干货！全球房价走势遵循这"四大定律"！中国房价的未来将一目了然！

在我们的印象里，房价好像一直都在涨，不过全球范围内，各个国家的房地产涨跌情况却不尽相同，有的稳步上扬，像英国伦敦的房价，50年涨了106倍，也有的在加速赶顶后，一泻千里，比如日本的房地产泡沫。那么，全球房价的变化有没有规律可循呢？今天我们就通过恒大研究院的研报来一下全球房价走势的规律和启示。

恒大研究院通过对23个经济体近50年的房价涨幅统计发现，不同国家和地区的房价涨幅区别很大。红线代表的是50年里的年均增长率，按照增长率可以大体分为3类，第一类是年均增长率8%-10%的，有南非、英国、中国香港等，第二类是年均增长5.5%-8%的，有意大利、法国、韩国等12个经济体，第三类就是年均涨幅3.5%以下的，有日本、瑞士、德国和泰国这4个经济体。虽然各经济体房价的涨幅不同，但是恒大研究院认为，全球房价的涨跌规律基本与四个因素有关。

第一个是房价上涨与经济增长有关。从图中可以到，23个经济体的房价增长情况，与本币名义GDP增长率是显著关联的，经济情况越好，老百姓手头就越宽裕，房价也就被抬起来了，这一是全球普遍存在的。

第二个是人口总量的变动影响房价。图中显示的是23个经济体的年均人口增长率，都是正数，还没有出现大规模的人口负增长情况。一般来说，人口的规模和住房需求成正比，人口越多的地方，房地产越供不应求，像是我国一线城市的一些楼盘，可能稍微一犹豫，那边马上就跟别人成交了，房子都抢着要。

第三个是货币的供给量带来的价格变动，也就是货币超发，印钱。我们到新兴经济体的房价涨幅是大于发达经济体的，比如2001年开始，印度、墨西哥等新兴市场的广义货币年均增速达到了14.3%，这也导致这些国家的房价比发达国家涨幅更大，但是，货币超发非常容易滋生房地产的价格泡沫，严重的可能引发经济危机，比如90年的日本，还有十年期的欧洲几个国家，现在房价还没有涨起来。

第四就是住房制度影响供需格局。对比图中三个经济体，我们到德国的房价是最稳健的，基本没有什么太大的下跌和回撤，这是因为德国政府出台了鼓励长期租房和租赁的制度，还有打投机的税收制度。新加坡的住房制度则是以“居者有其屋”为目标，在新加坡，自有住房率达到了90%，所以炒作的空间就很小，涨跌幅度不明显。而中国香港的住房制度则不够完善，房价暴涨暴跌，一方面，人们被迫挤在狭小的空间里生存，另一方面大量的土地被闲置不给开发，香港的土地开发率目前只有24%。所以不同的住房制度对房地产行业的健康发展是至关重要的。

恒大研究院表示，长期来，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速总是高于名义GDP增长，能够跑赢通货膨胀的资产不多，而大都市圈的房地产就是其中之一。从全球资产配置的角度来，那些经济增长潜力大的新兴经济体具有较大的投资潜力，不过也需要注意政治和法律的相关风险。对于中国的住房制度，恒大研究院提出了4个建议，一是改革“人地挂钩”，优化土地供应，二是保持货币政策和房地产金融政策的长期稳定，三是转变住房供应结构，丰富供应主体，四是推进房产税改革，抑制投机性需求。