演员万科的自我修养

01 最会“哭”的房企

10月9日，王石在纽约领了个2018“亚洲创新变革者”的奖，发表获奖感言时，他说：“Thank my wife Meme.”

Meme是田朴珺的英名，她就坐在台下，穿着一身黑色深V连衣裙，坐在她身边的是美国前总统约翰·肯尼迪女儿卡罗琳·肯尼迪。旋即，田朴珺在朋友圈晒出67岁的王石腹肌照，配以一个害羞的表情。

就在王与田罗曼蒂克的一周前，万科董事会主席郁亮在秋季例会上却一筹莫展，表情凝重。他的讲话充满了危机感，他说万科要以“活下去”为最终目标，红底白字的大海报遍布整个会场。

几乎是同一时刻，厦门万科打响了楼市降价的第一枪。白鹭郡五折甩卖、对旧业主退款百万的消息传遍全网。随后厦门万科发布声明称近日网上流传的“白鹭郡项目因降价对前期业主退款”的消息并不属实。

万科白鹭郡开盘近一年的时间里，推出了200多套精装住宅，总价在450万元至500万元，但只卖出了不到100套。今年9月，厦门万科选择打折促销，100多套特价房，总价降至278万元至298万元。对此，厦门万科方面表示，不存在价500万元的房源降至278万元到298万元的情况。这是在去掉精装修、车位及电梯后，即从精装修交房变为毛坯交房，实际降幅在20%至30%之间。

而先以450万元至500万元购房的业主，厦门万科正在和银行协商变更按揭合同的方案，准备退款。

对于此次白鹭郡事件，厦门当地的一位炒房客告诉AI财经社：“这个盘规模不小，周期略长，开发商需要回笼资金了，而且今年厦门的新盘很多，万科需要抢下第一波客户。”

炒房客的话对应了郁亮的内部讲话，他表示今年万科回款如果不到6300亿，所有的业务都将喊停。但如今十月过去一半，而回款的目标只完成了不到50%。

据年报显示，2017 年年中，万科实现 3579.31 亿元预收款项，与年初相比增长了 30.32% 。而 2018 年中，万科预收款项仅增加了 853.83 亿元，与年初相比涨幅仅有 20% 。增速垫底，库存积压，回款艰难，万科判断转折的日子已经来临。

同时，包括恒大、碧桂园、泰禾等在内的多家房企开始降价销售，以期资金迅速回笼。其中，恒大推出国内全部楼盘8.9折，而如果全部优惠进行叠加，最低可至7.4折，比今年2月份的8.8折促销力度再次升级。

中地产首席分析师张大伟分析，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企，销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。

颓势初现，万科另一边却开始了收购土地。10月9日晚间，【华夏幸福(600340)、股吧】发布公告称，北京万科以32.34亿元收购华夏幸福其环北京区域33.93万平方米的住宅用地。除此之外，万科还与华夏幸福合作开发其位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

从各项数据显示，喊出“活下去”的万科似乎并未真正到了山穷水尽的地步。半年报显示，上半年万科营收为1059.75亿元，同比增长51.8%；净利为91.24亿元，同比增长24.94%。2018 年 1~9 月，碧桂园以1198亿元拿地金额继续位居榜首，万科以1163亿元稳居第二位。按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

“活下去，可能是活不下去，也可能是更好地活下去”，地产界知情人士道破此次万科“活下去”的深意。张大伟认为，万科一向是“会哭的孩子有奶吃”，其对外发言一向以悲观为主，和谐为主。因此，在2018年半年报数据创新纪录的时候，万科仍旧选择向外界释放出“活不下去”的信号，以喊疼的形式呼吁利好的政策。

“每一轮楼市调控带来的市场波动中，万科的降价最坚决最有效。”张大伟总结道。每一次市场调整过后，万科都成功地扩大了自己的市场份额，从某种程度上，万科就像一个顶级流量明星，在一次次争议中，成了传说中的“宇宙最大开发商”。

02 降价降成房企老大

“希望万科能够做出反省，继续成为地产行业的榜样。”2008年，绿城集团创始人宋卫平接受某杂志采访时如此说道。

前一年，王石在一个论坛上提及“拐论”，并称万科不会囤地、捂盘。

彼时，中国商品房住宅市场欣欣向荣，万科当年销售额合计523.6亿元，比三年前翻了5.7倍。时任战略和投资管理部总经理的刘荣先，经过市场调研，交给王石一组数据：“深圳、上海、北京、成都、武汉等大城市都出现了市场开始下行的明显信号。一个多月后的一个会议上，王石在回答一个记者问题时，首次肯定了拐论的说法。

