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【中信建投房地产｜周末小品（十一）】5天10城！带您深入还原中西部三四线城市楼市！

作者：落朵朵
2018-06-03 22:26:16
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我们4月组织了中西部二线城市调研，市场如期从东部向中西部扩散。如何看待中西部三四线城市机会以及统计数据增速的下降？本周我们将调研行程继续下沉，调研了中西部10个三四线城市，跨越3省，为期一周，覆盖了贵州省内的遵义、凯里市，四川泸州、遂宁、南充、绵阳以及陕西汉中、渭南、宝鸡等城市，通过拜访恒大、碧桂园、本土房企项目以及与当地销售人员交流，力求了解目前真实的三四线房地产市场情况。

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核心内容

1）中西部三四线城市热度如何？量价齐升，逐年升温

整体而言，我们调研的中西部三四线城市都维持了量价齐升的状态，且热度逐年升温。

成交规模：四川省：我们调研的4个城市2017年成交量均相较2016年增长30%以上，2018年根据调研情况热度仍保持。贵州省：遵义2017年成交量相较2016年增加10%，热度从2017年下半年显现，预计2018年成交面积增速在20%以上，凯里2017年成交量下降1%，2018年受益于棚改力度加强，热度明显提升。陕西省：2017年宝鸡成交同比上涨18%，汉中和渭南分别同比上涨约40%和5.8%。

成交均价：房价基本从2017年下半年开始加速上涨，相较所在省的省会城市滞后6-12个月左右。其中四川省我们调研的三四线城市涨幅明显，基本较2016年翻倍，贵州和陕西的几个城市涨幅也接近60-80%。

去化周期：贵州省我们调研城市2017年末商品住宅库存量较2016年下降30%，其中遵义市商品住宅去化周期从之前的11个月降为6个月。四川省内三四线城市的调研反馈很多区域处于无货可售的状态。陕西省我们调研城市去化周期明显下降，去化周期从原来的10个月以上下降至8个月以下。

信贷政策：各地信贷政策基本维持在首套首付30%左右，二套首付40%左右，贷款利率一般上调10-20%，客群中买房贷款比例高达80%以上。公积金贷款一般一个家庭一套房额度在40-50万，能覆盖较大程度的房价，商贷放款速度一般1个月左右，相较之前周期有所拉长。

2）谁在买？以本地改善性需求和城镇化刚需为主

我们调研的3个省反馈较为接近，本地改善性需求和周边县镇进城需求占比基本都在80%以上，纯投资客相对没那么多。刚需一般青睐100平方米户型，改善性需求以120-140平方米为主，陕西和贵州调研的城市房价基本在7000元/平方米左右，因此成交主力价位在50-100万区间，四川省调研城市由于房价较高，因此成交主力集中在80万-120万左右。

3）去库存的动力何在？棚改、需求外溢+城镇化

我们调研的信息显示：四川省三四线城市的热度在一定程度上来自于需求外溢，这种外溢一是来自于成都重庆严苛的调控政策，二是核心城市房价上涨带来的财富效应，未来需要观察周边三四线城市和成都重庆的价差变化；贵州省三四线城市的动力是来自于棚改，也是三个省里棚改力度最大的，其中遵义2017年棚改超过10万户，主要以货币化安置为主，因此激发购房热情，预计未来遵义的棚改力度仍将持续。陕西省与四川省较为接近，西安市调控趋于严格，一部分需求被挤压到周边城市。之前陕西大部分城市房价多年一直处于较低水平，一方面由于供给量过剩，还有一部分原因在于当地人买房保值增值意愿不强，次轮楼市财富效应的加强，促使一部分开始加大房地产的投资意识。但是由于陕西城市人口数量较少，因此房价涨幅基本在50-70%，相较四川等地较低。

4）补库存力度如何？品牌开发商进驻加速。

楼市的火爆带动了土地市场量价持续走高，一方面来源于开发商补库存意愿强烈，另一方面由于品牌开发商的入驻，其在管控和产品方面更有优势，因此土地成本承受力较强，随着越来越多品牌房企进驻，拿地竞争程度也有所增加，房企向周边继续拓展的意愿也较为强烈。由于之前三四线城市2016年处于去库存阶段，因此土地供应量较低，2017年去库存卓见成效，政府也加大了土地供应。随着资金成本的上升和预售条件的趋严，并购当地小开发商也是房企补库存的方式。2017年-2018年拿地较为集中，因为进驻三四线城市的房企都以高周转为主，因此2018年下半年将有较多供应，或将缓解目前供不应求的情况。

5）政策是否有所变化？边际有所收紧

由于三四线城市房地产市场火爆，政府也逐渐开始加大调控力度，例如遵义开始限制网签备案数量及价格，宝鸡楼市预售证的发放逐渐趋严。但是目前调研的三四线市场仍无明显加强限购、限贷、限价、限售政策的趋势，但本地房企判断，未来如果房价继续快速上涨，不排除政府将使用更多的行政手段。

6）当地的开发商怎么看未来的市场？

品牌房企纷纷入驻三四线市场反映了对未来的乐观预期。目前在一二线严苛调控政策下，三四线项目地价有优势，利润相对较厚，现金流回正速度较快，而且初始资金投入较小，县城的项目资金峰值也就6000-7000万，大概60-70套房子现金流就回正，市里面项目资金峰值会高一些，但是需求也强劲，基本上一开盘现金流就回正了。但如果后续成本上涨，房企开拓其他潜力市场的意愿较强。在城市布局上面，先站稳地级市，之后再去下沉拓展项目。在向县域渗透的时候，以小盘为主，严格控制风险。

贵州·遵义

城市介绍

地理位置：遵义地处贵阳和重庆之间，往北走距离重庆240公里，高铁约1个小时，向西南走距离省会贵阳140公里，高铁约40分钟。2017年底修好高铁，区域联动进一步加强。

