19年香港本地地产终于有望跑赢中资、科网？

/赢乾证券港仙

属于传统经济类的香港本地地产股，过往深得投资者喜爱，然而，1997年金融风暴过后，却被后起的中资股、科技类，还有其他主题股盖过了风头。2019年港股中香港地产股蠢蠢欲动，尽管香港房地产市场将面临波动，但从基金经理到城中名人，对地产股却以行动表示支持。

香港本地大型地产股已先启动，中小型地产股也开始跟随趋势追落后。市场选择香港地产股，美国加息暂缓是一大触发，地产商趁机积极推售，而买方承接力度还没见转弱，周转跟得上，是衡量地产股价值的重。

从三大催化剂说起：首先，市场继续憧憬美国加息步伐放慢，甚至有机会停止加息。美联储上周三公布上月议息会议纪录，显示对进一步加息谨慎，官员认为应对加息保持耐性，缩减资产负债表的计划也可以适时调整，与美联储主席鲍威尔近日的鸽派口吻一致，他们希望评估经济走势及外围风险后，才再决定是否上调息率。分析员普遍相，这意味美联储3月的议息会议不会加息。其次，最近香港新盘销售理想，和置业（00083）牵头发展的新盘观塘凯汇销售火爆，重燃市场气氛，缓解了部分恐慌。

3间大行包括花旗集团、摩根大通以及大和纷纷发表报告唱多香港地产股。花旗集团预计香港住宅房地产市场将在19年一季度见底，在农历年后将重燃置业气氛，3月起成交量将回升，此后楼价会重拾升势，估计第二至第四季有10%升幅，全年整体房价可上涨5%。花旗指出，每年建成新单位未能满足市场需求，相房地产市场在低位会有较大承接力，不会长时间调整。

摩根大通预期香港住宅市场今年第二季起开始复苏，虽然预料今年价格仅平稳、升幅不会大，但成交量将恢复畅旺，加上美国加息放慢，都会利好地产股，今年的农地发展会是一个重要主题。

大和表示，美国加息的忧虑在未来数月将缓解，预计今年住宅房价价保持平稳，在大湾区发展规划的这个催化剂作用下，香港房地产市场正逐步走向“大都会化”，此外，地产商派息意愿增加、透明度提升、出售非核心资产及回购等，皆利好地产股。

地产股股价经过去年下半年的调整后，估值已回至吸引水平，16家地产股股价较每股资产净值（NAV）折让幅度平均达到55%，折让幅度较过去10年平均折让40%大。

展望行业今年的售楼情况，相新鸿基地产（00016）将会是个中赢家。新地旗下3个分别位于屯门、马头围和深水埗的新盘将于今年开售，单位共计1895个，加上未售出单位5665个，今年可出售合共高达7560个单位，售楼收入可达到1082亿元。

第二名售楼天王将会是会德丰（00020），长实地产（01113）和恒基地产（00012）今年售楼预估也着有丰厚进帐，分别达到424亿元和314亿元。

香港本地大型地产股已全线启动，接下来，中小地产股也有望开始发力追落后，不同于内房股19年起业绩的高度不确定性，香港本地地产股稳定的息率和高度确定的业绩将成为吸引稳健投资者的首要因素。