失守京沪一线 中骏被闽系抛下！黄朝阳抓最后机会冲千亿

　　3月20日，闽系房企中骏集团发布2018年年报。去年合约销售514亿元，同比增长超过50%，在房企排行榜上居第55位。

　　楼市资本论注意到，中骏集团董事局主席黄朝阳有一个千亿梦想。他给中骏制定的扩张计划是：2018年500亿，2019年700亿，2020年1000亿。可以说，在这场三级跳远中，中骏已经顺利跨出了第一步。

　　2018年是中国房企规模化狂飙突进的一年。千亿俱乐部迅猛扩员，达到30家之多。其中闽系房企群体性爆发，一共产生了世茂、【阳光城(000671)、股吧】、旭辉、正荣、泰禾、融等6家千亿房企，全年合约销售分别达到1761亿、1628亿、1625亿、1303亿、1303亿、1219亿。

　　相比之下，仍在500亿上下徘徊的中骏，显然已被这支生猛的超级军团抛弃出局。

　　俗话说，“沉舟侧畔千帆过”。在闽系后生小辈一个个超车而过，绝尘而去时，中骏这条纵横江湖30年的大船，又是如何尴尬沦落的呢？1

失守京、沪一线楼市，每平20万变12万

　　最近两年，闽系房企抓住房地产发展周期的时间窗口，果断出，激进扩张，作为一个地域性商帮整体崛起，有力地改变了行业格局。

　　素以稳健保守著称的中骏，却是闽系中的另类。在去年闽系房企集中爆发时，其在一线楼市的房屋销售和土地储备都遭遇挫折，上海、北京2大核心市场双双失守。

　　楼市资本论注意到，一线城市此前一直是中骏全国化布局的重。在其区域销售版图中，上海和北京早先表现非常突出；去年市场业绩却急剧滑落。

　　上海市场一直是中骏集团内部的业绩“销冠”，2016年、2017年在集团区域销售占比分别为32.4%、21.3%，均位列区域销售第一。2018年仅销售34.9亿，占比大幅萎缩到6.8%，远远落后于南京、重庆、天津、泉州等二三线城市。

　　中骏北京市场也同步沦落，2017年仅销售65.62亿元，与120亿元的预期目标差距近半；这一数据到2018年继续下滑至36.85亿，几近腰斩。

　　2018年，中骏京沪销售在集团总销售中占比合计仅14%，尚不及泉州一地。其在一线城市的布局衰退，大有一落千丈、无可挽回之势。

　　中骏京沪业绩欠佳，因是在售项目太少。去年北京在售楼盘仅有西山天璟及西宸广场两个高端项目；上海除了在售的中骏天悦，去年也只有天珑一个新推楼盘。中骏在一线楼市不仅存量项目少，而且楼盘售价也与预期相差太远。以北京德胜门外的豪宅中骏.天宸为例，2016年高调亮相时，业内预计未来售价可能高达20万元/平方米；目前其二手售价仅12万/平方米，让人大跌眼镜。

　　土地储备方面，年报显示，中骏去年在北京新增土储仅天瑞宸章一个项目，建面5.9万平方米，中骏权益仅有20%；在上海也只斩获一个名为天乐坊的商业地产项目。楼市资本论认为，中骏在京、沪的项目开发青黄不接，如果就此退出一线楼市，将对其三年冲刺千亿的扩张计划构成严重冲。

　　去年四季度，房企出现了一波高管离职潮，中骏营销总经理付明君、北京公司营销总经理张健，均在这波人事调整中离职，外界猜测与销售业绩欠佳有关。这对全面失守一线市场的中骏来说，无异雪上加霜。

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黄朝阳的中骏保守30年

　　今年是中骏创业32周年，没想到一线市场进退失据，仍在千亿路上艰难跋涉。如果要追究内部责任，楼市资本论认为，操盘人黄朝阳的保守思维难辞其咎。

　　1987年，印尼归侨子弟、21岁的黄朝阳在福建泉州创建中骏，从机电行业起步，开始个人创富之旅。

中骏集团董事局主席黄朝阳

　　1990年，中骏总部迁至厦门，受邓小平九二南巡影响，厦门房价快速飙升，在当地催生了100多家房企分食楼市大蛋糕。黄朝阳顺应这一波潮流，1996年成立中骏置业，由此涉入房地产行业，迄今已经22年，堪称闽系中数一数二的老大哥。

　　房地产是周期性很强的产业，在这20多年里，楼市起起落落，造就了无数创富机会。中骏却按照黄朝阳的既定节奏，以一种相对平和的姿态缓步前行。如果用一个词语来形容中骏这些年的发展，“保守”二字最为稳妥。

　　2017年，中骏用整整30年时间，把建筑机械、电力设备和房地产开发三大业务的总体销售规模做到了400亿，其中地产超过300亿。而阳光城、旭辉、融等闽系房企，往往三四年就将规模从百亿扩张到千亿。其间差异之大，几乎是闽系中保守与激进的两个代表。

