华北房企掉队的三大根本原因

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2017年，全国房地产行业依旧保持着高速增长的时候，华北房企的发展仿佛被按下了0.5倍速的播放键，销售规模纷纷开始降速。从2015年至2021年年中的房企销售金额增速变化来看，E50房企销售规模增速于2016年达到顶点，而后呈逐年下降的趋势，同时华北房企增速在2016年便已现颓势，此后一直低于E50房企平均增速7至26个百分点。

为什么曾经增速靠前的华北房企突然失速，且一直没有恢复平均水平？为什么华北房企除了融创都没有真正意义上走出华北？文章将从宏观政策展开，继而对华北房企的战略布局进行探讨，希望得出一个较为清晰的答案甚至警示。

01

政策收紧

舒适圈不再舒适

2016年，随着京津冀一体化协作发展的推行，环北京区域的建设亦加速开展，房地产市场热度异常，量价齐齐上升，从下图可以看出，北京、天津、廊坊三城均在2016年-2017年间有较大幅度的价格涨幅，为维持房地产市场平稳健康发展，环京地区开展了一系列调控工作

一方面，落地了较为严格的限购限贷政策，如廊坊市2016年4月率先发布“廊九条”对非当地户籍居民实行限购1套住房，首付款不低于30%，该比例在2017年3月的政策中提升至50%，开启全国930重启住房限购限贷政策的步伐；天津2016年9月底发布政策直接中止非户籍居民在市六区及武清区购买二套房，并于2017年3月底暂停拥有两套以上住房的户籍居民以及拥有1套住房以上的单身人士再次购房；在全国多数为核心一二线城市重启限购令的情况下，位于环京区域的廊坊、张家口、保定等环京区域的三四线城市接连出台类似限购限贷政策，平抑投资性需求。

另一方面，对环京地区的土地供应规模及方式进行限制，如廊坊要求各县市合理安排土地供应规模、结构与时序，环北京的三河、香河、大厂、固安等重点地区要大力推进土地集约节约利用，严控增量建设用地规模，受此影响，廊坊市2017年土地供应规模同比下降10.7%；保定对于通过“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”及“双限双竞”模式取得土地的房地产项目，市价格主管部门直接按照限定的房价或竞地的房价进行价格备案。

此外，北京亦开展了住房限购限贷政策，2016年9月发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》政策文件，政策强调了“控地价、限房价”的交易方式，完善了差别化住房贷政策，而后接连颁布共有产权住房及人才住房等针对供给侧改革的政策，平抑投资性需求的同时保障了刚需住房的分配。

华北区域的房地产市场就此陷入了寒冬期。

政策收紧后华北市场出现严重的供需失衡问题。一方面华北区域除北京之外其余地区的工业及经济发展速度较慢，导致大部分人口流入珠三角、长三角这类经济获利较高的城市圈，且《北京城市总体规划（2016-2035）》中提出要疏解核心功能区和中心城区非首都功能，即相关人口将被疏解至环京地区，相应的流失了部分想要在北京置业的购房人群，但这部分人口并没有被环京地区吸收，从第七次人口普查数据来看，仅廊坊新增常住人口较2010年增长了25.36%至546.4万人，年平均增长率为2.29%，其余环京区域的常住人口增速较慢，保定、沧州的年增长率分别为0.3%及0.2%，低于全国平均年增长率0.5%。

另一方面，政策收紧对投资性需求的打压也是非常重要的一点，环京区域房地产市场热度主要受雄安新区设立以及北京城市副中心的规划影响，由投资性需求带动热度上升，因此在政策收紧后，房地产市场需求呈快速下降趋势，引起整个华北房地产市场的下行，除了北京有充足的需求作为保障之外，从下图可以看出，环京地区的房地产市场已大不如前。

02

外拓艰难

竞争难有优势

从上文可知，环京地区的政策收紧使当地购房需求大幅下降，无法支撑起房企的销售增速，因此大多数华北房企被迫向外扩张，企图用全国化布局来弱化大本营的政策调控影响。但华北房企被迫的对外布局隐藏了三大问题

布局散，由于是对外匆忙扩张，因此华北房企倾向于布局高能级核心城市，然而核心城市的市场竞争较大，加之受政策调控明显，短时间难以获得成效，以远洋集团及首创置业为例；

难深耕，尽管部分华北房企在华北区域热度下降之前已经对外布局了一些城市，但是由于大本营预期较好，因此并未在外部城市保持连续性的投资，有较长时间的空窗期，没有形成有效的市场占有率，制约了企业销售规模的增长，以首创置业及首开股份为例；

