七年十倍的浦东奇迹

今天写一个我很有把握十倍大牛股，金桥B股，十倍完成的周期大约是7年，B股参与者很少，这篇文章也就作为自己的笔记吧。

先说结论，十倍是基于最保守的基本面变化的最保守估计。

先来看看金桥B现在的情况，市值大约70亿人民币，目前租金在16～18亿左右，销售收入几十亿(不稳定)，财务状况非常良好，关于公司全面基本面的分析参考我置顶的另一篇文章《地产股的尽头之浦东金桥》，这篇只说为何十倍。

第一，公司目前16亿租金对应B股70亿市值，我认为7年以后租金会有4倍增长空间到60亿左右，市值也会有对应的4倍提升，细分一下我们来看看租金增量在那里

1.东大公路TOD

总建筑面积在280万平米左右，可售住宅大约一万四千套，恐怖的量了，货值或许达到500亿，利润应该可以覆盖掉自持部分的建安成本，剩下的100多万方出租物业按照2元/平米每天的最低标准计算，妥妥也有7.3亿每年！这个项目我相7年里可以完成。

2.庄臣产业社区

地处金桥核心区，按照30万方估计，全部自持出租，4元租金，每年4.3亿租金，土地是自己的，建安成本并不高。

3.碧云商业综合体(家乐福改建)

也按照30万方估计，租金5元，年租金5.4亿元，实际我觉得单单商场可能就不只5.4亿，这可能会是一个类似于中国国贸或者国金中心的现象级项目，可能达到15亿租金，保守估计算5.4吧。

4.金桥智谷+金桥摩天大楼壹中心+5G社区

这三个项目第一个即将投入出租，面积都很大，估计总租金6亿左右。

5.定制项目和存量厂房改造提容，金桥90万方存量厂房仓库物业和商业如果每年改造5万方，7年就是35万，租金增2元，每年增加2.5亿元，类似于下图移动定制项目

6.北外滩顶级高端项目

这是金桥冲出浦东，全国扩张的项目，预计住宅价格会捅破上海天花板达到25万以上，另外可出租部分我估计在7万方，类似于张园和成都太古里或者新天地，我暂且称为新虹镇老街，考虑到非100%权益，估计权益租金在3亿左右。

7.2030年前存量土地的开发建设和一些配套租赁房，诸如38地块，金桥之门后面的地块，临港金桥综合区2000多套租赁房，出租土地收回后的开发等等，保守估计租金增量在5亿以上。

8.诸如北外滩项目的公开拿地，可能在黄浦，可能在浦东，可能在静安，每年拿一个，可售货值覆盖建安成本，每个租金2亿，7年14亿。

综上所述不完全统计，租金增量超过40多亿，2030达到60亿完全无压力，甚至我个人目标是100亿以上，按照利润测算和B股分红率每年复投，7年后持股数量接近翻倍，公司市值和租金并列提升4～5倍，60亿租金+账上几百亿现金，A股给到500亿，B股350亿我觉得完全没问题，七年十倍毫无压力。

有人会怀疑这么多支持会沉淀掉资金，我认为目前的定制化拿地+存量改造，通过可售部分覆盖沉淀的建安成本不会消耗资金，多余利润还可以，而且每年金桥还有几十亿租金收入可以放心沉淀。

前几天有人问我过外高桥，我只想说外高桥目前的负债率和资产质量和金桥没得打，金桥现在的定位对标的是太古华润置地九龙仓和新鸿基地产这类，在我看来比万科A和保利发展都值得投资。

另外关于浦东金桥A股，肯定也是看好，但爆发力和倍率不及A股，拿着上海核心区几千亿资产收租，真是稳稳的幸福，十倍起跳百倍皆可能，

利益相关，本人持有金桥股票，文章可能有疏漏和不准确。