城市能级（人口、GDP和区县介绍）：遵义市属于贵州第二大城市，2017年GDP为2748亿，增速达12.1%，紧追省会贵阳（3537亿YoY11.3%）。遵义2017年人口达805万人，共有2个区，红花岗区、汇川区以及11个县。红花岗区属于老城区，汇川区在新建，两者人口分别为66万人和44万人，之间有一条货运铁道，未来将会改造成城际铁路，加强联系。

政府力争2018年全市常住人口城镇化率达53%以上，新增城镇人口18万以上。

产业与人均收入：遵义市拥有航天科工集团，长征电器、遵义的烟厂还有酒厂。当地人均工资约在3500-4500元/月。遵义的仁怀酒产量比较大，也是纳税大户，茅台酒厂待遇也不错，普通工人一年年薪8万，还发两箱茅台，而且本地人也会投资一些小酒厂。另外一些县以产茶叶为主，人均收入也不错。未来北面还有一个工业园，会引入一些重庆的企业以及旅游业，从重庆到桐梓县开车只要1.5-2小时，当地文旅地产也比较火，当地房子也要卖到6000-7000元/平方米。遵义的农业占了全省的1/3，被称为贵州省的粮仓。

楼市详情

市场量价：2017年遵义市地产开发投资完成563.20亿元，同比增长11.19%；全市累计批准预售商品房1135.49万㎡，同比增长41.14%，销售1126万㎡，同比增长13.17%。全市商品房库存为1242.63万㎡，同比减少216.64万㎡，其中：住宅库存为417.96万㎡、非住宅库存为824.67万㎡，同比分别减少149.51万㎡、67.13万㎡。商品房去化周期为15个月，其中商品住宅去化周期从之前的11个月降为6.2个月，保持在合理区间和可控范围内。2018年政府力争完成房地产开发投资660亿元，商品房销售面积同比增速达20%以上，加速消化商业商务用房库存量。

成交价格：房管局统计汇川区最近住宅售价6100元/平方米，茅台县5000多元/平方米，红花岗区5000元/平方米，新蒲新区差不多5000元/平方米，最近又新拍了地，未来很可能到6000多元/平方米。遵义的价格上涨主要从2017年下半年开始，目前价格均相较2016年提高1000-2000元/平方米，目前市场仍较为火爆，新蒲新区基本上已经基本没货，每次推出来就很快去化完毕。

客群结构：以调研的项目为例，改善型较多，占比60%，周边县镇占30%，投资客10%。

土地市场：2016年土拍价格只有1500元/平方米，但是2018年3-4月拍地已经到2900元/平方米，地价房价的正向反馈非常明显。

信贷与政策：首套房首付比例30%，二套房首付比例40%，贷款利率上浮10%-15%。近期遵义成交数据显示有所疲软，可能与房管局限制网签有关，比如恒大城项目，一天只给过2户，而且价格高了不给签，虽然没有一个正式的文件，但存在一定的维稳要求。

棚改力度：遵义市棚改力度比较大，也是楼市火爆的一个重要原因，2017年遵义棚改10万户，完成投资186亿元，货币化安置比例较高。2018年城镇棚户区改造计划任务78821户，2018-2020年仅汇川区就有11万户的待改造区域，红花岗区上海路改造，预计未来投入50亿元进行棚改，2018年开始逐渐进行。

品牌开发商入住情况：目前入驻遵义的品牌开发商为碧桂园、恒大、保利，金科2018年3月拿地，预计未来将有更多开发商进入。

调研项目：遵义恒大城

项目介绍：恒大城位于汇川区核心地位，周边有20多家企事业单位已经逐渐搬迁过来、包括汇川区政府、检察院、法院、供电局，公安局，人民医院等，而且周围有遵义比较好的学校，航天小区和航天初中。

产品结构：洋房最小户型为107方，最大216方。2017年底开的2栋高层，产品90-160平米，全部为精装交付。

该项目是恒大进入遵义的第一个项目，为收购项目，2011年收购价在5亿。总体项目117万方，已经开发了40万方，分3期，一、二期以洋房高层为主，已经全部基本售罄。一期是在2011年开盘，是恒大进入遵义的第一个品牌开发商，一期楼王价格在8000元/平方米，旁边的基本在6000元/平方米。之后二期2013-2014年开的高层有一些降价，基本在4000-5000元/平方米，400多套，目前只剩尾盘。

目前在售的是388套洋房和100多套小高层，洋房仅剩7-8套，2017年6月份开盘，之后越买越好，当时开盘6500-6800元/平方米，现在价格是8500元/平方米左右。2017年底开的2栋高层，开盘的时候价格在6200元/平方米，现在已经到7000元/方左右。

客群结构：市区来买房的改善型较多，占比60%；周边县镇占30%；重庆来的投资客10%。之前洋房投资客比较少，现在2栋高层以重庆投资客为主，占比10%。

贵州·凯里

城市介绍

地理位置：凯里市位于黔东南州，距离贵阳以东200公里，高铁约1个多小时。

城市能级（人口、GDP和区县介绍）：黔东南州2017年GDP为972亿，增速为5.2%，排名贵州省内中下游。黔东南州常住人口350.74万人，常住人口中少数民族人口占总户籍人口的80.3%，其中苗族人口占42.5%，侗族人口占29.5%。目前凯里常住和流动人口加起来差不多50万，当地人以苗族和侗族居多。凯里市目前分为三块，主城区为中心，西南为开发区，有高铁南站；东北方向以三棵树(603737,股吧)为中心大力建设，目前黔东南州的公检法都在三棵树区。

