房地产回落背后的“危”与“机”

　　2018年的秋天，房价只涨不跌的神话似乎正在被打破。

　　首先香港房价创出历史新高后，触及天花板调头向下。内地从南到北，从龙头的深圳到三线的燕郊，房价都出现高位回落态势。

　　最近有智库提供报告说，中国房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本的总和，后者只有60万亿美元。而中国股票市值仅6万亿美元，只有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右。

　　中国人民大学副校长刘元春带领的一个课题组近日发布的一份报告称，中国消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升，消费基础受到严重削弱。而资本市场持续下跌，全社会的财富效应减弱，亦难以支撑高房价和国内消费需求，甚至会动摇房价的根基，这对未来有可能形成新的金融风险埋下了极大的不确定性隐患。刘元春报告指出，目前居民财富基本上被房地产掏空，宏观经济进入相对困难的时期，房地产市场因与生俱来天然的流动性困难，导致广大中产阶级和中下收入阶层被房地产套牢。

中方富评：

　　在房价多年持续上涨的背景下，大量中国居民的财富被套在房地产上。比如有数据显示，上海北京等一线城市的居民财富的85%在房地产上。这已经极大地限制了居民的消费和进行其他支出的能力。更严重的是，如果房价持续下滑，大量居民将有变成负资产的风险，极端情况下可能造成大量坏账。

　　对股市来说，这一方面也将限制居民的股票投资能力；另一方面，上市公司大量投资性房地产，房价的下降，也会对其账面的估值起负面效应，投资者在筛选个股的时候要特别留意。同时我们也应到，房价处于高位，而股市经过一轮的调整，处于一个历史性的地位，而炒房资金会从房地产市场流出，从而进入股市，这需要一个时间过程，无论从房产的流出还是股市的建仓，都需要时间，因此相在未来，股市会有不错的行情。