中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，4月18日，本网站对中资地产美元债近半个月(4月1日至4月15日)的二级市场走势进行了分析。

久期财经根据存续地产美元债的修正久期进行了分类。受假期影响，4月上半月二级市场整体交投清淡，投资级房企呈平稳态势，但尾部排名的房企估值下跌幅度较大，上行动能不足。值得注意的是，富力地产、远洋集团、建业地产受利空消息影响，投资者心受挫，旗下债券全线走低。

投资级债券基本面稳定，高收益级环比走弱

如下图所示，4月上半月，投资级中资地产美元债二级市场基本面比较稳定，房企债券估值变化不大，长短端价差与3月相比略有收窄。

其中，越秀地产23年和31年到期的美元债价差由20美元收窄至19美元;万科企业23年和29年到期的美元债价差由17美元收窄至15美元。此外，中国金茂24年和29年到期债券价差仍为17美元;中国海外发展23年和35年到期债券的价差仍为20美元，平安不动产和龙湖集团的较长端债券价差分别为10美元和13美元。

从收益率来看，上半月投资级房企债券估值均在合理浮动范围内，仅有少数债券涨跌幅较为明显。其中，绿城中国GRNCH 2.3 01/27/25估值下跌最多，收益率上涨78bps;中国海外发展CHIOLI 4.25 04/26/23估值略有回升，收益率下跌超100bps。

与投资级市场的平稳不同，受违约风险、盈利下降等利空消息影响，4月上半月高收益和无评级债券二级市场整体走弱，债券估值下行明显，长短端价差继续走阔。

具体来看，远洋集团24年到期债券和永续债券的价差由25美元走阔至30美元;新城发展23年和26年到期债券价差由31美元走阔至36美元;合景泰富集团23年和27年到期债券的价差由38美元走阔至40美元;中骏集团23年和26年到期债券的价差由55美元走阔至57美元。旭辉控股较长端债券价差有所收窄，由8美元收窄至7美元;龙光集团较长端价差由10美元收窄至9美元。此外，绿地控股较长端价差超10美元，碧桂园基本无变化。

债务重组房企的走势出现分化，华夏幸福重组后发行的新票据CHFOTN 0 01/31/31价格于半月内翻倍，由5.89涨至11.41，但仍处于相对较低位置;而富力地产旗下三笔存续票据估值下行较为明显，GZRFPR 6.5 07/11/28、GZRFPR 6.5 07/11/25及GZRFPR 6.5 07/11/27价格分别下跌24%、16%及15%。

自3月30日长城国际投资(Great Wall International Investment VIII Limited)于香港特区法院向远洋资本提出清盘呈请后，投资者对其持股大股东远洋集团的心亦遭受打击，叠加远洋集团评级下调，其旗下债券均有不同程度下跌。其中，永续债券SINOCE 6.876 PERP跌幅达26%，长端票据SINOCE 3.25 05/05/26、SINOCE 5.95 02/04/27等估值下跌近18%。

4月3日，建业地产正式公布对CENCHI 7.25 04/24/23、CENCHI 7.9 11/07/23及CENCHI 7.65 08/27/23三笔美元债进行交换要约及同意征求后，票据估值继续延续上月下行的态势。其他票据如CENCHI 7.5 07/14/25、CENCHI 7.25 07/16/24价格跌幅亦超15%，目前其所有存续债券价格已由21至29美元区间跌至17至26美元区间。

消息面上，4月上半月多家房企未能如期兑付境内外债券本金或利息。金科股份未能于宽限期内足额兑付“H0金科03”本息;融(福建)投资集团未能如期兑付“19融01”和“19融02”，目前处于宽限期内尚未构成违约。

标普在一篇报告中表示，中国2023年债券违约将会减少，陷入困境的房地产开发商将更多地采用债务重组的方法。清算仍将是罕见的，更多的违约将通过庭外和解来解决，过去庭外和解的回收率更高。根据本网站资讯显示，易居企业控股公布境外债重组计划，主要包括现金支付、以股抵债两部分内容;建业地产对三笔美元债进行交换要约及同意征求，新票据设有强制赎回条款;花样年控股的40亿美元境外债务的庭内重组方案已获拥有75%债权的投资人同意;华夏幸福CHFOTN 2.5 01/31/31未偿债券本息总额约5.57亿美元已被接受转换;融中国计划将主要境内实体的存续人民币债券期限至多展期四年，将已展期票据进一步延期三年并分期支付本金;世茂集团已将重组方案的草案发送予美元债债权人小组及协调委员会的顾问;融创中国已与境外债权人小组就建议境外债务重组达成协议，目前重组正在实施。

随着到期债券减少，中资地产境外债有望进⼀步企稳，从⽽减少潜在的再融资危机。但目前美联储依然处于加息通道，境外一级市场投资人心仍在重建，4月上旬没有内资房企发行境外债。

3月新房销售继续攀升，近期购房者心出现边际改善

根据久期财经数据显示，截至4月15日，2023-2025年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

根据数据显示，4月1日至4月15日期间，中资地产美元债二级市场略有走弱，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数呈下行态势，半月内下跌2.32，最新报190.27，到期收益率上涨0.567%，最新报18.74%。

国内方面，受季末效应影响，3月楼市热度延续、新房销售继续攀升。1至3月份，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。一季度居民中长期贷款增加9442亿元，其中3月增加6348亿元，同比增长近70%。上述数据可见，近期购房者心出现边际改善，购房意愿有所提升，其中，一二线城市及部分重点区域的三四线城市的销售表现较佳。

4月上旬，杭州、合肥、福州等地都出台了购房政策，有望为住房销售的复苏提供一定支撑。

海外方面，美联储公布3月份会议纪要，在上个月的FOMC会议上，多位与会者曾考虑是否应该在此次会议上保持利率不变，但他们指出，已采取的行动有助于缓解通胀并降低短期风险，这促使他们认为加息是合适的选择。数据显示美国通胀放缓迹象，劳动力市场松动强化加息见顶预期。上周公布的美国3月未季调CPI年率同比上升5%，为2021年5月以来新低，但核心CPI继续上扬;PPI同比上涨2.7%，为两年多以来的最小同比涨幅，低于市场预期的3%，较前值4.6%也出现大幅回落，为连续第九个月放缓。