半个苹果
华创地产研究团队感谢您的关注与支持!
袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
事 项
1月31日,克尔瑞发布19年1月房地产公司销售排行,万科1月销售排名第一,实现销售金额482亿元,碧桂园、恒大分别实现单月销售额460亿元、435亿元,排名第二三,前三门槛从去年同期605亿降至435亿。1月单月销售过百亿房企17家,较去年同期多增2家。
评
1 1月主流房企销售额5,237亿,同比-10%,高基数和去化低位致销售走弱
总体来,1月主流50家房企单月销售金额5,237亿元,环比-47%,同比-10%、较前值下降42pct;为了过滤掉房企12月销售年末冲量推盘波动以及销售数据跨年平滑需求,18年12月和19年1月主流50家房企的双月合计销售金额15,097亿元,同比+14.2%。而从行业数据来,1月我们跟踪的重46城1月单月成交面积同比-2.4%,较前值下降11pct,18年12月和19年1月重46城双月合计销售金额5,680万方,同比+4.4%,并且双月主流房企表现仍好于行业。因此1月单月销售表现较弱更多源于:1)18年1月和19年12月销售高基数效应导致同比和环比走弱;2)19年1月推盘少以及去化率维持低位导致当期销售偏弱。由于18年全年主流房企销售表现优异,行业集中度迅猛提升,Top10房企全年销售额集中度从去年同期24.2%跳增至26.9%,+2.7pct,我们依然维持“融资、拿地和销售”三重集中度提升逻辑。
21月销售万科拔得头筹,碧桂园、绿地列位二三,蓝筹房企表现仍较不错
房企来,万科1月销售拔得头筹,碧桂园、恒大位列二三,前三门槛从去年同期605亿下降至435亿。单月销售过百亿房企达17家,较去年同期多增2家,单月销售超50亿房企达32家,较去年持平;具体数据,在龙头&蓝筹中,万科482亿元(YOY-29%)、碧桂园460亿元(YOY-33%)、恒大435亿元(YOY-32%)、保利326亿元(YOY+3%)、融创239亿元(YOY+8%)、绿地161亿元(YOY+9%)、招蛇119亿元(YOY+1%)、新城117亿元(YOY+14%)、阳光城117亿元(YOY+32%)、金地105亿元(YOY+29%)、蓝光69亿元(YOY+31%)等,TOP10房企销售同比-20%,TOP20房企销售同比-15%。1月房企销售表现有所分化,其中行业前三房企以及排名靠后房企表现有所低迷,而行业前十中第二梯队及蓝筹房企在1月市场有所转淡背景下仍表现不错,比如华润、世茂、金地、中南、阳光城等一二线&强三线布局房企仍有同比20%以上增长。
3 投资建议:开年市场继续偏弱,蓝筹表现仍较不错,维持推荐评级
从18年下半年中央政治局会议、中央经济工作会议和住建部会议表态来,目前行业积极因素正在酝酿,政策和资金环境都有望逐步改善。并通过周期复盘,我们发现销量增速转负和GDP连续2Q低于24M移动平均为两大领先号,领先于股价见底和政策放松1-2Q,考虑到18M9销量和GDP号均已出现、同时考虑到宏观与地方行业政策放松的提前出现,预计19Q1为板块股价或将触底反弹,并预计19Q2前或有中央层面行业政策宽松。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,目前AH股主流房企19PE估值仅5-8倍,目前主流房企NAV折价40-70%,维持行业推荐评级以及多龙头,维持推荐:一二线龙头:万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口;二线蓝筹(资金放松受益型):新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。
4风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
关键词:华创地产小组重报告系列
《2017年房地产投资策略: 周期淡化,资产为王》(16/12/07)
《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)
《对三四线城市成交持续性的分析: 当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)
《对三四线城市成交持续性的分析2: 棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)
《北京等楼市政策评:淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)
《国家设立雄安新区评: 雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)
《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)
《三年棚改新规划评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)
《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)
《对房地产行业集中度的分析: 规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)
《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)
《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)
《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)
《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)
《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续多龙头)》(17/11/13)
《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)
《风鹏正举系列之新城控股深度-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)
《风鹏正举系列之万科A:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)
《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)
《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐云起时》(18/05/23)
《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(2018/06/13)
《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰长空薄云天(强烈推荐)》(18/07/05)
《风鹏正举系列之中南建设深度:中流楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)
