第五批的高积分盘已浮出水面！

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上海第五批认购新房多达57个，供应量为今年之最，其中市中心豪宅更是多达18个。其中有多个项目尚未开启认购，就凭借极高的人气提前预定满分或高积分。

对于“社保巨子”来说，第五批如此多优质楼盘可选简直太幸福，年底居然成为了今年最佳的上车机会。接下来，笔者为大家来盘点下第五批潜在的满分或高积分的项目。

注（社保从2003年1月开始计算。比如2021年10月开启认购的项目，社保月份上限是225个月）

主城区

（1）前滩

在第五批认购新盘中，第一大热无疑是前滩的双子星东方惠雅和晶弘名邸。没有售楼处，没有样板间，依然不影响这两盘成为这一批市场上的头号热门楼盘。

东方惠雅

晶弘名邸

这也是前滩时隔近1年后再次推出新盘，均价也回到10万/平附近。可以毫不夸张地说，前滩就是目前上海新房市场的顶流区域，市场上的“社保巨子”都对前滩虎视眈眈，不乏大量与蟠龙天地失之交臂的高分购房者。

去年前滩有4盘开盘，由于当时并没有积分制，因此没有参考的分数，不过从当时的认购情况来看，认购率都超过了500%，而最近一次认购的尚峰名邸认购率更是高达1266%，竞争难度可想而知。

前滩2020年开盘项目

前滩未来的新房供应只会越来越少，目前已知的住宅项目地块仅4幅（欲知更多前滩在建项目进度，点击查看大家都在抢的前滩，即将入市新房均价或不到10万！）。

本次入市的两个新盘都是中小户型为主，总价控制在千万以内，也就是说错过了这次，未来前滩不仅新盘少，小户型或也难觅，这一次无疑是入手前滩不可多得的机会。

由于两个项目均没有售楼处，因此并不能获悉项目的意向客户数，不过从各大渠道获悉，前滩的呼声相当高，据业内人士预计，若没有接近满分的分数，都很难有机会入围。

（2）北外滩

此前北外滩入市的新房都触发了高积分，但这一次前滩、陆家嘴、黄浦滨江南外滩都出动了，北外滩似乎有点被冷落。

本次北外滩入市的两个盘招商外滩玺和中粮瑞虹海景壹号，从地段上来看都不分上下，瑞虹新城附近的配套相对更成熟，片区内的高端商业太阳宫也刚开业，从价格来看，中粮项目的均价比外滩玺要低了1万/平，不过项目主打高端改善，户型更大总价也更高。

招商外滩玺

而招商外滩玺则更靠近北外滩的核心区域，主力户型为86、114和127平的中小户型，对于预算并不高的购房者还是不错的上车机会，最小户型预计千万左右就可以入手。

虽然北外滩从热度上比不过前滩，但是从市区范围来看，北外滩比起东外滩和普陀内环还是具备一定的优势，因此这两盘依然有很高概率触发高积分。

（3）徐汇

此前传闻很久的汇成南街里没有入市，不过位置更佳的鑫耀中城却提前入市了。从价格来看，10.45万/平比去年高了1千元/平。

鑫耀中城是徐汇少有的大型综合体项目，未来有很大的发展潜力，位置上又靠近徐汇内环，周边9、12、15号线多条轨交，因此项目的关注度也很高，不排除触发高积分。

鑫耀中城

（4）陆家嘴

时隔一年多，陆家嘴也迎来了新供应。这一次九庐还带来了88平的小户型，均价13.5万/平，相比前期贵了1万，但总价1230万起，这个价格在陆家嘴能买到新房还是有极大吸引力的。

在陆家嘴区域内，九庐并没有竞品。项目这次推出152套房源，作为一个豪宅项目，九庐也是有极大的可能触发高积分。

陆家嘴

（5）碧云

碧云尊邸是花木国际社区为数不多的新盘，本次入市的房源依然是小高层公寓+联排别墅组合，面积在164-564平，均价和去年一致11.19万/平。

碧云尊邸效果图

2020年4月，浦东碧云板块碧云尊邸一期160套售罄之后，剩下的173套房源迟迟未有消息。碧云尊邸是2020年上海新房市场中最抢手的豪宅之一，当时该盘因为排队人数过多而屡屡登上热搜。此番碧云尊邸悄无声息地来了，或再次掀起一股热潮。

（6）黄浦滨江

黄浦区这一次也把压箱底的房子拿出来了，绿地海珀外滩加推出乎了很多人的意料。两栋楼约150套左右，户型为约185平、240平以及300平。

绿地海珀外滩均价142500元/平，价格虽然一点都不便宜，但地处黄浦滨江的优质地段，顶格的社保系数，项目要触发高积分并不难。

绿地海珀外滩效果图

非主城区

（1）徐泾

万科天空之城今年已经在第三批房源中开过盘，当时触发了76.52分的高分，为该片区的最高分。这一次，该盘将推出收官的152套房源，后期不再加推。

万科天空之城

值得一提的是，项目本次入围比扩大到1.8，不过房源相比上一批的256套房源，这一次腰斩了近百套。项目入围比扩大，不过房源大幅减少，此消彼长后预计入围人数和上一次相当。

另外同片区已经没有新房，位置更偏的俊灿星城价格要6.25万/平，比天空之城高了近4千/平，而且徐盈路地铁站片区的一二手房倒挂依然存在（周边二手房挂牌价8万+），综上来看，万科天空之城或依然是徐泾板块内的首选，预计需要70+的高分。

（2）南桥

在第四批集中认购中，奉贤新城两大全新盘上演“神仙打架”，金海壹品刷出了72.8分的高入围分并且开盘日光。

而上海之鱼不远处的保利明玥湖光，也吸引超过1500组客户认购，认购率超300%，在前有金海壹品的情况下，积分仍旧高达68.5分。这意味着两个盘认购结束后，依然有超千组购房者依然持币待购，其中有不少地缘性的高积分客群。

在第五批，保利明玥后续产品保利明玥霞光将会入市，推出275套96-133平户型，均价4万/平（和明月湖光一致），上一批错失了金海壹品和保利明玥湖光的购房者或再次尝试。

在这一批新房中，奉贤新城共3盘入市，新盘山金中澳城距离南桥核心区较远，而银河丽湾本次入市的是297-490平的大平层，总价超千万，预计也很难触发积分，因此，南桥可选的品质刚改住房仅有保利一盘，预计保利依然会保持较高的积分。

结语

除了部分几个顶流项目，各个热门盘的推盘节奏也会影响到它们的积分，先入市的盘或需要更高的积分，随着高积分购房者的分流，后入市的盘或许积分会更低。由此可见如此大体量推盘节奏，在一定程度上可以起到稳定楼市的作用。

从本次推出的房源结构来看，还呈现出“多证少量”的特点，即推出的项目数量之多，但是很多楼盘并未一次性推出。例如中粮瑞虹海景壹号，剩下395套房分成两批入市，本次仅推出217套，这意味着买房人即便在这次错过了部分楼盘，未来还是有机会再次参与认购，提升入围几率。

高积分者可以首选以上这些楼盘，不过购房者也不用盲目打新，买房人应该清楚自身的购房需求。而分数不那么高的购房者，这次可选楼盘比前期更多，建议绕开以上这些高分项目，选择推盘体量更大或入围比更高的新盘来提升入围机会。

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