【华创地产？袁豪团队】10月房企销售评：销售增速进一步扩大，行业集中度加速提升

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

事     件

10月31日，克而瑞发布19年10月房地产公司销售排行，中国恒大单月销售排名第一，实现销售金额930亿元，碧桂园、融创分别实现单月销售额850亿元、642亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期520亿升至642亿。10月单月销售过百亿房企为31家，较去年同期多增7家。

     评

 1 10月主流房企销售额同比+36%、较上月+4pct，销售增速连续4个月扩大

10月主流50家房企单月销售金额8,892亿元，环比-2%，同比+36%、较前值上升4pct；销售面积为6,793万方，环比-0.4%，同比+37%、较前值上升3pct，大幅高于同期45城成交面积同比+9%的表现。1-10月主流50家房企累计销售金额72,879亿元，同比+16%、较前值上升2pct；累计销售面积为53,649万方，同比+16%、较前值上升2pct，表现好于同期45城1-10月销售面积同比+10%。受低基数、流动性宽松预期、一城一策再次呈现以及融资收紧下房企加速推盘促回款持续影响，并且考虑到城市独立周期下市场韧性仍强，主流50家房企10月销售表现继续超预期，同比涨幅连续4个月扩大，销售表现亮眼，同时也持续验证行业销售集中度继续提升逻辑。考虑到11月属于最低基数月及当前低库存下市场去化仍较不错，主流房企销售同比或将继续向好。

 2单月销售：恒大第一，碧桂园、融创居二三，龙头及二线蓝筹表现靓丽

从单月销售来，恒大销售排名第一，碧桂园、融创分别位列二三。其中，恒大930亿元（YOY+75%）、碧桂园850亿元（YOY+43%）、融创642亿元（YOY+23%）、万科443亿元（YOY-18%）、保利373亿元（YOY+20%）、绿地251亿元（YOY+52%）、新城251亿元（YOY+15%）、旭辉190亿元（YOY+76%）、招蛇171亿元（YOY+2%）、中南164亿元（YOY+39%）、金地157亿元（YOY+18%）、富力152亿元（YOY+67%）、金科147亿元（YOY+72%）、阳光城140亿元（YOY+19%）、金茂122亿元（YOY+55%）、华发63亿元（YOY+57%）等。10月头部房企碧桂园、恒大销售表现十分亮眼，并且排名11-20区间的二梯队蓝筹如旭辉、金科、富力、世茂均有同比超50%以上增长，表现持续靓丽。    

 3累计销售：碧桂园、恒大、万科保持前三，二梯队继续高增，市占率提升

从累计销售来，碧桂园继续蝉联第一，恒大、万科位列二三。其中，碧桂园6,655亿元（YOY+9%）、恒大5,462亿元（YOY+9%）、万科5,199亿元（YOY+7%）、融创4,337亿元（YOY+17%）、保利3,840亿元（YOY+15%）、绿地2,690亿元（YOY-7%）、新城2,228亿元（YOY+23%）、招蛇1,791亿元（YOY+35%）、阳光城1,642亿元（YOY+37%）、金地1,575亿元（YOY+32%）、旭辉1,558亿元（YOY+32%）、中南1,464亿元（YOY+28%）、金科1,360亿元（YOY+35%）、金茂1,360亿元（YOY+32%）、富力1,153亿元（YOY+10%）、蓝光838亿元（YOY+6%）、华发674亿元（YOY+62%）等。1-10月二梯队蓝筹继续保持高增，比如一二线及城市群布局房企招蛇、金地、阳光城、金茂、金科、旭辉等都有同比超30%以上增长。

 4 投资建议：销售增速进一步扩大，行业集中度加速提升，维持“推荐”评级

我们认为主流房企销售持续超预期，龙头集中度继续提升，强化年底估值切换行情；同时近期全球流动性宽松预期继续升温，一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20平均PE仅6.4/5.0倍；2）主流房企股息率高达18A4.5%和19E5.7%、远高于10Y国债3%；3）板块PE处于12年以来的2%分位，明显低于同期沪深两市的20%。我们：1）维持开发推荐评级，推荐：a）低估值龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；b）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展；2）维持商业地产推荐评级，维持推荐：大悦城，建议关注：中国国贸、金融街等；3）维持物管推荐评级，维持推荐：中航善达，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等。

 5 风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧

《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）

《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）

《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）

《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）

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《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）

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华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士，CPA，FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

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