成见 | 地产的寒意 藏在一份份企业盈警报告里

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观点网房地产市场持续探底，在风高浪急的环境下，小个体很难独善其身。

2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6％；商品房销售额116622亿元，下降6.5％，其中住宅销售额下降6.0％。

今年的图景徐徐展开，不少企业已经很难顾及投资发展，销售和债务是他们眼前当务之急。

而过去两年来，投资、销售、融资的困境已困扰他们许久，这也将逐渐反映在近几年业绩表现上。

最近几天，一些企业陆续发布2023年业绩预告中交地产预亏17亿元，世茂股份、中南建设预亏至多50亿元，首开股份预亏58-68亿元，华侨城预亏51-72亿元，华夏幸福由盈转亏61-90亿元；绿地也在大额计提之下，由盈转亏70-90亿元……

不难发现，销售金额及销售均价的下降，以及计提减值是房企业绩下降的共同原因。而其中，市场带来的压力，是他们计提减值最重要的原因。

业绩暗影

1月29日，世茂股份有披露2023年年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润将出现亏损，为-50.1亿元至-33.40亿元；预计归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为-40.26亿元到-26.84亿元。

基于谨慎性原则，世茂股份在报告期内对可能减值的资产进行了测试，并计提了相应减值。

其中，存货减值损失预计为17.05亿元至25.57亿元，投资性房地产公允价值变动损失预计为7.84亿元至11.76亿元，还对持有破产子公司的长期股权投资等计提了约17.78亿元的减值准备。

值得关注的是，不仅是2023年，世茂股份于2022年就曾进行大额计提减值。2022年度，世茂股份计提存货跌价准备53.51亿元，是导致该年度业绩亏损的主要原因，年度世茂归属于上市公司股东的净亏损45.31亿元，扣除非经常性损益后的净亏损35.69亿元。而2020年、2021年，世茂股份仅分别计提存货跌价准备330万元、4.69亿元。

无独有偶，在大额计提之下，绿地控股也出现亏损情况。根据其1月30日晚间披露的业绩预告，实现营业收入约3600亿元，预计2023年净亏损70亿元-90亿元，与上年同期相比，将出现亏损，预计2023年年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净亏损94亿元-74亿元。

而在2022年，绿地控股仍录得归属于母公司所有者的净利润10.10亿元；归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润18.52亿元。

绿地称报告期内业绩亏损是受制于行业低迷等客观因素，主要原因包括第一，房地产市场持续下滑，导致资产价格下跌。基于谨慎性原则，公司拟计提资产减值准备110亿元-130亿元。

其中主要为房地产存货跌价准备，这是导致2023年度归属于母公司所有者的净利润发生亏损的核心原因。

第二，房地产行业及基建等关联行业深陷低迷，持续三年的行业困难未得到有效改观，导致企业营业收入同比下降，房地产结算毛利率也同比下行，业绩持续承压。

除此之外，中南建设、首开股份、华侨城、华夏幸福、金地等企业亦发布了盈警公告。

行业探底

这几年，因行业不佳导致销售不畅，企业陆续进行资产减值准备。一般而言，主要是计提存货减值和投资性房地产的公允价值变动。

世茂2022年的大额减值就曾引起上交所关注。几乎是行业共性的原因，世茂股份的回应是，房地产市场处于深度调整阶段，市场供需两端面临冲击和压力，存货项目减值主要由于售价下降及部分项目公司营销策略的改变所致。

2022年，世茂股份减值金额主要分布在期末存货占比较大的二线城市，减值比例最大的则是三线及以下城市。

这或许也是世茂股份2023年大额计提的原因。观点新媒体获悉，2022年世茂股份存货计提减值准备原因多是销售售价低于预期，另有项目有退地可能全额计提减值、景观成本较高造成减值、规定不可分割商办不少于3万平方米，大面积修正降低估值等等原因。

世茂股份曾指出，公司业务模式为住宅与综合商业地产开发与销售，同一项目中既有住宅，又有商业地产；商业地产业态复杂，包括公寓、商务中心、商业SOHO办公楼、LOFT办公楼、多层办公楼、车位等。虽然不同业态的开发产品销售价格有明显的差异，但是不同业态开发产品的单方建造成本差别不大，这就导致不同业态下的产品的毛利变化非常巨大。

所以，世茂股份不会从单项业态的毛利率情况决定是否需要开发，而是会根据项目总体的毛利率决定是否需要开发。

在这种情况下，以单个业态的成本与可变现净值对比来计提减值准备是不合适的，而应当将需要同开发的不同业态甚至是一个项目的全部业态作为一个总体来计提减值准备更符合公司的实际情况。

世茂股份亦从2021年开始计提投资性房地产的公允价值。2020至2022年，世茂股份投资性房地产的公允价值变动金额分别为2.56亿元、-8.84亿元、-20.13亿元，呈逐年下降趋势。而根据预计，2023年投资性房地产公允价值变动损失预计为7.84亿元至11.76亿元。

总体来看，市场带来的压力，是他们计提减值最重要的原因。根据世茂股份披露的数据，2023年，公司房地产新开工面积约5.5万平方米，同比下降91%；竣工面积约108.3万平方米，同比增长91%；销售签约面积约41.8万平方米，同比下降40%；销售签约金额约70.6亿元，同比下降23%。

绿地亦面临相似情况，2023年，公司完成新开工面积76.8万平方米，比去年同期减少46.0%；竣工备案面积2579.7万平方米，比去年同期增长2.1%；合同销售面积1058.4万平方米，比去年同期减少17.3%；合同销售金额1114.69亿元，比去年同期减少15.8%。

绿地方面的态度是，计提资产减值准备超百亿，将有助于2024年轻装上阵。

安联投资亚太区高级经济师汤继成在近期接受观点新媒体采访时持谨慎看法，他认为，2024年中国房地产行业仍将处于“调整阶段”，这意味着与2023年同期相比，大部分主要指标，如土地销售、住房销售、新开工项目、项目竣工等，将维持收缩趋势，进而拖累整体增长动力和经济环境。

类似的声音有很多。近期，摩根士丹利于发表中国房地产展望报告，认为2024年行业仍将面临挑战，虽然一、二线城市加大政策支持力度，但偏弱的宏观经济和庞大的二手楼供应，继续对新楼销售和楼价构成主要拖累。

报告称，愈来愈多的讯号表明，中国政府对财政刺激措施更加开放，以确保项目完工并稳定居民预期。虽然这些措施可能不会真正改善发展商的流动性状况，但能够有助于避免违约情况蔓延至更多优质房企，并稳住购房者的看跌预期。

大摩预期，在基数效应下，明年中国楼市将呈上半年低迷、下半年持稳，预计新楼销量按年跌5%，楼价跌4%，而土地销售疲软将导致房屋新开工数量减少10%。

该行预料，民营房企明年流动性改善仍有限，债务到期高峰落在3月、4月和8月。