选址偏，由于企业自身的投资战略影响，部分华北房企外拓多拿大体量项目，选址偏向郊区，缺乏刚需支撑，容易受市场景气度影响，以中交地产及华夏幸福为例。

No.1

布局散，土储与销售错配

从远洋集团来看，截至2020年底，远洋集团拥有总可售建筑面积4286.3万平米，各大城市圈都有涉及，除大本营环渤海及北京区域合计占比过半以外，其余华南、华中、华东、华西区域占比相对均衡，但从远洋集团的重点布局城市（可售建筑面积TOP20城市）的销售表现来看，全国化布局成效并不显著，相当一部分城市的土地储备占比与销售占比相差较大，也就是说虽然有非常充足的土地储备，但是并不能提供相应的销售回馈，TOP20城市中，仅4个城市的存续比低于5年，且天津、中山、大连、廊坊等几个可售面积超100万平米的城市，存续比竟超15年。

我们认为，远洋集团土地储备分布范围虽然较广，但一方面依旧有较多的土地储备积压在几个销售表现并不突出的城市，对于企业销售规模的增速有较大的拖累；另一方面每个城市圈中重点深耕的城市仅一两个核心城市，而核心城市容易受到政策调控影响，加之核心城市市场竞争较为激烈，公司布局时间较短，没有形成品牌效应，无法与其他本土房企及巨型房企竞争，难以分散风险。

首创集团也有类似的问题，2017年以来，随着京津冀政策的收紧，公司于京津冀区域的销售金额增速从2017年的16.2%逐年下降，至2020年疫情影响加剧了业绩下滑，增速降至-36.9%，由此，公司提出要“聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市圈”，但截至2020年底，首创置业的土地储备TOP10的城市中仅2个城市位于京津冀城市圈、2个城市位于长三角城市圈，其余6个城市多为武汉、昆明、天津等中西部城市，企业聚焦三大核心城市圈的布局并未有太大呈现，反而与远洋集团类似呈现出核心城市圈的点状分布格局。此外，从2020年底企业披露的销售签约分布及未售总建筑面积分布的情况来看，京津冀城市圈总建筑面积达497.5万平米，占比29.6%，但销售面积占比为24.0%，长三角及粤港澳城市圈销售面积占比高于土地储备占比，然两个城市群的布局建筑面积加总也仅占总土地储备的13.9%，也说明首创置业同样存在土地资源与销售错配的情况。

首创置业的资源与销售错配的问题主要原因是企业偏向于在新城市中拿大体量项目，由于集团奥特莱斯项目较为出色，或寄希望于奥特莱斯打响公司的品牌，带动市场占有率快速上升，公司在新入一个城市的时候偏向于拿综合体项目做商业规划2007年初入西安，于西安经济技术开发区取得凤城路项目，后部分规划为奥特莱斯，总建筑面积约154万平米；2009年进驻佛山，拿下178万平米的佛山奥特莱斯芭蕾雨项目；2012年首入昆山，于昆山市东部新城拿下130万平米的奥特莱斯项目；2019年于武汉及昆明分别新增了271万平米及178万平米体量的项目，后规划为武汉经开国际智慧生态城及昆明滇中长水机场项目。但大体量项目开发进程过慢，占用资金多且无法快速变现实现规模扩张，奥特莱斯项目对于企业在新入市场的立足也助力较小。

No.2

难深耕，战略不稳致投资不定

华北房企较难在京外市场做出成绩的另一个主要特征就是“难深耕”，通常房企为了稳固所布局城市的占有率及市场地位等，会较为连续地在该城市中拿地，以保证有持续楼盘推出形成稳定的销售回款，但从部分华北房企的布局情况来看，并没有达到城市层面的连续深耕。

从首创置业2006年至2020年的拿地情况来看，公司早在2007年便在成都、沈阳、无锡、西安、苏州等二线核心城市展开布局，但截至2020年底，仅北京及上海两座城市销售金额超过百亿，从下图灰色色块的分布也可以看出，对于京津冀以外区域的布局，首创置业多是通过一个大型综合体的项目实现入驻，但随后短则三年，长则九年都未曾再次拿地，出现明显的投资断层现象，这一方面是由于上文中提到的首创置业所拿项目体量过大，需要开发较长期限的原因；另一方面，企业战略的不稳定也是主要因素之一，2004年，首创置业上市后便提出要“走出北京、走向全国”的战略，接连在无锡、成都等京外地区获储，不过项目去化受阻。2009年后企业又开始重视大本营地区的布局，并在2014年提出要聚焦“核心五大城市”，在京津冀政策的收紧下又改为“聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市圈”的战略，企业战略的不稳定使得公司的投资难以有效衔接，市场占有率无法保持，制约了企业销售规模的增长。