产业与收入：

凯里市目前工业较少，主要以旅游业为主，2017年获得全国文明旅游城市之后，城市发展速度是很快的。目前人均收入差不多2000-2500/月。

楼市详情

市场量价：市区价格5500-6500元/平方米（毛坯），凯里对毛坯接受程度比较高。开发区原来价格3000元/平方米，今年已经逐步涨到4000多元/平方米；三棵树价格也逐步提高，恒大城从原来5000元/平方米卖到今年的6000元/平方米。2016-2017年凯里市住宅供应与成交基本维持在100万方的水平，根据凯里市统计局统计，2017年商品房屋实际销售额54.67亿元，下降22.80%；实际销售面积121.36万平方米，下降20.6%，其中住宅销售104.56万平方米，下降1.03%；年末待售面积为11.24万平方米，下降27.62%。之前国家去库存，带动房价温和上涨，2017下半年由于开发商进入，土地市场火热，对房价又了进一步的推动。现在凯里也限制别墅的开发，因为容积率低，市场整体库存已经不多，因此政府希望推盘和未来人口的增量有一个匹配。

客群结构：以调研项目为例，目前客群结构以当地企事业单位为主，因为有公积金可以贷款，一套房公积金贷款最多可以达到50万。当地市区改善性的占比60-70%，周边进城的人群占20-30%，剩下10%为其他地方投资客。

信贷政策：目前首套首付20%，二套首付30%，商贷在基准了利率上浮10%。目前贷款和全款比例为9:1。

棚改影响：2017年棚改较少，主要是从2018年2、3月开始。2018-2020年整个凯里有4万的棚改待拆迁改造计划，2018年计划投入改造资金约224亿元，改造25049户，改造面积337万平方米。棚户区改造以货币化安置为主，面积在原有房子基础上乘1.6，价格按照市场价格计算。因此造成了市场现在热度非常高，市区里面几乎无房可卖，基本上现在有新推出的盘都不愁销路。

品牌开发商入住情况：目前入驻凯里的品牌开发商为碧桂园、恒大。碧桂园已经在凯里有三个项目。

土地市场：以碧桂园为例，目前在凯里有三个项目，目前第三个项目最近才拍的地，价格在350万/亩，第二个项目拍地的时候价格210万/亩。

调研项目：碧桂园江湾一号

项目介绍：项目位于主城区边缘，开车10分钟可以到市区。2017年6月开盘，总建面26万方，容积1.1，绿化高达35%以上，项目是电梯洋房以及联排双拼别墅。目前500多套别墅基本售罄，价格在8500-1.3万/平方米。洋房户型120/140/180，一期的洋房也已经售罄。

目前在售的是二期洋房共300多套，预计今年8月份清盘。价格是6000-6900元/平方米，带精装修和送车位。最近刚出100多套120平米的房源，一天时间认筹就达40-50人。开盘的时候售价为4900-5200元/平方米，不到一年时间已经有1000元/平方米的涨幅。

四川·泸州

城市介绍

地理位置：泸州位于成都以南约300公里，重庆以西200公里，目前仍未通高铁，交通较为不便。未来高铁已经在规划，预计未来3年左右通车。

城市能级（人口、GDP和区县介绍）：泸州GDP增速全省第一，为9.1%左右，总产值1596亿元，排名四川省内第6，发展势头好。泸州户籍人口约为508.42万人，常住人口424.58万人其中城镇常住人口183.8万人，乡村常住人口240.78万人，人口城镇化率43.29%。下辖四县三区，主城区由龙马潭区和江阳区，泸州依托长江、沱江两江进行发展，沱江以南为江阳区，以北为龙马潭区。高端住宅均在江阳区，所有市政、教育、医疗、商业配套都在此发展。龙马潭区定位为高铁物流区，主要为长途交通出行、物流集散、商务贸易。

产业与人均收入：泸州拥有轻工业园区、重工业园区、集散物流港区、另外还拥有主打免税关口的四川三个自贸区之一。还有非常出名的酒业园区，泸州老窖(000568,股吧)、泸州郎酒等。郎酒是在古蔺县，依靠郎酒可以带动一整个县的发展。泸州还有一个名字叫酒城。当地人均收入约3000元/月。

楼市详情

市场量价：泸州市房价呈顺时针发展，江阳区的西部房价最高，该区域内现在房价约9000元/平米，去年7000元/平米左右，前年5000元/平米左右。龙马潭区因为自贸区落地，房价有所上涨，仅次于城西，前几年4000-5000元/平米，17年毛坯房大概7000元/平米。泸州商办的旅游景区房价上涨到6000-7000元/平米左右。2017年泸州商品房住宅销售面积586万方，相较2016年增长27.6%。城市库存下降明显，到今年春节的时候，整个泸州存量也只有不到8个月，龙马潭区的可能连4个月都不到，江阳区存量现在都不到3个月。

未来供应与需求：到现在为止，整个江阳区供不应求，政府现在推地的节奏很快，5月的31号会有17宗地推出来，上个月也推了有7、8宗地，加上这部分最快要到今年年底，慢就是明年，就会转化成商品房供应出来。去年整体推地也就十多宗。

客群结构：泸州本地人占80%，成都、重庆人占比15%左右，另外5%为投资者。客户以居住改善性购房居多，内生性增长为主。另外还有因为成都买不了房，所以回泸州买，即返乡置业，周边县城也有很多进城买房。

土地市场：2014-2015年房地产市场比较低迷，所以城西将近5年没有土地拍卖，包括恒大城、金科、翡翠滨江等都是去年拍的地块，当时恒大楼面价为1700元/平米左右，楼面价现在来看利润很厚。上个月在城西核心区域拍8宗地，楼面地价在平均3600-3800元/平米。去年同期城西土地交易1宗，今年10宗，成交出现放量。

信贷与政策：首套房首付30%，二套房首付40%，基准利率4.9%，首套上浮15%，二套房上浮25%。整个楼盘按揭客户占95%，首付比例集中在30-40%。目前泸州无限购政策，但是在限制备案价，备案比较困难，但是不会影响销售，不影响办按揭。

