中泰证券给予万科A买入评级

2022-04-10中泰证券股份有限公司陈立对万科A进行研究并发布了研究报告《万科A2021年年报点评触底回升，迎接改变》，本报告对万科A给出买入评级，当前股价为21.49元。

　　万科A(000002)　　投资要点　　利润率下行拖累当期业绩，减值计提有望缓释盈利压力　　2021 年公司业绩低于预期， 全年实现营业收入 4528.0 亿元（ YoY+8.0%）， 实现归母净利润 225.2 亿元（ YoY-45.7%）； 毛利率和归母净利润率分别为 21.8%和 5.0%，较去年同期下降 7.4 和 5.0 个百分点。　　我们认为，公司净利润的下降主要由于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失三方面原因，是历史因素在报表中的体现。 在销售持续增长和审慎原则下存货减值计提的情况下，结算业绩有望触底回升。　　项目储备充足，未来业绩支撑性强　　截至 2021 年底，公司并表范围内，已售未结项目面积 4673.5 万方，对应金额 7108.0 亿元，是当年营业收入的 1.6 倍， 2020 年为 1.7 倍，稳定在较高水平。2021 年已售未结项目均价为 15209 元/㎡（ YoY+7.2%）， 是当期结算均价的 1.18 倍。伴随高均价项目陆续交付，公司结算利润率有望企稳回升。　　多元业务快速发展，形成盈利新蓄水池　　2021 年公司万物云、物流业务、租赁住宅和商业业务分别实现营业收入 240.4 亿元、31.6 亿元、 28.9 亿元及 76.2 亿元，分别同比增长 32.1%， 68.9%、 13.9%及 20.6%。公司多元化业务行业领先，各板块在细分子行业中排名靠前。 公司从 2014 年开始地产产业链多元化布局， 已陆续完成从投入期到成熟期的过渡。我们认为，未来三年公司成熟运营的多元化业务布局，将持续驱动经常性业务收入及利润贡献。同时，在 REITs 试点加速推进过程中，持有物业的退出路径有望不断拓宽，贡献业绩的额外增长。　　三道红线维持绿档，融资成本维持低位　　公司债务结构持续改善，剔预后资产负债率 68.4%，现金短债比 1.5， 净负债率 29.7%，维持在绿档水平。得益于多家评级机构给予公司较高的用评级，公司全年综合融资成本仅为 4.11%，维持在较低水平。　　稳健的财务水平反应了公司一贯稳健的经营风格。在当前土地集中出让制度优化的过程中，安全的财务结构有利于公司抓住拿地机会，改善土储结构。公司提出自今年开始土地投资由分布式管控转变为集中管控，并提高了对土地投资的要求，我们认为，这样的变化之下，公司拿地项目地质量和规模有望持续改善。　　投资建议 我们认为，公司 2021 业绩下滑是过往三年土地成本上升，且房地产市场下行的历史因素在报表中的体现。同时，前期较为审慎的存货减值准备计提，可以缓释未来利润率下行压力。　　由于前期销售规模的放缓，以及土地价格上涨带来的利润率下行压力，我们下调公司 2022 年到 2023 年的盈利预测。我们预计 2022 年-2024 年，公司实现营业收入 4972亿、 5585 亿及 6216 亿（ 2022 和 2023 年前值为 4859 亿及 5584 亿），同比增长 10%、12%、 11%，实现归属母公司净利润 246 亿、 266 亿及 294 亿（ 2022 和 2023 年前值为 480 亿及 551 亿），分别同比增长 9%、 8%、 11%。目前土拍市场改善，公司具备较强的拿地能力；且公司推出股权回购及高管增持等举措有利于维护市场心。当前公司股价对应 2022 年 PE 为 9.9 倍，维持“买入”评级。　　风险提示调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，招商证券路畅研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达90.9%，其预测2022年度归属净利润为盈利247.68亿，根据现价换算的预测PE为10.09。

最新盈利预测明细如下

该股最近90天内共有27家机构给出评级，买入评级24家，增持评级3家；过去90天内机构目标均价为26.22。证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。(评级范围1 ~ 5星，最高5星)

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