华夏幸福2017年报阅读

一、【华夏幸福(600340)、股吧】的主要商业模式:

1、首先和地方政府签订协议进行产业园区开发，进行土地整理、基础设施建设、招商引资工作。

2、在土地整理等基础工作初步完成后，地方政府进行土地出让，购入合适的土地进行房地产开发（这个优势很大，想拿的地估计都能拿到，是核心竞争力）。

3、继续通过招商引资（产业发展服务收入）、房地产销售、综合服务（基础设施维护）和物业管理收入获取营收。

二、基本情况

1、关于产业发展收入方面，4月份的上交所问询回复显示，审计机构核了前十大落地投资签约方，核认为产业发展服务收入属实（理论上说审计机构没有必要配合造假，但是不理解为何隐藏企业名称）。

2017产业新城业务营收284亿，本期回款204亿，应收款增加80亿。应收款均是1年期，和2016年财报对比基本可以印证。但是是否存在转期修饰可能？如2016年固安26亿，2017年52亿。是不是可能逾期了，从政府单位实际运行情况，拨款延期也算是正常的，但是赖账可能性非常小。

2、关于房地产业务方面，公司2017房地产营收290亿，全国排行应该在13左右，房地产签约销售1200亿，应该也在13左右。

公司存货2390亿、2440亿、2530亿（2018三季报），不断增长，大头是库存房地产和土地，没有进行横向对比，无法判断存货情况。

三、核心竞争力

1、产业发展服务目前国内没有同类公司（也是一个劣势），招商引资毛利率>90%，直接拉高了ROE，根据火花S-PARK的章，华夏幸福招商制度设计非常优秀，尤其是扁平化专业化招商团队、下属选择领导的机制让人感觉很有亮。

2、融资手段较为丰富，2018年6月获得惠誉评级BB+,排行靠前，出于对国际三大评级机构的信任，这个评级非常重要，对公司后期融资应该有很重要的利好作用。

3、引入了【中国平安(601318)、股吧】作为二股东，应该对公司的后期发展有正面作用。

四、负面因素

1、应收款增长非常快，16年90亿，17年180亿，到18Q3已经310亿，增长速度远远大于营收。

2、负债增长迅速，现金流在2017年度首次为负，资产负债率不断上升。

3、房地产营收从2016年的353亿下滑至289亿，产业发展服务收入却从109亿增长至230亿（是否存在主动调节收入的情况？？）。

4、销售薪酬上期1.5亿，本期9000W，2015-2018管理薪酬12亿、17亿、48亿，和人员增长不呈现线性关系。管理薪酬没有细列，附注解释含糊不清。2017年员工总数为27956，物业及其他2W（估计招商引资团队属于这个）。在2016年这个数据为19473和14378；2015年为14271和10686。