棚改力度：2016年泸州市新开工危旧房棚户区改造8263户，其中货币化安置3426户；农村危房改造13696户全面竣工。2017年进一步提高货币化安置比例，2017年全市计划改造危旧房棚户区9000户，其中货币化安置4500户。远期规划2020年底前泸州市基本完成棚户区35378户改造任务，三区和泸县棚改货币化安置比例力争达100%。

品牌开发商入驻情况：15年之前泸州还是以本地开发商为主，15年之后全国各大开发商入驻。恒大15年进入泸州并且深耕，像广东敏捷地产、蓝光、绿城、绿地、保利、旭辉都看好泸州市场，来参与过土地竞拍。

调研项目

1）项目介绍：泸州·恒大城

整个恒大城是在泸州的城西片区，项目具体位置信息为康城大道二段，西南康健城正对面，这里是泸州重点发展的沱江新城区域。泸州的规划目标是200万城市人口和200万平方公里区域面积，目标实现需要依靠沱江新城和长江生态湿地新城带动区域发展，恒大城就是位于沱江新城的中心区域位置，项目定位偏于刚性需求、改善需求之间，小区品质属于高品质楼盘，户型偏向于刚改，面积在90-140平米之间。整个小区总共4800套，已开盘的去化达到80%。一期已售罄；二期开盘两栋500多套，小户型一个多月全部售罄，大户型还有40%存量，加起来二期开盘去化达到80%。

恒大在泸州共有5个楼盘，恒大在2015年进驻泸州，第一个项目是玉锦湾，去年一年新增加三个楼盘，其中恒大城去年7月30日开盘；恒大华府2016年底拿地，去年5月开盘；恒大御景半岛10月开盘，恒大年底还在泸县拿了一块地。恒大城共56万方，御景半岛54万方，华府26万方。

2）项目介绍：金科·博翠湾

项目是在城西，属于江阳区。2017年8月份该项目的拿地价为3400元/平方米。今年春节期间，一期总共推了600多套，现在一期差不多已经售完，只剩几十套，马上开二期。洋房均价也是11000元/平米。高层是8600元/平米，所以说整个下来楼盘均价是过万。春节后到现在销售比较平稳，4个月平均一个月1.5个亿，一个月80-90套房子左右，现在300套已经卖了220套。

四川·遂宁

城市介绍

地理位置：遂宁位于成都以东180公里，高铁直达时间约为1小时左右。

城市能级（人口、GDP和区县介绍）：遂宁2017年GDP为1138亿，增速为8.3%，GDP排名处于四川省中下游。2017年遂宁户籍人口为370万，其中城镇人口101.66万人，乡村人口267.82万人，年末常住人口323.59万人，下辖两区三县，船山区、安居区、蓬溪县、射洪县、大英县。河东区域属于当地发展的新区，发展始于7、8年前，现在人口陆续进入，属于遂宁市当地人认可的高端区域。现在市政府的四大班子都已经引入到了河东片区。河东分两期开发，河东一期现代服务业的一个聚集区，百万级的配套已经在投入使用了，例如万达广场会展中心、东旭锦江酒店等，河东二期现在是一个发展的一个阶段，现在政府着重打造的一个区域，就是现在的北延东扩的一个形式。往南走是高新产业园区、物流港片区。

产业与人均入：遂宁没有具体的一个产业为主，主要就是物流港那块区域有一个工业园区，包括大型的的贸易都是在物流港那个片区，遂宁当地基本工资的话大约在2000多元/月。

楼市详情

市场量价：在最早河东刚刚开始发展的时候，07年基本上是均价2000元/平方米出头，，后来配套逐步改善，房价到了3000-5000多元/平方米，2016年底的时候河东片区均价是5200-5300元/平方米，2017年下半年开始房价快速上涨，一个原因是遂宁前年到去年初的八个月市场上没有新项目过规划，都没经过报批。所以市场上的货量供给非常不足。目前电梯高层刚需的话是在1万元/平方米以上的，最低的话就是9000多元/平方米。16、17年供给基本上达不到客户的一个需求，需求量大一些，所有河东的楼盘开盘基本上都基本售罄。

客群结构：受成都调控影响，因此需求向周边非常近一百多公里这个地区扩散，这部分需求占比约1/3-1/4，主要以市区内改善性需求为主，投资占比不足10%。

土地市场：11年12年的时候拍地相对多，中间是一个平缓期，然后再16、17年相当于是一个回升期。最近在河东核心万达广场旁边拍地成交价是在680万/亩，所以基本上开盘至少10000元/平方。今年在河东地方拍了一块，物流港那边两三块地，物流港那边的话现在已经拍到了400-500万/亩多。去年到今年河东片区的拍地2到3块，这一块区域基本成型，空地很少，现在主要发展的就是河东二期往永兴方向走。

信贷与政策：不限购，认贷不认房，比较宽松。现在首付是三成，套房是四成。商贷的利率的话现在首套房上浮15%，二套房是25%。买房的人基本上都是贷款。利率上浮并没有影响购房热度。

品牌开发商入驻情况：品牌开发商包括保利、碧桂园等，其他的知名本地开发商例如置信、正黄等。

未来判断：主要看政府政策的导向。目前来看，近半年量价都会上扬。政府可能会有一些调控，例如预售条件等。尤其对于中小开发商的影响较大。土地供应方面，碧桂园入驻前供应较少，入驻后供应相对增加，物流港片区接下来会有较高的土地供应。根据我们调研反馈，前年遂宁总市场成交180亿，去年150亿，今年到目前将近100亿，预计会突破200亿。

调研项目

1）项目介绍：保利养生谷

保利养生谷位于河东片区，占地2862亩，其中公园打造的区域2300多亩，住宅500亩。

保利养生谷17年6月份开盘，洋房区现在已经封顶，别墅区基本售罄。别墅的话有400套左右的，别墅分为三种产品，一种是叠拼别墅，一种是联排别墅，还有这一排的一个独栋别墅。叠拼别墅价格基本上都是在11000左右的一个成交价，联排别墅价格是在12000左右的一个成交价，独栋别墅成交价是在一万五六左右。目前正在销售二期，也是洋房跟别墅的两个组团，二期洋房是500套左右，现在已经去化了一半。一期洋房去年6月份的价格是在5000左右，今年均价是达到了8000多。二期首批次推出来是在今年4月21号，价格是在8600左右。

