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火花S-Park | 800亿资金涌入园区:近期产业地产重要融资一览

  • 作者:未尽前生
  • 2018-10-23 11:04:20
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火花S-Park一直在说,产业地产苦金融资本久矣,这个最大的痛必须得到解决!所幸,随着国家严厉限制资金进入房地产,大量挤压入实体经济,作为实体产业重要载体的产业园区将会获得一个全新的融资窗口期。

我们相信,产业地产这个领域作为近40年来承载实体经济和科技创新的重要载体将会成为资本越来越青睐的核心投资标的,而随着这些年的观察和探索,金融资本也逐渐读懂了产业地产内在的真实价值,以及建立和适应了与产业地产商的合作模式。

下面我们就来盘一下近期产业地产领域的重要融资事件,来超过800亿元人民币的资金是如何涌入园区的。

深投控:优质主体企业债券(300亿元)

2018年10月18日,经国家发改委批复,深投控通过福田区企业债“直通车”机制获准发行不超过300亿元的“优质主体企业债券”。

深投控也成为华南地区首家“优质主体企业债”获批企业,获批额度与中信集团、中国邮储、国家电网等三家央企同为300亿元,成为获批额度最高的地方国企。

至此,深投控也成为深圳首家拥有境外债、企业债、公司债、中票、短融、超短融等境内外全品种债券的市属国企。

为进一步发挥企业债券直接融资功能,引导资金流向,更好地服务实体经济发展,国家发展改革委于2017年年底着手开展支持优质企业发行企业债券的相关试工作。

优质主体发行企业债券融资试是从事前审批向事中事后监管的一个重要转变,是顺应企业融资需求的一项重要改革。通过明确债券资金使用领域(即正面清单)以及严禁资金投向(即负面清单,如房地产、过剩产能、股票期货投资、金融板块业务投资等),在给予资金使用灵活度的同时,有效引导资金流向,确保债券资金的募集投向符合国家产业政策的实体经济。

这项企业债券领域的“放管服”改革具体表现为宽严相济两大特:

“宽”在于前端做“减法”,具体体现在企业申报时不再提供具体的项目合法性件,只需提供符合国家产业政策的债券募集资金的用途领域,发行前由发行人公开披露募集资金拟投资的项目清单和偿债保障措施;

“严”则着重于中端后端做好“加法”,即事中事后监管变得更加严格。要求在债券存续期内,发行人和主承销商在每年4月30日前向国家发展改革委报送上一年度募集资金使用和项目的进展情况,以及本年度债券本息兑付和偿债风险排情况,由律师事务所对项目合规性发表法律意见。对发行人在债券发行和债券资金使用中违反相关规定的,国家发展改革委将采取相应惩戒措施。

与此相关的一系列创新举措释放出更多的改革红利:精简了优质发行人发行企业债券的申报流程,提升了企业债市场整体的监督管理效率水平。

普洛斯:熊猫债+CMBS+物流地产基金(201亿元)

2018年10月10日,普洛斯进行了最新一期中期票据(银行间市场熊猫债)的发行,发行金额人民币12亿元,期限3年,发行利率4.83%。在这次发行中,普洛斯主体信用评级和本期中期票据的信用级别均为AAA。

此前的2018年9月28日,普洛斯仓储物流1期资产支持专项计划(CMBS)在上海交易所发行,此单CMBS是国内首单成功发行的储架式仓储物流资产证券化项目。整个CMBS产品规模人民币50亿,首期发行规模15.015亿元,其中优先级规模15亿元,证券评级AAA,产品期限18年(3+3+3+3+3+3),发行票面利率5.00%。

四处标的物业(普洛斯练塘物流园、闵行物流园、浦东机场物流园、石湖荡物流园)均皆位于上海物流核心集散地,交通便利,周围工业厂房、物流仓库群聚,产业聚集度高。截至2018年5月31日,四处物业中的两处出租率为100%,一处为99%,另一处为98%,现金流稳定且持续。增信措施包括优先/次级分层结构;应收账款质押;标的物业抵押:抵押率61.99%;差额补足承诺人差额补足;担保人提供保证担保。

2018年9月11日,普洛斯宣布与GIC联合设立总额20亿美元(约合人民币139亿元)的收益增值型基金,将用于在中国收购有稳定收益的物流资产。普洛斯中国将担任资产管理者,并为该基金注入种子资产。

联东集团:CMBS(10亿元)

2018年9月28日,“国君资管-联东U谷一期资产支持专项计划”在上交所发行,总规模10亿元。这也是目前中国产业地产市场第一个成功发行的标准厂房租金类CMBS。

基础资产是联东持有的北京通州区光联产业园的办公用房、厂房、设备用房等20套,总建筑面积为11.42万方,物业估值16亿元。该CMBS采取三个分层的结构化设计,优先A类证券6.95亿元(AA+评级),优先B类证券2.55亿元(AA评级),次级证券0.5亿元。

担保措施包括差额支付、流动性支持承诺和优先收购权等。

上海临港(600848)股吧】:定向增发+美元债+双创债(208亿元)

2018年9月14日,上海临港(600848.SH)发布公告称,将以182亿元的代价收购母公司上海临港集团等交易对手方旗下6家公司资产,同时向普洛斯、【上海建工(600170)股吧】投资等机构配套募资不超过60亿元。这笔交易体量对于净资产额不到80亿元的上海临港来说,绝对是一场“超级重组”。

同在9月14日,上海临港集团还发行了上海地区首单银行间市场双创债,规模5亿元,期限3+2年,债项评级AAA,票面利率4.39%,创造近期债券发行新低,认购倍数达到4.36倍。这次的双创债募集资金将专项用于支持“双创”企业,所投项目符合国家重支持的高新技术领域。

2018年8月28日,上海临港集团发行了首笔境外美元债,发行规模3亿美元,期限3年,票面利率为4.625%,它也成为近三年来第一个完成境外美元债发行的上海非金融国有企业,具有相当的破冰意义。

华夏幸福(600340)股吧】:美元债(20亿元)

2018年10月11日,华夏幸福境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN) INVESTMENT LTD.在2017年发行的6.5亿美元高级无抵押定息债券的基础上,按该债券相同的条款及条件,向境外投资人分别增发7000万美元的高级无抵押定息债券。本次发行的债券由华夏幸福提供无条件及不可撤销的跨境连带责任保证担保,票面利率为6.5%,2020年12月21日到期。本次债券将在新加坡交易所上市。

此前的11月3日和9月11日,CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.还先后增发了1亿美元和1.2亿美元的高级无抵押定息债券,票面利率均为9%,2021年7月31日到期。

截至目前,华夏幸福此前备案登记的20亿美元规模的境外债券已发行8亿美元。

嘉民集团:物流地产基金(121亿元)

2018年8月23日,嘉民集团与加拿大养老基金投资公司(CPPIB)向嘉民中国物流基金(Goodman China Logistics Partnership)共同额外注资17.5亿美元,将股本投资总额增加至50亿美元。此次增资加拿大养老基金投资公司与嘉民分别出资14亿美元和3.5亿美元,双方的出资比例为80:20,与合资公司的股本结构一致。


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