中泰证券浦东金桥利润持续释放，拿地扩张再提速

  乐居财经 李礼5月10日，中泰证券发布浦东金桥2022年报及2023年一季报点评。

  碧云尊邸全面交付，收入持续高增长

  2022年，浦东金桥实现收入505亿(YoY+9.5%)，归属母公司净利润15.8亿(YoY2.4%)，加权平均净资产收益率12.8%(YoY-15pct:202301，公司实现收入42.8亿(YoY+67.8%)，归母净利润13.7亿(YoY+51.3%)。得益于前期项目碧云尊邸持续交付，公司2022年及2023Q1收入大幅增长。受疫情冲击影响，2022年全年公司对小微企业合计减免租金256亿，抑制利润增长。2023年疫情消退后，一季度收入利润规模大幅复苏。

  疫情消退，出租率复苏至近年来最高

  持有业务方面，2022年，浦东金桥房地产租赁业务实现收入15.9亿(YoY-5.5%)，酒店公寓业务实现收入1.3亿(YoY-0.98%)。疫情影响后，伴随租金收入复苏叠加新项目出租率爬坡，租赁业务收入利润有望企稳回升。在公司投资性房地产以成本法计量下，减租消退后租金增长将直接贡献利润总额增长。同时出租率快速回升，2022年末平均出租率提升至86.6%。

  属地优势凸显，拿地结算持续性可期

  在良好的负债结构及前期销售储备充足现金的情况下，浦东金桥积极通过各渠道补充土储。2022年公开市场新增上海周浦项目，计容建筑面积约10万m:2023年一季度新增虹口135 138住宅地块，总建筑面积约5.4万㎡。得益于公司良好的负债率水平、前期碧云尊邸项目大量的销售回款以及公司租售结合经营模式下良好的现金流水平，在当前上海土地市场持续获取优质地块。2023年支出预算合计1288亿，是现金收入预算的21倍:其中开发支出339亿，项目储备支出54.8亿，投资力度持续保持高位。

  低成本融资，杠杆水平保持温和提升

  得益于租售结合的经营模式以及积极稳健的经营风格，浦东金桥资本结构保持平稳。2022年末，Wind口径下，公司剔除预收款后的资产负债率为49.8%((YoY-54pct)，净负债率51.9%(YoY+12.5pct)。其中，长期借款占比75%左右。2023Q1，公司剔除预收款后资产负债率为51.2%，净负债率27%。

  良好的业务模式以及优秀的资产储备，保证了公司在资本市场良好的用形象。2022年公司在公开市场合计发行短融及用债合计36.3亿，融资成本介于2.38%-2.99%流动性结构性宽松下，低成本融资带来经营质量的持续改善。

  投资建议:2022年来，在上海地区新冠疫情冲击下，浦东金桥租赁业务收入及利润释放受到一定冲击。2023年来，在疫情冲击减弱，租赁业务复苏，叠加开发业务拿地、销售规模增长的过程下，公司经营质量及利润释放有望迎来持续性增长。

  受疫情影响开发项目影响销售及交付节奏，我们预计公司2023至2025年，公司实现收入60.6亿、1213亿及1334亿(2023-2024年前值为691亿及148.8亿)，归母净利润233亿、24.1亿及28.4亿，(2023-2024年前值为24.9亿及28.8亿)。公司当前股价对应2023年业绩PE为65倍。鉴干公司优质的持有物业组合与积极的拿地扩张态度，维持“买入”评级。

  风险提示:新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。

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