【华创地产？袁豪团队】阳光城19Q3业绩评：业绩靓丽，销售高增，负债率改善

华创地产研究团队感谢您的关注与支持！

袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

     评

 1 3Q19归母业绩同比+43%、扣非后+55%，利润率提升、预收款高锁定

公司19H1实现营业收入320.3亿元，同比+23.5%；归母净利润22.5亿元，同比+42.6%；扣非归母净利润20.7亿元，同比+54.6%；基本每股收益0.49元，同比+25.6%；毛利率和归母销售净利率分别为28.4%和7.0%，同比分别提升1.9pct和0.9pct；三费费率为10.6%，同比下降0.6pct，其中财务费率下降1.6pct。19Q3末公司预收账款882.1亿元，同比+21.6%，覆盖上年地产结算收入1.59倍，保证业绩稳增长。

 23Q19销售1,500亿、同比+38%，料全年破2,000亿，拿地谨慎、成本下行

3Q19公司销售金额1,502.1亿元，同比+37.8%，权益比例64%；克尔瑞排名第13；其中内地战略城市和长三角分别占比36%和34%。保守假设Q4销售额持平去年达539亿元，全年销售将破2,000亿、同比+23%。3Q19销售面积1,206.4万方，同比+48.4%；销售均价1.25万元/平，同比-7.2%。3Q19公司拿地金额401.4亿元；拿地面积899.1万方，权益比例73%，拿地均价4,465元/平；拿地额占比当期销售额27%，权益拿地额占比当期权益销售额32%；Q3拿地谨慎、成本下行，拿地均价占比销售均价36%，较19H1下降12pct。

 3可售面积4,400万方，对应土储货值5,500亿、75%位于一二线城市

截至2019H1，公司拥有土地储备（可售口径）4,396万平方米，累计成本地价仅4,322元/平方米，占比2019H1销售均价仅34%；对应可售货值5,467亿元，覆盖2018年销售金额3.4倍，保障后续销售高增。就可售面积分布来，内地战略城市占比50%，主要包括长沙、南宁、西安、重庆、太等；大福建、长三角和珠三角面积分布均匀，分别为16%、14%和15%。分能级来，一二线面积占比65%、货值占比75%。

 4 回款持平略增，现金流持续改善，负债率改善，中民投股权转让落幕

3Q19公司表内销售回款602.2亿元，同比+1.7%；但销售额同比+38%，主要由于并表权益比例下降，3Q19销售额权益比例64%VS3Q18的77%。同时经营性净现金流113亿元、连续近三年为正。同时，公司负债率稳步下行，19Q3末资产负债率和净负债率分别为84.4%和142.2%，同比分别-1.2pct和-65.6pct；有息负债为1,132亿元，同比略增2.2%。此外，10月23日福建捷成收购二股东上海嘉闻剩余50%股权（2月先收购了50%），至此中民投退出公司股东。

 5  投资建议：业绩靓丽，销售高增，负债率改善，维持“强推”评级

阳光城起家大福建、深耕强二线，经历三任明星管理团队的贡献，公司实现七载70倍销售高增长，奠定未来结算放量的基础；“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化，同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2019-21年每股收益分别为1.00、1.35和1.81元，现价对应19/20PE分别仅为6.6/4.9倍、并较每股NAV折价56%，维持目标价10.00元，维持“强推”评级。

 6  风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及行业融资超预期收紧

《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）

《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）

《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）

《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）

《北京等楼市政策评：淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）

《国家设立雄安新区评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）

《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）

《三年棚改新规划评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）

《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）

《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）

《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）

《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）

《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）

《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）

《风鹏正举系列之万科A：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）

《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）

《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）

《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）

《风鹏正举系列之保利地产深度：积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）

《风鹏正举系列之中南建设深度：中流楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）

《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）

《房地产行业2019年投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）

《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）

《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）

《风鹏正举系列之招商蛇口：聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）

《风鹏正举系列之金地集团：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）

《风鹏正举系列之阳光城：雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）

《首开股份深度报告：首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）

《估值深度：政策改善、用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）

《绿地控股跟踪报告：量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）

《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）

《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）

《物业管理深度报告：朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）

《中航善达深度报告：央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）

《物管行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）

《大悦城深度报告：商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）

《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）

《保利地产深度报告：央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）

《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）

《中航善达重大事项评：量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）

《商业地产行业深度报告系列之一：优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）

《蓝光发展深度报告：嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）

华创地产研究团队

—-—-华创地产研究期待您的关注与支持!—---

袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士，CPA，FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

长按二维码关注