2）项目介绍：碧桂园·中环壹号

项目位于物流港片区，距离老城区较远，这个区域是刚需板块，乡镇客户为主，安居区为主力，安居区总人口将近80万。项目一共150万亩地，总建面30万方，总货值23亿，总共2890套，分两期开发，首批次推了1-6号栋，推盘当日4月7号全部去化完，7号栋在五月一号推全部卖完。整体均价6666元/平，现在最新整体均价7300元/平，已经有所涨价。

碧桂园的入驻也带动了整个区域价格板块的上涨。土拍也迅速上涨，最新到3700元/平。本项目是去年7月拿的地，价格大约1400多元/平。去年7月到现在，拍了5-6块地。价格从3200-4700左右元/平。

产品结构：主要以县镇进城改善型刚需为主。项目的产品92平三房占比32%，107平三房占比37%，刚需产品印证了市场的需求。而偏改善型需求的产品，去化相对慢一点。这个项目39万方的体量，供需计划是今年一年全部清盘。

四川·南充

城市介绍

地理位置：南充位于四川省东部，距离成都250公里，高铁直达1.5小时左右。

城市能级（人口、GDP和区县介绍）：2017年南充GDP为1828亿元，位居四川省第五名。2017年末户籍总人口732.69万人，是四川省第二大人口大市，市区人口205万，城镇化率46.5%。辖3个区（顺庆区、高坪区、嘉陵区）、5个县（营山县、西充县、南部县、蓬安县、仪陇县），代管1个县级市（阆中市）。顺庆区为老城区，几乎无新房源，嘉陵区以高层为主，高坪区偏洋房别墅。

产业与人均收入：人均月收入2500-3000元左右，但普遍有副业等额外收入，对客户群体来说，普遍会认为住房作为不动产，将来在转卖，转租，转售，贷款或者作为传承角度都可以作为一个更好的投资方式。2017年全年城镇居民人均可支配收入28333元，比上年增长9.0%。

楼市详情

市场量价：根据克而瑞的数据，2017年南充市新建商品房销售面积578.66万平方米，同比增长43.1%，其中住宅销售面积499.91万平方米，增长37.3%。2018年1-4月，全市商品房销售面积225.96万平方米，同比增长56.2%，其中住宅销售面积202.93平方米，同比增长54.7%。价格层面，2017年10月份，清水房5000-6000元/平方米，11月开始逐步涨价，其他项目开盘均价7000多元/平方米，现在整个南充高层清水房均价8000-9000元/平方米。南充存在货量不多，客户量较多的供不应求状况，现在市场情况基本上都已售罄，别墅可能仍有库存，高层基本都是售罄。

客群结构：根据克而瑞统计，南充房地产市场购房客户主要为市区刚需和刚改自住需求，占比达到70%以上，其余则是南充各区县的购房者。来自成渝其他城市例如成都、重庆以及外省市的客户几乎很少。

土地市场：去年供地数量较多，位置好一点的在市区里面楼面地价到了4000-5000元/平方米，今年2-5月全市还没有土地拍卖。

信贷与政策：首套房首付30%，二套房首付40%，不能存在房贷、车贷、商业贷款以外的其他不明贷款，利率大概上浮20%以上。在南充允许公积金贷款买房，只是有些项目需要封顶手续较慢，两个人的公积金最高能贷款40万。南充调控政策逐渐趋严，比如合同签署之后不得变更，防止投资客户炒房，抑制房价过快上涨；另外开发商在拿预售许可证的时候，政府会对房价有一定的要求，防止房价过高。

棚改力度：现在南充北部国际会展中心正在拆迁，拆迁政策方面，今年有一定不同，以前是拆房返房或直接给钱补偿，今年是拆迁之后让居民先买房，凭合同获得补偿。

品牌开发商入住情况：最早有蓝光、绿地、万科、恒大，最近新进的是融创（18年）、金科、中梁。

调研项目

项目介绍：恒大悦龙台

恒大深耕南充，总共有10个项目。2011年恒大入驻南充，首先在顺庆区金鸡河拿下恒大绿洲（高层基础项目），第二个项目在嘉陵区打造恒大城（全高层），2017年6、7月份开盘，开盘价格在7000-8000元/平方米左右，现在的价格在9000-10000元/平方米。第三个项目就是恒大悦龙台项目（纯洋房别墅）。项目位于高坪区核心，于五年前开始打造，跨江东进以江为轴的政策指向高坪区，如今发展最快，空间最大，物业配套最为齐全。一期175亩地，户数只有838户，现在还剩下5栋洋房，额外还有一些别墅；后期还会有二期约200亩地，户数大约1100-1200户（两期共393亩地，户数共1900多户）。

项目2017年3、4月拿地， 12月1日正式销售。楼面地价在2000-3000元/平方米左右。开盘均价8800元/平方米，目前均价已经在9700元/平方米。

四川·绵阳

城市介绍

地理位置：绵阳距离成都市以北约120公里，高铁40分钟可达，东距重庆300多公里，北距西安700公里，与广元市、南充市、遂宁市、德阳市、阿坝羌族自治州和甘肃省陇南市文县接壤，是连接甘肃和陕南的重要城市。

城市能级（人口、GDP和区县介绍）：绵阳GDP2000多亿，四川省第二，下辖3区（涪城区、游仙区、安州区）、5县（三台县、盐亭县、梓潼县、平武县和北川羌族自治县）、1县级市（江油市）。到2017年末，全市总户数206.94万户，户籍人口536.82万人，常住人口483.56万人，常住人口城镇化率51.01%。