同理首开股份，从2007年至2020年首开股份新增土地储备分布情况来看，2009年-2011年，企业向京外区域开始扩张，三年新拓10座城市，但其中的沈阳、贵阳、葫芦岛、绵阳、大连等地的项目于2016年均出现亏损，这或许是投资断层的原因之一，加之企业资金无法支撑起投资项目的扩张，首开股份2015年起便开始发行永续债，2015、2016两年间累计完成发行110亿元永续债，然而企业并没有将这些资金用于维系已有城市的深耕布局，反而用于新拓成都、广州、上海、武汉等一二线核心城市，而至2020年这四个城市全年贡献的销售面积仅47.4万平米，占京外项目销售面积的18.8%，占总销售面积的12.4%，我们认为这类城市由于市场基本面优秀，大量房企在内布局，因此市场竞争压力较大，短期内难以出现成效，资金短缺的情况下并不适合落子。整体上看首开股份仅在北京、苏州、福州、杭州、成都五个城市有较为连续的投资，过度依赖北京区域，截至2020年底，首开股份于京内布局的项目总建筑面积占比达32.9%，这也使得公司业绩增长受限，且公司在北京拥有的土地“红利”优势不断被削弱，而外地市场也没有显示出企业的操盘能力，种种原因造成首开股份的规模掉队。

No.3

选址偏，缺乏刚需支撑（略）

03

内基薄弱

资金难以平衡发展

排除企业布局上的因素，企业成败的根本原因多在于资金问题，从部分华北房企净负债率2016年至2021年中的走势看出，首开股份及远洋集团净负债率于2017年分别上升33.6个百分点及18.3个百分点，首创置业与华夏幸福于2018年分别上升46.0个百分点及101.0个百分点，而造成企业净负债率陡增的原因有两方面一方面由于华北房企多在2016年至2017年环京政策收紧后加大对外部区域的扩张力度，导致这段时期公司资金需求量较大，使得公司的负债情况上升较快；另一方面外拓不能快速实现现金回流，在大本营销售去化不畅的背景下，企业亦需要通过发行债务来保证资金流的稳定。

No.1

加速扩张促债务激增（略）

No.2

内生造血能力弱（略）

04

总结与思考

华北市场是全国房地产市场的一个缩影以及前兆，2020年起，房地产行业整体融资政策收紧，全国市场加大限购限贷等政策，以助力房地产市场软着陆，与2016年的华北市场极其类似，不同的是，华北市场调控时房企还有退路可以转而布局其他区域，而全国房地产市场开始调控时并没有其他市场可以选择了，我们立足2021年，看2017年后的华北房企，自然可以分析出很多不适宜的企业动作，然而谁又能百分百地给2021房企的未来下定论？不过古人云，以史为鉴可以知兴替，我们通过以上对华北房企发展的困境，可以总结出几点建议

不要对政策抱有侥幸心理。地产行业是一个十分依赖于政策的行业，同时也是与民生息息相关的行业，当行业与民生相冲突的时候，政府势必要保民生，可能业内依旧有人抱有赌一把的心理，认为过往国家的政策都是有节奏的收紧放松，但时代不同，人口红利不再，对待房地产的态度也不同，企业可以做的，只有提高政策敏感度，顺应政策，调整自身找到调控与发展的平衡点；

任何时候，保证资金充裕都是没有错的。房地产行业仿佛已经适应了高杠杆的日子，然而静下来想想，这种模式真的是正常的吗？地产行业有过高峰有过低谷，但无论在什么阶段，资金都是企业赖以生存的根源；

做好长期战略，深耕才能出成效。部分华北房企外拓较早，但投资较为分散且布局难以持续，导致企业未能在华北区域外站稳脚跟，而在遭遇政策调控后再行外拓已经陷入被动，由点及面，在行业深化调控的阶段，房企更要抓紧自身已布局的优势市场，以本土优势及品牌优势尽量弱化政策调控的影响，积存实力，凛冬已至，活下来就是胜利。

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