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房地产的投资逻辑

作者：千里我独行
2021-02-05 23:31:26
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地产公司最大的问题是有强制的手段限制它的利润率。所以无论你是几线城市，市场前景多好，供需平不平衡，楼盘高不高端等等等等。始终都会有一个黑暗的影子，在暗地里指导。地产公司背负骂名，为人打工，他会让你赚钱，但是他不会让你赚太多。他会进行限价，扣掉你地皮的钱，各种人工成本，它会把你的利润率使劲的压榨，比如说控制在5%~10%之间。不管外面的二手房或者市场是怎么定价的，反正你就只能按我给你的价格来定价。因为地皮的钱我已经赚了。这样房价数据也好，也不影响政绩。

所以讨论学区房的价值或者稀缺配套资源等等，这些对于房开来说都是虚的。因为。房子的利润率早已经被限定在一定范围之内了。当然房主买了限价房子之后去倒卖啊，是有可能赚取高额差价。但这已经和房开没关系了。房开赚不到这部分溢价。

也许有人说茅台也限价了，茅台始终都有涨价的预期。而且它涨价不会引起民怨沸腾，它的涨价阻力很小，而它的成本基本是稳定的。也就是它的利润空间始终都有随时快速变大的可能。而且茅台通过直营等渠道变相提高了出厂价已经在放大利润了，房地产目前不可能有这种预期。

所以房地产逻辑就在这，无论你怎么做，你的利润率被限制死了。除非能找到其他的预期利润空间，比如万科养猪，恒大造车，搞物业公司，搞旅等等。当然了，我建议他们造酒。

这个是压制地产股上涨的底层逻辑，当然地产股的涨跌都有可能，毕竟估值也低，分红也不错。

欢迎大家理性讨论。

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