产业与人均收入：绵阳有中国核物理学院，是国家直属的科研机构，有十多万人，绵阳还在打造一个国家级的一个工业园，集中在高新区，因为高新区是一个传统的一个工业区，以前有四川长虹(600839,股吧)和一些军转民的一些企业，现在很多外地的企业过来，打造工业园。绵阳教育水平较高，消费水平不算特别高，现在绵阳高考上600分的已经超过成都。绵阳主要是三个学校，第一个是绵阳中学，在全国高中排名20几位，还有南山中学，还有一个东城中学，这三所学校每年上北大清华的人数跟成都基本上持平了。人均收入在3500-4500元/月。

楼市详情

市场量价：12、13年价格基本上在5000元/平方米左右。绵阳市在12-15年基本上属于去库存的阶段，整个绵阳的库存供销比完全不平衡。从14年15年16年政府基本上没有什么新供应土地。现在土地供应相对来说还是比较合理的。17年差不多去化200多万，比16年的100万左右明显上涨，预计今年去化将达300万平。

价格方面，目前经开区的房价在8000-9000元/平方米左右，河东基本上接近1万元/平方米，传统意义上的市中心12000元/平方米左右。

未来供应与需求：未来供应主要集中在经开区，恒大、领地、中粮都有参与。这两年供应明显的增加，因为地势相对平缓一点，供地相对来说比较充足。恒大在经开区拿地的楼面价已经达3000元/平方米左右。

客群结构：本地人占到70%左右，以本地的内需改善型的客户为主，主城区家庭基本上已经有两套房。外地人占到30%，外地人主要是郊县、广元等地区。

土地市场：2017年12月四块地出让，在售盘很多都是绵阳本地开发拿到的，通过合作方式来做，绵阳有一个特点就是本地企业较多，它们手上囤积的资源较多。因为绵阳原来很小，现在绵阳整个扩张比较快，会往周边发展，周边原来都是工业用地，因此土地变性的情况较多。现在基本上没有可以拿出来拍的土地，合作和股权转让方式的比较多。

信贷与政策：首套30%，二套40%，基准利率上浮15-25%，银行政策有收紧的一个趋势，政府网签限价还没有收紧趋势。一般的情况下，网签完之后，15天左右回款。

棚改力度：目前来说棚改力度不大，前几年是做了一些大批的棚改，但是这几年还是没有多大影响，本质上还是城市内生性的需求。以前绵阳很多军工企业，很多军工厂当时拆迁腾地。

品牌开发商入住情况：以前的大开发商非常少，只有东原、华润，从16年开始各大开发商进入，因为16年市场开始火热，在成都拿不到地的时候，基本上就布局绵阳。绵阳的主力楼盘还是在经开区，因为那边环境相对稍微好，包括恒大、中粮、领地、万达，本土的房企以及中水电基本上都在经开区。

调研项目

项目介绍：东原·观天下

项目位于绵阳市游仙区，距离老城区市培城区中心就是一条大桥的距离。整个小区的所有的配套都已经完善了。项目连续三年都是销冠。整个项目上分为五期开发，一期香屿，二七长洲，三期长岛，四期观天下，1到4期现在基本上都已经售罄了。4期是17年1月份开盘，共2176套截止今年都已经清盘了，17年1月月份开盘价格是5400多元/平方米，现在毛坯房均价已经涨到9500元/平方米左右，最后两栋楼有890套，目前已经出售了大概是500套左右。5期今年 2月10号开盘，2、3、4号楼已经售罄，现在主要是5号楼，5号楼大概290套房子，三个亿的货值，现在只剩两栋，这两栋的价格起码都已经过万了。

产品结构：主力户型是106到154平米，面积段最多的是一百三十四、一百三十左右平米的户型，最后一期主要是以改善型的客户为主，面积设计的相对说大一点，赠送面积大概在12%左右。

客群结构：5期是以改善型的客户为主，客群主要是涪城区，第二个就是我们项目周边的游仙区的客户以及九院客群。

陕西·汉中

城市介绍

地理位置：汉中是位于陕西南部，是陕南最大的城市。距离西安约300公里，目前高铁去年底修通，到西安高铁1.5小时，到成都为2.5小时。

城市能级（人口、GDP和区县介绍）：2017年汉中GDP为1333亿元，同比增长9.6%。2017年底常住人口为344万，下辖2区9县及3开发区。主城区为汉台区，市政府集中于此，人口约50万人，南郑县17年8月撤县设区。

产业与人均收入：汉中市旅游、资源竞争性一般，以一产和三产为主，原来由于地理因素城市比较闭塞，二产不是很发达，但在陕西属于自然环境宜居地，生活习惯更贴近巴蜀区域。汉中市平均月收入大概在2500元/月左右。

楼市详情

市场量价：汉中在大品牌开发商入驻之前市场还没有打开，市场热度大约在2017年7、8月份才开始启动，目前主力打造的河滨新区的房子15-16年不到4000元/平方米，17年房价在5000元/平方米以下徘徊，18年大概达到6000多元/平方米，涨幅较为明显。2017年汉中商品房网签面积171万平方米，首次突破170万方，成交金额67亿元；其中住宅网签面积147万平方米，占比85%，商业网签面积25万平方米，占比15%。截至2017年12月31日，汉中市中心城区商品房库存面积231万平方米，住宅库存共10655套，面积105万平方米，相比2017年1月份住宅库存13918套，面积138万平方米，下降3269套，面积下降33万平方米。

客群结构：汉中市整体选择三房户型多一些，本地人基本已有一套房，刚需主要为婚房（30-40%），改善性需求包括二胎换房（20-30%）。绝大多数客户是汉中本地人，本地约占80%，外地人主要来自陕西西安，四川广元、成都。

