楼市最担心是二手房

对于房地产而言，一手房本身是不用操心的，严格意义上根本不会出现系统性的问题，逻辑也非常简单，因为对于一手房不论是预售证还是土地，都是可以调控和干预的，不论是定价还是出让量，都是在整个统筹范围之内。

但是二手房不一样。

今年的上海二手房，整体上也碰到了系统性的萎缩，接近2017年2018年楼市最差时候的数据，整个上海成交了1330万平米，差不多15.8万套房子，每个月只有1.3万套的成交。上海正常月份2万套的成交，过去一年萎缩到了七成。
哪怕在每个月2万套的成交，上海每个中介一年也就卖一套房子。

但是尽管如此，上海已经算是所有一线城市里表现最好的。
2022年北京二手房全年成交1334万平米，还没有2016年一半的成交量，广州只有771万平米，深圳最惨，整个全年只有210万的成交量。
整个二手房市场真的进入不动产市场，房产的流动性被降低到极致。

更加让我们焦虑的是，整个成交量的萎缩并不是因为供应量的下降，相反，上海整个全年的房源挂牌量增加了64%。严重的供过于求。
也就表明了，市场可能比我们想象中的更冷。

这还不是最核心的。最需要关注其实是房价，关于房价本身有没有虚高。
我们都知道对于房地产市场而言，豪宅的定价体系不同于刚需房，越贵的房子理论上是最应该能扛市场冲击的。在整个市场规模下滑了44%的规模的时候，3000万以上的总价的二手房成交只下滑了16%，5000万以上的总价房子成交也是下滑16%。
然而现在上海最贵的房子，挂牌价格都开始调低。
证明了前期或许有一些价格虚高，也证明了当下有一些成交的紧迫。

现在上海1000万的房子，和老破小的市场表现其实已经非常接近了。
就是因为今年上海一手房，1000万总价的房子卖掉了14973套，这个数据相比较去年提升了44%。

其实我们不得不承认，这一年的二手房是被一手房带走的，上海一手房去年一年成交了6344亿，是全国所有城市里唯一一个一手房金额还在持续增长的一个城市。
与此同时，上海卖了3158亿元的土地，整体的土地成交提升了32%，这个规模和增幅都是全国最快的。
未来三年上海楼市依然还会是一手房唱主角。对于二手房悲观的理由就是因为一手房的足够强势，如今上海的一手房吸走的都是1000万总价的需求。

不过这个还不是主要的，最核心的还是因为整体经济驱动力不足导致购买力不足。
有的购买力是因为一手房价格存在倒挂，只要价格有价差，市场就会有源源不断的购买力涌入，永远不会匮乏。

害怕一手房烂尾的城市，大家开始更多买二手。但是这种成交结构的变化，其实是扭曲的，不是反映市场真实的交易意愿。

但是二手房市场购买力，就真的只能靠真实购买力来支撑。

一手房市场虹吸了二手房市场的客源，一手房市场争夺二手房市场，但是，二手房市场是楼市的基石，是一手房市场的基础，一手房是需要二手房的价格支撑。一手房与二手房关联度太高了，如果二手房市场不好，一手房市场也不会好。一手房成交之后就变成二手房了。一手房的定价体系是以二手房市场的交易价格为基础，如果二手房价格低迷，那么一手房价格能坚挺吗？能涨得起来吗？能坚挺吗？一手房与二手房的命运是相互依存的，一荣俱荣一损俱损。

今年12月没有止住这个下滑的趋势，市场的趋势并没有给到明年一个比较好的暗示。
惯性的力量挺大的，市场在经历了一年的周期依然没有走出熊市，可能未来半年也不太会走出。

尽管如此，我们通过数据分析，上海依然还是全国楼市最为健康的一个，没有之一。

观察一个城市楼市表现主要是看二手房成交数据，没有二手房交易或二手房交易量很小，说明楼市没有流动性，房价存在流动性折价，没有流动性房子是不值钱的，没人接盘你卖给谁呢？反之，如果一个城市二手房交易活跃，成交量大，那么，楼市流动性高，应该有流动性溢价，说明房子能随时变现。
上海和其他城市最大的不同就在于这个城市的二手房市场非常庞大，非常成熟，上海二手房市场化程度高。
上海一二手房比例接近于13的规模，这也就决定了二手房都能够托起整个楼市。
但是今年这个数字变成了12，很多核心月份甚至变成了11.5，这个数字其实是需要引起警觉的。