深圳这一棒，敲碎了我对核心区房产投资的仰

去年经常有人问我心目中的最好投资品是什么，基于个人当前认知，我给的排序基本是这样

深圳南山房 > 上海内环房 > 北京学区房 > 纳斯达克指数 > 恒生科技指数

纳斯达克的核心科技不如砖瓦水泥堆？并不是，为什么他们排前面？因为高杠杆下的低风险。纳指2020年因为疫情一度下跌三分之一，三倍杠杆分分钟爆仓，没人为你兜底，黎明前就死掉了。

但是上面的房子不会跌三分之一，就算跌了，那也是国家级别的系统性风险，会有新政策为你兜底不至于爆仓，只要乖乖缴月供，总会等到黎明的到来，赢了算你的，输了给你兜底，谁说天底下没有免费的午餐？

但是之后再有人问我，我恐怕要给上面的排序打个问号了，敲碎我仰的是深圳住建局。

2月8日，深圳市住建局发布了一篇字少事大的通知，几个字概括起来就是建立二手住房成交参考价格发布机制。

并且贴心的住建局简单粗暴贴出了一份包含3695个小区的价格表，对比最近的成交价基本打了5-8折，比如下面这个都打到了骨折

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有人可能想到了上海之前的茅台限价政策，并得出这么个草率结论强制干预自由市场是徒劳的，有买家就有卖家，该什么价格还是什么价格。

得出这样结论的人没有理解房产投资的精髓杠杆。

买茅台不需要贷款，买家出全款，卖家拿钱交货，交易达成，只要不违法谁也限制不了这笔交易。

但是房地产交易中除了买家和卖家，还有一个核心角色提供杠杆的银行。有趣的是，银行是国家的，银行听国家的话。

以前，一套1000w的深圳房子，300万首付就可以拿下，只要能扛得起月供，往死里加杠杆，稳赚不赔，这是过去的深圳房产投资圈公理。

但是现在，银行被告知这个房子只值700万，只能按照700万估价房贷，如果还按照1000w成交，那么买家的首付是1000 -（700 * 0.7）= 510万，打算拿出300万首付的，再多十万他都拿不出来，因为有房产投资头脑的买家大概率会买自己极限内尽可能贵的房子。

这笔交易大概率就黄了，能负担起的买家变少，没有高杠杆的房地产不值得大笔投资，到无利可图的买家会把目光转向其他投资品，供需关系从根本上扭转，价格慢慢地会围绕着参考价波动。

还有一个要，参考价格一年发布一次，我猜每年价格的涨幅在5%左右，这个数字下的投资回报率就太可怜了，拿笔算一算对比一下

以前，假设深圳1000w的房子年化涨幅10%*1000w=100w，自有资金300w，扣出银行贷款利息700w*5%=35w，投资回报率是（100-35）/ 300 = 21.6%，比巴菲特还高，这才是假设房子涨幅是10%，过去基本远大于这个数字，所以我说它比纳斯达克值得投资。

现在，住建局限制这个价格涨幅在5%，相同的算法下回报率为（50-35）/ 300=5%，刚刚跑赢货币基金，杠杆没帮你赚到一分钱，这就是新时代的接盘侠，不会让你破产，但绝不会让你从中牟利，这个回报率下连以后改善新居都成问题。

买房前一定要亲自算下这笔账，别说我买房只为自住这种让自己十年后悔恨的话