信贷与政策：首套房首付30%，利率上浮15%，二套房首付40%，利率上浮20%，放贷周期恒大较快为2周。预售条件目前规定基本上在地基打好，出地表十层或几层以上才可以预售。

棚改力度：2017年汉中市棚户区改造完成新开工15939户，共到位棚户区改造政策性融资46.8亿元，棚户区改造货币化补偿安置11433套，货币化安置率80.97%；政府投资的租赁性保障房累计分配入住3.71万套，位居全省第一。

品牌开发商入住情况：已有恒大、新城、碧桂园、雅居乐、绿地，滨江新区自2014年开发打造，区内包括汉中市CBD万邦时代广场，当前区域内品牌开发商较多，包括恒大、碧桂园、新城控股(601155,股吧)等。

调研项目

1）项目介绍：恒大帝景

项目位于汉中市核心居住区滨江新区，周边医疗教育资源先进，配套设施齐全。占地113亩，建筑面积20.3亩，规划共10栋高层，10栋洋房，1084套房源，。2017年10月底开盘，开盘价高层最低6000元/平方米以上，最高超过7000元/平方米，洋房分平层、底跃、顶跃，9000-15000元/平方米不等（平层不到10000，底跃15000）；目前高层均价在7600-7700元/平方米，洋房全部售完。预计清盘时间在今年8、9月份，前期1000套房源超过1000人认筹。

恒大在汉中最早的项目是南郑县的恒大城，入驻时间为2011年，占地不到200亩；恒大帝景是第二个项目，2017年6月拿地；第三个项目2018年4、5月拿地，占地大约300亩。汉中市碧桂园目前为止共两个楼盘，刚刚入驻，均位于恒大楼盘旁边。

2）项目介绍：新城吾悦广场

2017年11月拿地，总建面56万平米左右，自持商业占地9万平米，可售商业大概4万平米，剩下基本都是洋房和高层住宅，项目为毛坯。自持物业与可售物业比例不到1：5。目前项目还在蓄客，自18年1月28号开始，住宅已蓄客4700-4800组，商业已蓄客2200多组，初步计划住宅6月中下旬开盘，预计两年（2020年）去化完毕，商业2019年11月落成。

陕西·渭南

城市介绍

地理位置：渭南位于西安以东80公里，目前高铁直达20分钟，车次较多，地理位置上类似于上海—昆山。

城市能级（人口、GDP和区县介绍）：渭南市2017年GDP为1656.62亿元，同比增长8.3%，高于全省平均增速0.3个百分点，排名在陕西省位居中游。渭南约有人口500多万，市区其实只有40万，蒲城县80万人口，大荔县80万人口，底下下辖的县比较多，估计人口都集中在郊县。从规划的人口系数来看，渭南市规划人口系数到2020年要达到800万

产业与人均收入：渭南之前工业基础较为薄弱，以轻工业和煤炭为主，现在慢慢的经开区发展，最近落户一个3D打印基地，是国家重点扶持的一个企业。今年渭南市招商引资，也是陕西省重点扶植，总共22家企业落户，大多数都在经开区渭河以北，上海的申通客车制造工作现在就有。市区居民多为厂矿职工为主，本地的收入约为2000-3000元/月。

楼市详情

市场量价：渭南房价目前毛坯基本上就在5000-6000元/平方米之间，2017年的价格在4500元/平方米左右，2016年的话也就3000多元/平方米，相当于一年涨1000块。价格上涨主要从去年4月份之后，也就是碧桂园等品牌开发商来了之后。之前渭南好多售楼部卖了5、6年房子还没卖完，当时平均上都是价格3200-3300元/平方米。

2017年渭南市住宅成交10804套，相较2016年的7354套大幅增加。2017年底全市商品房待售面积113.03万平方米，同比下降14.9%，待售面积较2016年末减少19.83万平方米，去库存成效显著。从投资总量看，2017年渭南房地产开发企业完成投资113.81亿元，同比增长17.4%，较三季度提高26.1个百分点，高于2016年同期17.8个百分点，房地产开发投资升温趋势明显。

未来供应与需求：恒大即将开盘，本地开发商的项目如鸿基·紫御观邸、宏帆广场、上上国风（售完）、华盛城等，高新区还有一个富力，五个盘加起来总量上万套。另外，融创在东部树林拿地400亩。需求方面，渭南每年的人口有在增长，近年逐渐加速，其次在政策的主导方向上看，现在渭南市各乡镇，就是临近临渭区的下辖20多个乡镇，今年拆城中村13个，下辖乡镇学校小学全部收编了，只有偶尔一两个学校例外，所有的学校全部集中到整个市里面来，孩子要上学，只能来市里。

客群结构：职工的购房能力较弱，所以购房者要么就是政府机构、私营业主，要么就是无房刚需，还有就是拆迁户。以调研项目客户为例，在买房之前平均已经拥有2套到3套之间。房子基本都是在市区里面。在人群中贷款买房比例较高，约占到80%。

土地市场：各个区域都不一样，市府核心区周边是最贵的，拿地价200多万/亩，高新区可能就150万/亩左右，东郊附近可能就100-130万/亩、经开区可能80万/亩。目前核心区地炒的最高的时候390万/亩，楼面地价算下来都已经3000-4000块了，未来如果房价价格不能持续上涨，成本压力会比较大。

信贷与政策：目前首套房首付30%，二套房首付40%，贷款利率为基准利率上浮10-20%，贷款下来1个月左右能下来。

棚改力度：整体来说棚改力度不大，根据2017年规划，渭南临渭区公布了城市改造项目规划，总数量达到17个，拆迁户数达10129户，其中货币补偿户数4955户，建设安置2250户。货币补偿安置占比48.9%。

