汇率or房价 到底谁会崩？你可能又猜错了！

　　去年年底今年年初人民币迎来一轮升值后，四五月又快速贬值，再次回到7附近。市场上关于汇率和房价的讨论再次甚嚣尘上，觉得要么房价崩，要么汇率崩，甚至两者都要崩。

　　汇率，代表了国家的财富水平；房地产，代表了居民的财富水平！

　　我第一次听到“房价、汇率必须二选一”的说法，而且是来自“知名人士”的话，那应属牛刀。

　　牛刀大家应该都略有耳闻，10多年前，他是网络上著名的空房价的意见领袖，和任志强的观针锋相对。在他的号召下，很多人都坚房价不久就会迎来“腰斩”、“膝盖斩”乃至“脚踝斩”，于是就没有买房。呃，结果自然不用我说了。这其实是一个悲惨的故事，因房子问题而发生的人伦惨剧好像时常能听到，那时还出了一部电视剧《蜗居》。

　　牛刀持续空房价，却又被事实不断打脸，于是他辩解，之所以他的预测不准，是因为“政府强行扭曲了市场”。可是大家也都知道，市场短期可以被干预，但长期是无法操纵的，否则何来的津巴布韦呢，政府如何能十几年“扭曲”房价而又不付出代价呢？

　　于是为了能够逻辑上自圆其说，牛刀抛出了他新观——人民币一定大跌。政府保了房价，人民币贬值就是政府必须付出的代价，房价、汇率二者只能保一个！

　　2015年里，牛刀写了大量这样观的章。不知道是不是受了他的影响，网上有不少“民间经济学家”也表达了类似的观，“房价、汇率二选一”逐渐成为了一种网络中流行的说法。

　　坦白说，我一直认为这个观是不需要驳斥的，因为根本不堪一。

　　至今房价、汇率仍比较坚挺，未出现“二选一”崩溃的画面的因，难道不是因为这个“二选一”的观压根是错误的吗！

　　第一种说法认为，房价这么高，如果北京上海的人把房都卖了，按当前汇率换成美元，外汇储备远远不够。所以要么房价跌，要么人民币汇率跌，二者只能择一。

　　我还记得我的证券投资分析第一课，老师问了个问题，某年某月某日，A股大跌7%，市值蒸发了1万亿，请问，这1万亿人民币去哪了？(是不是很多股民也被这个问题困扰！)

　　这个问题挺不好回答的。正确答案应该是：其实从来就没有这笔钱“出现”过，所以也无从“消失”。

　　股市也好、房市也好，都是典型的“边际定价”，即最后成交的那笔交易决定当前所有商品的价格。比方说，一个公司有100股，其中有1股在第1天，以1万元的价格卖出了，那这家公司的“市值”就是100股x1万元=100万元，我们就说这家公司值100万。如果第二天，又有一个人从一位股东手中买了1股，价格是2万元，那这家公司的市值就变成了200万。注意，这个过程中，并没有“印出”任何一分钱。等到第三天如果股价下跌回1万元/股了，市值也就从200万重回100万，这个过程也并没有“销毁”任何一分钱。

　　市值永远是一个值，而不是一笔钱。

　　回到上面的论述，北京、上海的房子总值，和股票的市值一样，是“一个值”，而不是一笔钱。外汇储备则是真金白银的“一笔钱”。

　　拿“值”和“钱”比较，比不出任何意义。

　　有人如果不理解，我可以举个例子。东京都市圈(注：指一都三县，即东京都、神奈川县、崎玉县、千叶县)有3700万人口，人均33平米住宅(注：东京人均住房面积远大于北京上海，而且是地毯面积，日本人称为壁芯面积)，每平米均价就算3万人民币吧(实际肯定不止)，东京的住宅市值=36.63万亿人民币=5.7万亿美元。目前日本有多少外汇储备？1万亿美元。

　　所以，按同样的逻辑，东京房价、日元汇率必有一个下跌！是这样吗？那延着这个逻辑，你可以依次把英国、法国、德国等所有国家算一遍。所以，所有国家都面临“要么房价跌、要么汇率跌”的情况吗？显然这是荒谬的。