华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士。
2018年加入华创证券研究所。
袁 豪 首席分析师
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鲁星泽 研究员
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曹 曼 研究员
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邓 力 研究员
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【华创地产?袁豪团队】1月房企销售评:开年市场销售偏弱,蓝筹表现仍较不错
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事 项
1月31日,克尔瑞发布19年1月房地产公司销售排行,万科1月销售排名第一,实现销售金额482亿元,碧桂园、恒大分别实现单月销售额460亿元、435亿元,排名第二三,前三门槛从去年同期605亿降至435亿。1月单月销售过百亿房企17家,较去年同期多增2家。
评
1 1月主流房企销售额5,237亿,同比-10%,高基数和去化低位致销售走弱
总体来,1月主流50家房企单月销售金额5,237亿元,环比-47%,同比-10%、较前值下降42pct;为了过滤掉房企12月销售年末冲量推盘波动以及销售数据跨年平滑需求,18年12月和19年1月主流50家房企的双月合计销售金额15,097亿元,同比+14.2%。而从行业数据来,1月我们跟踪的重46城1月单月成交面积同比-2.4%,较前值下降11pct,18年12月和19年1月重46城双月合计销售金额5,680万方,同比+4.4%,并且双月主流房企表现仍好于行业。因此1月单月销售表现较弱更多源于:1)18年1月和19年12月销售高基数效应导致同比和环比走弱;2)19年1月推盘少以及去化率维持低位导致当期销售偏弱。由于18年全年主流房企销售表现优异,行业集中度迅猛提升,Top10房企全年销售额集中度从去年同期24.2%跳增至26.9%,+2.7pct,我们依然维持“融资、拿地和销售”三重集中度提升逻辑。
21月销售万科拔得头筹,碧桂园、绿地列位二三,蓝筹房企表现仍较不错
房企来,万科1月销售拔得头筹,碧桂园、恒大位列二三,前三门槛从去年同期605亿下降至435亿。单月销售过百亿房企达17家,较去年同期多增2家,单月销售超50亿房企达32家,较去年持平;具体数据,在龙头&蓝筹中,万科482亿元(YOY-29%)、碧桂园460亿元(YOY-33%)、恒大435亿元(YOY-32%)、保利326亿元(YOY+3%)、融创239亿元(YOY+8%)、绿地161亿元(YOY+9%)、招蛇119亿元(YOY+1%)、新城117亿元(YOY+14%)、阳光城117亿元(YOY+32%)、金地105亿元(YOY+29%)、蓝光69亿元(YOY+31%)等,TOP10房企销售同比-20%,TOP20房企销售同比-15%。1月房企销售表现有所分化,其中行业前三房企以及排名靠后房企表现有所低迷,而行业前十中第二梯队及蓝筹房企在1月市场有所转淡背景下仍表现不错,比如华润、世茂、金地、中南、阳光城等一二线&强三线布局房企仍有同比20%以上增长。
3 投资建议:开年市场继续偏弱,蓝筹表现仍较不错,维持推荐评级
从18年下半年中央政治局会议、中央经济工作会议和住建部会议表态来,目前行业积极因素正在酝酿,政策和资金环境都有望逐步改善。并通过周期复盘,我们发现销量增速转负和GDP连续2Q低于24M移动平均为两大领先号,领先于股价见底和政策放松1-2Q,考虑到18M9销量和GDP号均已出现、同时考虑到宏观与地方行业政策放松的提前出现,预计19Q1为板块股价或将触底反弹,并预计19Q2前或有中央层面行业政策宽松。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,目前AH股主流房企19PE估值仅5-8倍,目前主流房企NAV折价40-70%,维持行业推荐评级以及多龙头,维持推荐:一二线龙头:万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口;二线蓝筹(资金放松受益型):新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。
4风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
关键词:华创地产小组重报告系列
《2017年房地产投资策略: 周期淡化,资产为王》(16/12/07)
《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)
《对三四线城市成交持续性的分析: 当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)
《对三四线城市成交持续性的分析2: 棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)
《北京等楼市政策评:淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)
《国家设立雄安新区评: 雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)
《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)
《三年棚改新规划评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)
《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)
《对房地产行业集中度的分析: 规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)
《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)
《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)
《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)
《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)
《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续多龙头)》(17/11/13)
《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)
《风鹏正举系列之新城控股深度-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)
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