扛不住了，近500家房企排队破产！地产寒冬遭遇清仓式甩卖？

2019年，是股市相对红火的一年。在这一年里，90%的偏股基金都赚得盆满钵满，其中不少基金的年内涨幅都在50%以上。不少投资者把今年称为"结构性牛市"，在年初还一度出现了卖房炒股的呼声，大盘指数虽然一直徘徊不前，但不少概念题材个股都出现爆发式增长，白酒、医药、消费、科技、5G等相关概念的股票都实现了50%以上的涨幅。

作为跷跷板的另外一头，2019年的楼市却异常凄凉。销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩，承受重重压力的房企遭遇 “活下去太难”的困境，从日日刷新的房企破产数据，可以到，临近年关，许多房企的日子变得异常辛苦，其所面临的生存压力并不亚于2018年。

1、土拍冷淡，房企破产倒闭创新高

近期，时不时来几则某某地产拖欠工程款、买房客大闹售楼处，关于房地产企业破产潮的消息更是刷屏各大媒体和社交平台。根据人民法院公告网显示，截至12月3日，今年来房地产开放商的破产数量已经高达488家，相当于平均每天就有1.5家房地产企业遭遇破产，已经创下历史记录。

这些破产的房企，大部分是来自三四线小城市的中小房企，但值得注意的是，这其中也不乏一些知名度较高甚至跻身百强知名房企的身影。年关将至，在低迷的楼市下，房企们面临着腊月寒冬，市场还流传潘石屹“清仓式甩卖”中国项目的消息。为了回笼资金，很多开发商均打出了降价促销的宣传，但这似乎对于房地产企业倒闭潮的到来并无太大的帮助。

除了房企倒闭企业数量剧增之外，土拍市场的冷淡也同样令人关注。11月28日，广州以底价出让了花都区的一宗宅地，且还是二度挂牌降价1.5亿后，才被保利地产拿下。而在一周之前的南沙横沥岛尖首宗宅地拍卖，亦是由央企葛洲坝联合体以44.7亿元的底价收下。此外，计划29日公开拍卖的南沙2019NJY-16地块，于昨日发出公告将延迟至12月10日限时竞价。在没有地产开发商愿意拿地的境况下，这已经是11月以来第4宗延迟出让的地块，还有另外3宗宅地被终止出让。

在楼市的持续低迷之下，不仅仅是广州的土拍市场冷淡，就连每次土拍都能轰动全国，寸土寸金的深圳也同样降温了。11月22日，深圳迎来了年度重磅土拍，6块住宅用地集中出让，相当于深圳一年新房成交规模的近1/3，可谓今年规模最大的土拍，但最终却以惨淡结局收场，令不少业内人士感到惊讶。整个土拍只有不到10家房企参与，现场竞拍热情冷淡，6宗地中只有5宗成交，剩下的一宗出现了罕见的“流拍”。不少业内人士认为，出现这个现象的因是 “双限双竞”的新规抬高了门槛，降低了开发商的利润预期。

2、资金链断裂是破产主因

与开发商倒闭以及土拍冷淡一同出现的还有托与债券的违约，作为地产百强企业，三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片曾一度刷屏朋友圈，因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。在这之前还有颐和地产有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额高达50多亿元。

继武汉绿地中心项目停工风波一个月后，知名房企绿地控股再次被曝有项目停工，作为TOP10的房地产巨头，有息负债超1000亿。据天眼息显示，绿地集团旗下此前已有数家子公司因拖欠工程款被列为失被执行人。而截至今日盘后，绿地控股的股价报收6.63元，总市值808亿元，这一数字较其2015年的历史高，已经蒸发了4400亿元市值。

值得一提的是，2019年年初，绿地控股曾定下的5000亿元销售目标，但年底已至，这一目标仍触不可及。据绿地控股2019年三季报显示，其三季度合同销售额大幅下降，实现合同销售金额668.68亿元，同比减少35.8%。其在前三季度的合同销售金额共计实现2345.53亿元，这一数字距离5000亿的目标也仍有较大差距。在负债方面可以到，前三季度，绿地控股总负债高达9181亿元，负债率达88.29%。

在房子好卖的日子里，房地产企业可以快速回笼资金，可以实现按期还钱，但一旦房子库存下来，就没有钱还债，违约也成为必然。载资金无法回笼的同时，融资渠道也被掐断，企业的生存状况就会变得岌岌可危。

房地产行业具有一定的特殊性，是金融和实体的结合，过去的金融属性太突出，而现在要在各项政策之下回归实体。今年下半年以来，房地产融资政策全面收紧，管控政策限制了房地产托融资、海外发债和银行融资，在严政策之下，房地产企业面临着比以往更为严峻的资金压力。尤其是那些负债率高企，高杠杆高周转的房企，融资渠道不畅，资金链就容易卡壳，面临着要么转型要么倒闭的困境。

目前为止，房企的融资渠道主要有公司债、银行、托等。而今年恰好开发贷、房地产托、内债外债和私募等融资渠道迎来罕见的一致收紧，房地产企业的资金链紧张已经成为了不争的事实。每次只要融资收紧，开发商就要抖一抖，关于房产市场的调控已经超过400多次，这相当于遏制住了房企膨胀的咽喉，房地产作资金密集型产业，资金是房地产企业的“命脉”，资金链一旦断裂，无异于断送命运。

中国房地产企业的行业负债率基本上都在70%以上，负债率超过80%的企业更是比比皆是。高负债率是过去几年房地产行业高速增长的有效武器，但一旦去库存速度变低，周转较慢，房子卖不出去之下，房企就很容易面临生存危机。融资困难的房企面临着一轮巨大的洗牌潮，越来越多的房企将有可能因此而被淘汰出局。