　　通过北京房子的总市值和外汇储备孰高孰低，就判断出房价、汇率必有一跌，在逻辑上就是错误的。

　　第二种说法是，为了对抗美元加息导致的资本外流，中国可以同步加息，但这样就会戳破资产泡沫——主要就是房地产了。或者中国不加息，那么资产价格可以保持，但是资本就会外流，汇率就保不住了。所以，房价、汇率二者只能择一。即使美元暂停了加息进程，我们如果胆敢继续使用货币宽松，房价、汇率也只能二选一。

　　一个国家加息、降息，这都属于“货币政策”，一个国家采用什么样的货币政策，一般称作“货币政策的锚”。

　　简单说，现在世界各国成熟的做法，都是以“通胀”作为货币政策的锚。通胀高了(比如大于3%)，就是货币政策松了，要紧，通胀低了(比如小于1%)，就是货币政策太紧了，要松一松。

　　在曾经很长一段时间里，中国的货币政策的锚，是“盯住美元”的，即以汇率为锚的。美元升值，人民币就升，美元贬值，人民币也跟着贬。相对应的，央行就得在公开市场上买入美元，发行人民币。

　　而由于长时间人民币汇率低估，导致央行不得不释放过多的人民币，导致了国内的通胀，然后央行又被迫通过存款准备金等手段把多发行的人民币收回，以对抗通胀。所以，以汇率为锚，直接导致了中国的货币政策是实际上受制于美国，不能灵活的应对中国国内的具体经济情况。

　　如果美国加息，中国也跟着加息，这其实就是在被迫“输入”了美国的货币政策，而不管国内的经济形势。以目前中国才一只脚刚刚走出通缩的状况而言(以前的章阐述过)，是根本不能加息的，会伤害当前的经济。所以自然，不加息成为必然的、也是正确的选择。

　　回到上面的“法二”里的观，如果中国不加息，是不是资本就会都外流到美国，汇率就保不住啦？答案是，不会。

　　决定汇率长期走势的，是贸易(经常项)，而非资本项。利率只会影响汇率的短期走势。

　　从贸易面，人民币不具备长期贬值的基础。这也是官方、包括一些知名的经济学者所反复强调的，其底气，正是经常项账户这个汇率的基本面。

　　即使在贸易战正酣的当下，我们依旧可以保证贸易顺差，这就保证了汇率没有崩的基础。相反人民币汇率的适当贬值，正好对冲了关税的部分影响，使得贸易环境比有加增后预计的情况要好，贸易顺差再次得到了保证。

　　所以，即使人民币短期内会出现了一定的贬值压力(主要是2015-2016年间)，考虑到庞大的外汇储备池，我们也并不用担心人民币能贬到哪里去。

　　接着的另一个是——中国如果加息，房价就会大跌吗？答案是，不会。

　　加息对于资产价格肯定能形成向下的作用，这毫无疑问。但是，一加息，房价就能大跌，甚至腰斩、脚踝斩啦？别的地方我不讨论，至少，北、上、深等城市不会。

　　很简单，难道以前没加过息么？那时候价格跌了多少？现在价格又是多少？

　　更重要的是，目前，北、上、深执行着史上最严格的限购、限贷政策，极其变态的限制人们买房，为啥？显然是因为这几个城市房子供不应求啊。如果是供大于求，限你干嘛？求着你买才对。在这样的情况下，房子的价格可以说是被强行抑制住的。如果没有限购，敞开来随便大家买，你只会到炒到更让你咋舌的房价。

　　那如果真有一天，加息了(目前来短期是没有这个可能)，资产价格有下跌压力了，把限购松一松不就行了。比如，不是一个家庭只能买一套了，可以买两套了，或者不需要5年的纳税记录，1年就OK，这不就弥补了加息带来的价格下跌压力了么。

　　过好自己的生活，不要杞人忧天，理论上你的担忧大多时候都是错的。即使万一，这一切都发生了，你不也无能为力吗？何况，目前我们不到任何迹象。