地段（一）

1.市中心不是全市的地理中心，也不是行政中心，是人口、经济、交通等与日常生活息息相关的位置中心。比如成都的市中心点就不是天府广场，而是在南二环附近。

2.地段不是离中心的距离，是交通、产业、人口、各种配套等与日常生活息息相关的因素的综合评价。比如莘庄的地段好于上大，虽然离人民广场更远。

3.离中心近，通常会是好地段，因为经济会自然从中心向外发展，但不排除有某些特别因素阻碍了这一点。离中心远，不一定不是好地段，周边配套足够强的话，也可以是好地段。这两种例外案例都有不少。比如虹桥商务区，虽然在外环外，但机场、高铁、商场、办公、地铁都有且充足，就变成好地段了。

4.片区附近的地面铁路、封闭公路、机场、山河湖海景等地理分割物，都是地段的负面因素。一方面阻碍地区向外的交通与成片发展，一方面也不利于商业办公等人群聚集。比如桃浦就是典型的负面案例，北有地面的沪嘉高速，南有地面铁路。外高桥也是，往东往北都是海和崇明，往西是黄浦江但没几个过江通道，本身位于全市的东北角，从各方面来看都是死角。

5.地段对应的出行方式是低速交通，有步行、自行车、电瓶车、地铁、打车，可能还有别的。开汽车基本谈不上地段。

6.如果一个地区以开汽车出行为主，地段就会拉得很平。大城市的郊区就是这种情况，往外多开几公里，多踩几分钟油门的事。那这一路上的所有楼盘都是这个楼盘的竞争对手，供给和竞争茫茫多，住哪都差不多。所以价格也不会差多少，这种地段就不值钱。比如要是住在金山区，开车来上海，还不如住到昆山去，坐地铁或高铁到上海，再打车，从昆山出发还更快。买在金山还要浪费上海房票，所以金山的地段不会值钱的。

7.地段的核心影响因素是人+配套。人的密度越高，能养活更多市场化的配套，地段就越有价值。迷低密度片区的，其实就是主动选择了衰落。比如莘闵别墅区，超低密度，没什么人住，也就没什么配套，地段就不太值钱。隔壁就是高密度的莘庄，地段价值就很高。