　　对一家企业、一个团队来说，领导往往决定命运。中骏之所以选择这条极端保守的经营路线，一个重要因是，黄朝阳认为“一家企业能够一直生存下来，就一定能够做大”。以此，黄朝阳用“惧者生存”的风险管控理念来经营中骏，从而与激进的闽系形成鲜明对照。

　　如果说，大众眼中的闽系房企是一头狮子带领的一群绵羊，中骏则更像是一只绵羊带领的一群狮子，在闽系激流勇进中缓步前行。

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3年冲千亿，中骏的最后机会

　　不同的路线选择，必然导致不同的发展结果。在闽系房企群体性爆发的这一轮楼市周期里，中骏如逆水行船，不进则退。

　　眼众多后生小辈们都超越而过，黄朝阳终于坐不住了。2017年初，他把中骏总部从厦门搬到上海，仿效世茂、旭辉迁都上海后布局全国的做法，开始向千亿级企业奋起直追。

　　上海设立总部，有利于获得专业人才、扩展融资渠道，这是闽系房企激进扩张和全国化布局的经典打法。

　　以迁都上海为标志，中骏踏上千亿梦想之旅，2017年销售额达到344亿元，比2016年的235.24亿增长了46%。而同为闽系的旭辉当年销售1040亿元、泰禾1007亿元、阳光城915亿元、正荣910亿元、融703亿元，都把中骏甩开了一大截。

　　去年3月，黄朝阳再次明确“三年千亿”目标——2018年500亿，2019年达到800-900亿，2020年突破千亿。他特别强调，这个千亿计划“是做一个千亿级的企业，对中骏来说，千亿并不是上限”。

　　今年业绩会上，黄朝阳毫不掩饰自己对于规模的渴求，将2019年定为中骏实现千亿目标的关键一年，锁定销售目标700亿元。他说，“在规模这件事上，机会最多给你两年，三年后就不要想了。”

　　尽管出手已经迟了，中骏仿效闽系房企“左手融资，右手拿地”的生猛打法，连续几年激进拿地：

　　2016年，中骏全年土地投入116亿，新增土地储备项目只有9个。

　　2017年，中骏用于土地支出的费用共322亿，拿地增至44块，拥有土储面积约1557万平方米，可售货值超过2700亿元。

　　2018年，中骏继续强化全国布局，拿地投入173亿，在25个城市增购47幅土地，总建面900万平方米，新增货值约1200亿元。截至年末，中骏共拥有土储面积约2406万平方米，货值超过3000亿元。

　　今年，中骏拿地预算250亿元，主打一二线城市，弹性进入三线城市。公开数据显示，前两月新增土地货值为250亿元，位列全国房企前十位。

　　今天的土地投入，就是明天的销售份额。从中骏近几年的激进拿地，即可见黄朝阳做大规模的决心，相当坚定而且迫切。

　　问题是，在地产下半场的激烈搏杀中，行业整体步入下行周期，市场还会给中骏逆势扩张、后来追上的补救机会吗？

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542亿负债的杠杆压力

　　不管黄朝阳怎么保守，扩张总是要付出代价的。

　　年报显示，截至2018年底，中骏集团流动负债542.26亿元；有息贷款333亿，一年之内净增118亿；而现金及银行存款结余约199.73亿元。这对一家销售规模仅500亿的房企来说，资金压力不小。

　　黄朝阳对公司负债设定的安全边界是80%，近几年着力下调净负债率，从2016年的80.15%降至2017年的71.75%，去年继续下调至60.4%，去杠杆成效显著。

　　降杠杆势必影响扩张步伐。为求两全，黄朝阳不能不诉诸快周转，在内部推行强制性的跟投机制，要求项目及总部的管理层都必须跟投，每个项目的跟投股权上限是10%，下限是5%。此举让中骏“拿地-销售”周期从以前的8个月加快到6-7个月，最快时甚至拿地后4个月20天就开始销售，主要目的便是为了快速回笼资金，减轻财务压力。

　　“时来天地皆同力，运去英雄不自由！”不管中骏如何努力，黄朝阳30年保守经营，已经多次错过楼市发力的最佳窗口期，如今他在千亿路上前行的每一步，都要承受更大的压力、付出更大的努力。

　　楼市资本论注意到，在去年下半年调控升级和楼市阵阵寒意下，黄朝阳带领员工戈壁徒步88公里，奋战三天两夜，试图以此证明其挑战千亿目标的意志与能力。

　　中骏已经错失楼市上行周期的天时，又接连失守北京、上海的一线地利，今年在冲刺千亿大关的关键时刻，又面对调控因城施策、楼市整体乏力等诸多不确定因素，这家另类闽系还有机会如期抵达“千亿彼岸”吗？

　　也许，时间会给黄朝阳提供答案。