九庐三期来了，看似便宜但价格还是涨了7000元/平

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第五批，上海核心地段新房大批量入市，可谓是“神仙打架”。

这其中，位于陆家嘴北滨江的九庐极为亮眼，但亮眼的同时，我们也要客观分析一下项目的情况。

九庐区位图

对比往期，价格还是涨了

九庐三期的报价正式公布，整盘13.5万/平，比网传预估超14万/平的预期确实低了一些，无论是否是项目的有意为之，还是媒体或自媒体的推波助澜，都颇有抬高预期再降低预期的意味，这样做的好处就是当所有人都觉得房价便宜时，该盘的去化也就不成问题了，很显然，九庐做到了。

买房花出去的是真金白银，即便购房者觉得便宜、实惠，但也要买得明白，不是么？

九庐推盘批次图

那么九庐这期价格是否有涨幅，具体来看

2018年10月，九庐一期开盘，12.8万/平；

2019年8月，九庐二期开盘，12.8万/平；

2021年九庐三期取证，13.5万/平。

即便是我们所认为的“实惠”，价格还是上涨了约7000元/平。

当然，三期的位置在小区来说最理想，属于一线临江景观房，前排并无明显遮挡，有一定涨幅也属正常。

但客观因素是，约90平的户型由于位于中间套，完全看不到江景景观资源，那么相应的单价或许就要低于其他景观房，若此种推断成立，那么反而说明了其他大面积产品的涨幅会更大，只是本次推出的90平的小户型把整盘均价拉低了，当然还要等一房一价表的公示。

很多人会拿一二手价格倒挂来对比，从当前二手房走势来看，在刚刚过去的10月份，全市二手成交只有12985套，创今年新低，成交均价37630元/平，环比9月降了2.5%。

“三价就低”政策实施后，上海二手房市场确实降温了不少，依照此种趋势来看，进一步下降的可能性仍存在。

当然，现在网上无法查到高价挂牌房源，但不代表高价房不存在，也不能说明高价房没有成交，只是当行情出现下行后，二手成交或也将受此影响，进而会逐步走低。

如果放大范围仅看新房，从去年开始，陆家嘴周边区域，还有三盘入市

2020年至今，陆家嘴区域入市项目汇总

只有滨江凯旋门的价格比九庐三期价格高，但也只高了3000元/平，只是两者在产品品质上却相差甚远，你能想到13.5万/平的九庐，如今的会所就是对外营业的威尔士健身会所吗？

据案场销售介绍，九庐后期有约1500平的会所设施，但目前如何运营，暂时还不太明朗。

近主干道、变电站，小户型拉低社区准入门槛

如今，网络上充斥着一些关于九庐降标简配的说法，但实话实说，对于能买得起千万以上的客户来说，这倒不是主要问题，就当买个毛坯房，令这些业主头疼的反而是装修所花费的时间成本。

不得不提的是，九庐南侧就是主干道银城路，在此居住的业主也有一定看法，觉得会有噪音污染；但实地来看，这条路上的车流量并不是很大，相对来说，影响可能会偏小，再者，三期房源又远离主干道，几乎不会受到银城路的影响。

另外令一些业主忧虑的是，在银城路对面，也就是银城路日照路交叉口，还有一个220kv的即墨变电站，就在九庐南侧，虽说可能不会有什么电磁辐射，但一座变电站在此，难免心里会不舒服。

九庐南侧就是变电站

网络上关于变电站的相关息

另外，根据前期业主的说法，项目物业费17块多，但对应的服务却不尽如人意，比如小区内的植被维护很一般。

阳台的设计也饱受诟病，由于不是四方四正，在装修时很难把阳台包起来，外观看上去虽然新颖，但多数业主都称“不实用”。

除了对阳台的吐槽外，装修降标减配似乎也是一个集中槽点

九庐实景图

从产品与面积段来看，建面90平为1房2厅1卫格局、151平为2房2厅1卫格局，对于刚需来说，面积段可能略显奢侈，但对于改善来说，功能性又不太够。

九庐户型图

再看产品设计，90平1房的客厅、卧室都做到了朝南设计，但缺点是无法欣赏江景资源。

除此之外的大户型产品，用于会客的客餐厅都布置在户型的最北侧，为的就是欣赏江景资源，但相应的就失去了采光功能。

九庐户型图

单看地段，买这里确实是身份的象征。当然，90、151平这样的户型或许只适合于两口人或三口之家，但凡家庭人数超出范围，这样的产品都不是最优选。

其实，在九庐整个社区中，90平的产品是第一次出现，如果按照总价段（约1200万）来看，此次推出的产品在社区准入门槛上是有所降低的，但是通过90平做出1房的设计来看，又间接维护了客群的相对纯粹性，毕竟这样的产品大概率是用作两口之家来居住的，从这里能够看出，这样的产品又不算是给刚需客来使用的，更偏向于人数少的改善型家庭。

所以有着1200万预算，且超过三口之家的客户，还是把目光放在其他项目里吧。

最后还是要提醒大家，九庐11月6日开启认购，认购金620万元，但需要存款证明，分别为首套465万元，二套1550万元。

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