPA，FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

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