以后该买房还是存银行？内行：升值差别大

　　今年仅仅过去七个月，就有278家房地产公司破产。资金链紧张导致了很多地产公司快不行了。不过，对房地产公司的收紧还是力度继续加长。

　　7月，多家托公司收到银保监窗口指导，要求控制房地产托业务规模，规模严控下未来房地产托规模增速或将有所下降。

而且海外融资这个渠道也遭到了封杀。一向喜欢借新还旧的房地产公司，资金链越来越难以转动起来了。韭菜们买房都是买涨不买跌，所以开发商也不傻，不会降价卖，但是会通过赠送面积之类的方式来操作。

　　从投资角度，公寓是最差的，公寓的产权性质就是商住房，属于经营性质的，不算是个人住宅，所以他是要交土地增值税的，而且除了土地增值税，还要交普通增值税。然后个税也是不能少的。所以这种公寓，就是税上加税。起来有利润，但是你把这些税费刨除掉之后，可能所剩无几。

　　公寓这种房子买来其实就是出租获取现金流的，但是现在租金太低，普遍低于3%，还不如贷款利率，所以现金流是负的，你无法在出租中享受收益，只能让钱不断离开你，而只能靠买卖赚取差价，但是他又属于经营性质，绝大多数地方没有社会福利，还商水商电，产权只有40-50年，而且还要承担非常高的税费。

　　做差价吧，增值税扣到你怀疑人生。而且流动性有很大的问题。起来市值涨了，但是流动性其实更差。

　　所以，5年后80万房产和80万存款哪个更值钱，还真要认真思考一下了。80万存款是一笔不小的数目，在当前银行存款比较紧张的时候，随便在一家银行存款都可以获得4%以上的利率，目前有些民营银行5年期的定期存款甚至给到了5.45%的利率，如果把80万存到这些民营银行，那5年之后可以获得218000元利息，相当于5年后80万存款变成了1028000元，资产溢价27.25%。

　　通过计算，我们得出了80万存款5年增值27.5%，如果想要投资房产，那5年后的价格上涨空间不能少于27.5%，平均每年的涨幅至少在5.45%以上，复合增长率至少要达到5%以上。

　　那未来5年房价有没有可能涨幅达到27.5%以上呢？这个要不同的城市。

从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花，东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热。这个建设量、生产量主要体现在三个热地方。

　　一个是中心城市。所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外，也有区域中心城市青岛；广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

　　第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热。

　　第三个热地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热。

　　首先可以肯定的是，未来5年肯定有城市的房价涨幅超过27.5%。虽然目前我国的房价已经来到了一个重要的拐，房价不可能像过去几年一样猛涨，但是在那些人口净流入的城市，未来很有较大的刚需市场空间。

　　可能有的担心楼市调控会不断的收紧，但是目前经济发展形势来，未来几年大部分城市的房价调控都会慢慢放开，所以那些人口净流入、教育、医疗等资源比较集中的城市房价肯定还会上涨，部分城市年均涨幅5.45%应该不难，这可以从2018年部分城市的房价上涨排名出。

　　因此，未来5年在那些人口净流入，调控政策放松的城市，80万买房会比存款更保值，但前提是你80万是全款买房，而不是贷款买房，因为目前办理贷款的利率基本上浮10-20%之间，只要贷款利率比房价上涨的福度大，那就是亏的。

　　其次，未来5年3县以下城市80万存款会比买房等保值。虽然2018年很多小城市的房价出现了较高的涨幅，部分城市涨幅甚至达到30%以上，但这只不过是炒房资本最后的狂欢，未来5年当房产炒房空间被压缩之后，这些3线以下的房价会停止上涨，甚至出现下降。所以对于这些城市来说，存款比买房更划算。

　　作者：百万资金股友会