北京房价卖方心理和供应量

多年常跟大城市中介聊，盘，买卖都经历过几回，谈一些思考。中国这么大，房价也是高度分化，长期不好弱三四线是个共识，讨论必要不大。疫情这种突发性世界，慢慢就会平息，奥运会不会抬高，非典也不会压低，我说中期，几个月过去，这些当时热闹和长年居住无关的事情影子都没有

一线强二线也不能简单一句好的城市好的地段永远涨来形容，茅台倒是好，但不也跌了，价格价值比永远是王道。但对于未来的价值变化，别说普通人，就是砖家们有那么准？巴菲特毕竟是少数。抛开理论推导，进入情景，反到更容易察觉经济运行真相。

价格取决于供需，而在好城市供应很大程度是卖方心理。就拿北京举例，主导的四环城区地段，二手房为主，15年达到非理性高峰，这几年下调了10到15个左右，一直稳在这条线，成交量平缓稳定。你说依然很贵，房主拿着不值呀。价值判断大家最喜欢的租售比，收入房价比。专家说的这比那比有那样多不确定，还是别玩理论，玩玩行为金融吧。理论上，如果出租，起来千万的房子15万左右租金，小房子租售比大些大概就百分之1.5百分之二，在北京，大量市区拥有者土著无贷款，平均家庭两套，房产总价值中位有个一千几百万，在北京真的太一般人，和部分早年外地购房者无房贷。如果存靠谱理财保守百分之4，一年白拿56十万不香吗，租给房客等于倒贴23十万你觉得房租贵，我觉得学雷锋。除去着急用钱的，破产清算的这类刚性卖家不谈，不太缺钱的房主就是朴素生活哲学综合利益权衡了。

好，如果这种卖了拿利息类收益享受生活的心理权重占比很大，甚至主流，那么但供给端就会突然放量，我也曾理论思维假设过，各路专家也早就算的精精的，特别是齐什么杰，说土著千万房子，骑电动车，傻呀？但没出现呀你会发现挂出来真心卖的（扣除挂明显天价的），一个小区也就每年几套，好房子一房难求。但租售比摆在那里，为何没有抛售潮？历史积累的心理惯性使然。

1和大家想的不一样，在这样高位上，房价永远涨根本不是共识，也不需要这种共识。我指的是比较大幅度的涨幅，再涨太离谱了反到是共识。

2对未来通胀的潜意识担心是历史惯性所深刻沉淀，你能说通胀，哪怕轻微通胀不是常态？只要不是大通胀，至少目前国内，政府怕通缩远胜通胀，而且产生通胀概率远大于通缩。不是教科经典轻微通胀有利经济，多少轻微，3%正常吧。我身边大多土著房主，生活无忧，有个小公职，对他们最重要的是求稳，而不是每年多一二十万现金改善生活。能yy每年白拿大几十万小城市花天酒地的基本没有这样条件。对丧失财产的恐惧远大于博得更大财富的渴望。你可以在北京大量土著号称若干千万所谓身家人群，生活常态每天地铁上班，工作压力不大甚至喜欢第一，不去酒吧夜店，开日德系普通车甚至不买，大城市攀比之心少好多，平平安安吃穿不缺，下下馆子，一年旅旅游，下班追剧书打游戏，逛公园就非常满意惬意，非常安全，再多一些的现金流如果带来的是不确定不安全那是万分抵制的。当生活平稳确定，有房有租有退休金，人对多一些的享乐追求无感，边界收益太小了，而对损失风险大大厌恶。损失厌恶本是人性，如果生活舒适就更大。一线土著在这上和发达国家心态很像了。

在这样的基础心理下一个北京土著大姐会这样说

您说换到中小城市，拿着大几十万理财利息生活多爽多舒坦。不干，亲的热的都在这儿，孙子孙女要上学，医院靠谱，我医疗社保挂钩协和呀。没事我溜溜天坛北海，皇家园林，月票才十块。我上上班和老哥们姐们侃侃山多滋润，天天在家闷的慌。

您说未来是股权时代，卖房炒股多好呀。哥哥，这么多年我就没见过股市赚过钱的，邻居小子二狗，倒腾股票这些年，房子都白扔了一套，切。

把房子卖了，理个财？一年多个十大几万也没大用呀，何况房租就说一年不涨五年涨个百分之五十不过分吧，前3年5仟租出去的房今年都7千了，理财利息倒是低了。没听说日本欧洲都负利率了，大老美也紧着降息，咱们还能不学？千八百万扔这儿，过几年不得毛了，不多说，五年毛个百分之10这很保守吧，那理财利差不回来了。每年多那百分之二，你今天100买几斤肉，5年前够吃一礼拜。何况房子不涨不涨了，你说5年涨个一成算没涨吧，前些年5年翻翻了。这一里一外，您劝我卖房安什么心？

所以真的全卖光到海边小城过美好生活绝对个别，每年旅旅游，花不了几个钱，都住四星五星就挺好。真的卖房炒股就更少，赚了也这么过日子，赔了这日子没了。

不能说人家没道理吧？这是供给端的一个样本，待续