利润承诺重压？中华企业31亿抛售上海黄浦江项目

[摘要] 中华企业方面并未直接回应此番出售上海富源置地广场1号楼是否是为了中星集团的利润承诺，仅强调这是项目两大股东的共同决定，不只是中华企业单方意愿。

/时代财经 黄银桥  

年关将至，为了冲刺业绩，房企们依然一刻不得闲。不久前才从上海地产集团收过来的项目还没捂暖，中华企业就将其转手他人了。

日前，中华企业发公告宣布，旗下孙公司上海富源滨江开发有限公司决定将其开发的上海富源置地广场项目1号楼统一销售给中国大地财产保险股份有限公司。此次交易涉及99套地上物业单位，销售面积约3.6万平方米，销售总价款约30.85亿元。

根据安排，大地财险将以现金支付前述销售总价款，预计在2021年前分五次支付，其中总价款的70%将于2020年物业交付前分两次支付，剩余30%将于2021年前分三次支付。上述物业预期将于2020年前完成交付。

目前上海富源置地广场项目开发主体——富源滨江的股权结构为：中华企业全资子公司中星集团持股53%，上海融绿睿江置业有限公司持股47%。上海融绿是上海融创的全资子公司，2014年11月7日，上海融绿以15.75亿价格收购富源滨江47%股权，获得黄浦江沿岸E8E10单元E04-2、E04-4地块。

黄浦江项目位于上海市浦东区，业态涉及住宅和商业，占地面积3.7万平方米，建筑面积按容积率上限计算，住宅建筑面积5.71万平方米，商业建筑面积5.66万平方米。

据时代财经了解，黄浦江项目的住宅部分已被开发为陆家嘴壹号院，今年1月推售价为12.8万/平，而商业部分即为上海富源置地广场，本次出售的1号楼位于上海市浦东新区源深路38弄6号。

针对本次交易，中华企业向时代财经表示，这是公司年初就定下的销售计划，本次出售是中华企业与融创两位股东的共同决定。至于出售因，中华企业仅表示，有买有卖是正常的经营行为。

2017年5月，中华企业与上海地产集团实施重大资产重组，根据计划，中华企业将以发行股份及支付现金向地产集团购买中星集团100%股权，同时向华润置地控股、平安不动产非公开发行股份募集配套资金 19.94亿元用于支付重大资产重组的现金对价。

2018年4月17日，中华企业与地产集团正式签署《标的资产交割确认书》，之后4月23日，上海市工商行政管理局换发营业执照，中星集团100%股权已过户至中华企业名下，相关变更手续已办理完成。至此，中华企业这场耗时近一年的重大资产重组宣告完成。

通过资产重组，中华企业将获得地产集团绝大多数市场化房地产开发项目，这些项目总土地储备约200万平方米，分布于6个城市。除此之外，为了保障上市公司中华企业及其股东尤其是中小股东的合法权益，地产集团还与中华企业签署了相关盈利预测补偿协议，盈利预测补偿期间为重组实施完毕（标的资产过户登记完成）后连续三个会计年度（含本次重组实施完毕当年度）。

按照上述协议，标的资产于2018年完成过户登记，地产集团将承诺中星集团在2018年度、2019年度、2020年度承诺扣非归母净利润合计不低于53.6亿元，若实际数据低于承诺数据，地产集团需要按照通过股份或现金方式进行补偿。

有业内分析人士指出，富源滨江本次出售上海富源置地广场1号楼或是为了53.6亿的利润承诺买单。据时代财经了解，在中星集团的资产名单中，富源滨江是其长期投资的单位之一。

据中星集团模拟合并利润表显示，2015年该公司归属于母公司净利润为8012.77万元，2016年为11.57亿元，2017年上半年为-4849.54万元。

2018年4月23日完成登记过户后，中星集团成为了中华企业旗下子公司，据中华企业2018年前三季度经营数据显示，1-9月该公司归属于上市公司股东的净利润为8.14亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8.63亿元。

尽管中华企业并未披露中星集团具体的利润数据，但肯定会低于8.63亿元，按照平均每年约17.87亿元的扣非归母净利润承诺，中星集团兑现起来压力不小，而且从近三年的经营数据，中星集团的净利润均没有超过15亿元。

中华企业方面并未直接回应此番出售上海富源置地广场1号楼是否是为了中星集团的利润承诺，仅强调这是项目两大股东的共同决定，不只是中华企业单方意愿。针对利润承诺兑现的质疑，中华企业向时代财经强调，此前的重大资产重组已经获得了证监会同意，如果承诺夸大，证监会也不会通过，未来兑现没问题。

不过，虽然中星集团的利润承诺是否能兑现尚难确定，但中星集团注入中华企业后，对于中华企业的提振作用明显。2018年1-9月，中华企业实现营业收入90.64亿元，同比增长29.36%；归属于上市公司股东的净利润8.14亿元，同比增长272.42%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8.63亿元，同比增长237.69%。