品牌开发商入住情况：碧桂园2016年进来之后，现在恒大、中海、保利、融创、蓝光、富力还有宝能全都进来了。动作最快的是恒大，恒大是去年11月拿的地，马上将要开盘。

调研项目

项目介绍：渭南翡翠传奇

目前碧桂园在渭南有两个项目—翡翠传奇和翡翠华府，都位于市府核心区。2016年150万/亩拿的地。翡翠华府项目有80亩，总共1200户，2017年4月22日开盘，到2017年年底已卖完；翡翠传奇项目是150亩，1900多户，首批是500套，目前蓄客情况差不多已经有1000多组客户。翡翠华府项目是2016年11月拿的地，2017年4月开盘，开盘销售6个多亿，翡翠传奇目前价格基本上大部分都是6000-6500元/平方米，最贵7000元/平方米。

陕西·宝鸡

城市介绍

地理位置：宝鸡位于西安市以西约150公里，开车1.5小时，高铁1个小时直达，位于关中平原经济带枢纽。

城市能级（人口、GDP和区县介绍）：2017年宝鸡GDP达2179亿，同比增长8.7%，高于全省平均增速0.7个百分点，排名在陕西省位居中上游，仅次于资源城市榆林和西安的卫星城咸阳，是陕西省第二大城市。总人口380万人，集中分布在金台区、渭滨区、陈仓区、陇县、凤县、千阳县等7个县区，前个三区人口约为150万人。宝鸡老城区为金台区，目前市政府搬迁到渭滨区，由于宝鸡南北都是山，因此整个城市的发展方向为东扩。宝鸡的政府改造决心还是挺大的，河堤公园还在修，路也在修，除了没有地铁的规划，但是和周围县域之间的高速道路、铁路都在修，正在加大城市的建设力度。

产业与人均收入：宝鸡人均收入大概在3000元-3500元/月左右。宝鸡有几个大厂，比如宝泰、卷烟厂、钛金属、军工厂等。

楼市详情

市场量价：去年以来市场热度逐渐升温，每平米上涨1500-2000元/平方米左右。过去市场不涨的原因在于：1、供地多；2、市场无序，开发商拿地还没建就开始卖了，有图纸就卖。也缺少品牌楼盘。本土的都是小项目，一般就是4-6栋。恒大的100亩盘，7个月就基本卖完了，不到1000套房；新城60-70亩的盘，毛坯6500元/平，首推200套不到2小时就卖完了。

未来供应与需求：虽然本土开发商囤有二手地，但是地不大，老城区没有地，只有在渭滨区打造的高新区有地，靠买旧厂进行改造拿地。原先本土开发商资金实力不够，因此会转嫁给品牌开发商，时间周期也会有的，所以供应的量也没有太飞跃。许多开发商来了以后都往下一级县镇去拿地，就是因为合适的地太少了。

客群结构：本地人因为前期没有购房投资意识，所以每家差不多只有1套房，而且还是那种低层的未安装电梯房。新区的交通比较便利，交通也比较发达，高新区这边的人还是有改善性需求。宝鸡市大约70-80%自住，主要是外地人、新结婚、周边县域的人群购房。随着恒大、碧桂园等品牌开发商进入，改善性需求还是被激发了。当地高收入人群之前投资在西安。但是由于受到西安限购挤压，因此也会选择在宝鸡买房，还有一部分是甘肃平凉以及天水的人群，因为当地价格早已突破1万，对于他们来说宝鸡房价处于价格洼地。

土地市场：当地房企其实有囤积的地块，品牌开发商先站稳地级市，像宝鸡、渭南、安康、汉中这些地方，之后再拓展项目。在向县域渗透的时候，主要以小盘为主，100亩以内，因为风险大，主要还是采用勾地模式，先开50亩，如果卖得好，则继续收购剩余50亩进行开发。

信贷与政策：首套房首付占比30%，利率上浮10%-15%；二套房首付占比40%，利率在首套房的基础上再上调10%。现在预售严格，要求楼体建到三分之一才给发预售，必须按要求取证，要土地获取，再按照要求办证，再施工建设。以前宝鸡没有证件卖的情况很普遍，但是现在学习西安管理比较严格。

棚改力度：宝鸡棚改力度较弱。因为之前工厂较多，现在以改造厂为主，旧厂现在就往周边的县域搬。像搬离的管业厂和味精厂已经很多年不经营了。

品牌开发商入住情况：目前已经入住了恒大、碧桂园、新城，未来绿地、华远等都在看项目。

未来判断：动能源于一线和强二线，到三四线的城市会弱一些。在西安买不上房，才导致宝鸡起势，但是一旦强二线城市风向有变的话，还是会慢慢传导过来。如果一二线都在摇号，那么周边三四线真的也会迎来增长。

调研项目

1）项目介绍：碧桂园·凤凰城

项目位于宝鸡市渭滨区，总地面积500亩，总共6000多套房。2017年10月拿的地，当时拿地价不到200万/亩，对应到楼面地价3000多元/平。预计将于2018年6月开盘，首批推800多套，主要以洋房和高层为主。预计开盘将在7000元/平上下。

2）项目介绍：恒大御景湾

整个小区占地119亩，位置处于高新二期规划区，共11栋楼，总建面27.8万方，房源共1700多户，现在在售的有8栋楼。项目分两期，第一期是1-8号楼，1-7号楼属于一期规划，后期会有加推，8-11号楼是二期的主要产品。一期从2017年12月开始排号，预售许可证是12月14日拿到的，2018年1月28日开盘，开盘均价从6800-7100元/平方米。首开（开盘当天）去化卖了将近有1.6个亿，差不多200多套，截止到目前销售将近7个亿。

产品结构：其中1-7号楼最受欢迎的主力面积是100-120平米的小三室。

客群结构：本地各种厂矿工人比例不高，主要因为恒大价格偏高。宝鸡市三区九县，三区是金台区、渭滨区、陈仓区，项目成交主力区是渭滨区和陈仓区，以改善性需求为主，主要客群是个体经营主，以及周边行政单位中心相关从业者。周边县区的也有，但是基本上是户口在县区，本人都在附近工作。