【招商证券·房地产】销售仍无明显改善，三四线相对更弱——周度销售全数据跟踪

核心要

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重城市销量该周期中全局销量的意义较过往周期或变淡，三四线城市与一/二线城市错峰更大，导致总量数据周期上去被拉长;结构上，19年下半年房企已经出现以价换量，尤其三四线，或极大削弱后期全局销量的韧性，20年初由于受到春节提前的影响使得1月销售走弱，2月受疫情影响房地产销售基本停滞，使得单月销售大幅下滑，部分城市因暂未复工暂无更新数据。根据我们跟踪的36城高频数据（房管局数据，较之前的57城剔除部分停更城市，剩下可连续获得数据的36个城市样本）来，

新房方面，2月至今（2月1日至2月21日）36城整体销量同比增速较1月明显下降，部分城市虽有复工但房地产销售基本停滞，同比增速降为-80%，复工影响下，本周销售情况较上周有所改善，预计销售后续将会进一步弱改善。结构上各线城市均受到较明显的疫情影响，一线/二线/三四线同比增速分别降至-65%/-68%/-90%,三四线城市相对更差。二手房销量方面，2月至今（2月1日至2月21日）全国重城市（13城）二手房销量同比增速较1月明显回落。二手房销售亦受疫情影响较大，同比增速降为-82%，各城级城市销量同比增速均大幅下滑，一线/二线/三四线同比增速分别降至-57%/-90%/-92%,一线城市受到影响相对更小。近期由于疫情影响，最新开盘数据暂未公布，1月13日至1月19日新开盘去化方面，重10城去化率较上周上升，其中一线重城市（4城）上升，二线重城市（6城）下降。

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行业政策和金融四季度货币政策执行报告重申“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段；央行1年期LPR下调至4.05%，五年期以上LPR下调至4.75%；央行工作会议继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制；深圳对辖区物业公司疫情防控服务提供两个月0.5元/㎡的财政补助；苏州住宅地块不统一要求设置竣工预售许可调整价。

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板块行情与估值

a.长端利率自19年5月初起进入下行通道；CDS近期依旧处于震荡下行阶段且已接近近10年来最底部，20年CDS继续维持低位，1月中旬虽有短暂反弹但2月就不再持续，反应流动性改善和风险偏好低位并存，而对利率下行或有更多预期，结合LPR定按揭利率进一步强化无风险利率改善往房地产行业需求端传导的逻辑，利好房地产板块; 

b.板块行情上周，中房地产指数涨幅+0.4%，较沪深300的相对收益为-3.7%，在29个大类行业中排名第29；19年累计超额收益在29个大类行业排第13名，较沪深300无超额收益。20年累计超额收益-6.4%，在29个大类行业中排第27名；

c.个股行情上周，中房地产板块涨幅top5的个股分别为海创B股、海航创新、万业企业、中天金融、ST新梅；2020年至今，中房地产板块超额收益top5的个股分别为长春经开、万业企业、 ST新梅、【大港股份(002077)、股吧】、招商积余。

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重公司动态追踪【荣盛发展】19年预计营业总收入709.53亿元，同比+25.88%，利润总额131.72亿元，同比+20.37%，归母净利润91.02亿，同比+20.32%；【世联行】股东华居天下减持股份由来的2.03亿股（占总股本比例9.99%）减为1.83亿股（占总股本比例8.99%）；【招商蛇口】李延喜先生因个人因辞去公司独立董事职务，公司选举孔英先生担任独立董事。

风险提示短期行政调控超预期，长效机制超预期，短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期，三四线销售回调超预期