后来，王石在博客连发八篇章阐述拐论核心，在地产界引发震荡。2008年9月，万科首次对开发的房产进行了大幅降价销售的处理。

与此同时，万科和王石却在尽失人心。

首当其冲的是捐款门。2008年汶川地震中，万科员工共捐款200万元，王石被网友质疑为是一毛不拔、毫无社会责任感的吝啬小人。2008年5月，某市召集开发商开会，没有邀请万科当地公司。会议内容可以用八个字概括：不许降价，远离万科。2008年11月，万科杭州降价促销后，惹怒先期购房者，砸破某售楼处玻璃。而南京市政府物价局也给万科开了一张四千万的罚单，“物价局该管哄抬物价啊，结果它说你降价垄断”，王石几年后回忆起来仍感无奈。

就在万科全国降价售楼的时候，宋卫平则坚持“绿城不降价”。应对降价潮，宋卫平提出增加品质和配套服务的附加值来提升竞争力。宋卫平还称自己不在意宏观调控。正因此，绿城在不断高筑的债务压力下，遭遇危机。在宋卫平来，在面对行业危机来临的时候，万科并没有与行业以及政府有关部门进行沟通，而是自己快速囤积现金，降价套现，是非常不负责任的行为。因此，宋卫平喊话王石做反省。

一切上去，万科的2008年就像一场劫数，众叛亲离，孤家寡人。然而苦涩背后，这年万科创造了478.7亿元的销售成绩，市场份额同比上升了50％，一举成为中国房地产企业的龙头老大。

时间退回到2004年2月，万科刚好成立20周年，在深圳大鹏镇云海山庄举办季度例会。那次会议的主题是“畅想万科30岁”。时任总经理的郁亮做了此次会议的总结发言，他抛出一个问题：“今天万科的市值已经超过100亿，在未来10年还能保持高速增长吗？”

10年后，2014年万科的销售额实现2000亿大关，二倍于当年的预期。

“市场的博弈就是情绪的博弈，而情绪这东西是会传染的，一旦预期心态崩了，就要互换椅子，重新排位了。”一位行业内人士分析道。他认为，万科在之后2011年和2014年的降价潮中，正是通过这种情绪的博弈，一次次“活下去”。这一次，也不外乎是如此。

03 活下去

前几年，郁亮接受采访时称，万科没有核心竞争力，没有任何一种能力能保证万科一劳永逸，高枕无忧。

万科真的没有核心竞争力吗？在外界来，万科当然是中国最有竞争力的公司之一。

1984年，33岁的王石在深圳建设路1号创办了万科的前身——深圳现代科教仪器展销中心。1988年，万科完成了股份制改造，王石担任万科董事长兼总经理。当时的万科所有资产不过是三个来料加工厂。

1989年，深圳会堂里，万科企业股份有限公司召开了第一届股东例会。在这次会议上，王石被推选为第一任董事长，他拿出五分之四的个人积蓄2万元，购买了万科股票。王石后来在自传中回忆，4100万股股份中，万科职工股应得的股票在500万左右。按照当年市府办公厅下发的股改件，这部分股票只能有10%允许量化到个人名下，其余归集体持有。

王石

王石因怕招惹杀身之祸，在名利之间选择前者，放弃了他应得的个人股份。在房地产行业，虽然这两年风光无限的是“内房三大魔头”，但是说起来，大家最respect的还是王石老师的万科，因为只有它既成了故事，又有了事故，还成了传说。戏剧性的情节当然更让人有记忆。

关于王石老师乃至万科的基因，老道消息老师的评就非常到位了：戏精！

完这个评之后，忽而想起当年一个混迹夜场的小姐姐和我诉说的心声：

男人爱不爱你，不要听他说什么，要他做了什么。

1

戏精

对于万科这种行业的带头大哥，其观当然会左右市场的判断，更别说他们的演技还是行业中最好的...

2014年，郁亮喊房地产进入“白银时代”，但万科同时认为，“龙头公司的市场占有率，至少能提升1倍”。对此，万科账上储备了一大堆现金，2014年的年报上现金高达627亿之多，从某种角度上说，万科已经准备好了足够的子弹，随时出手收购那些被吓瘫了的企业。

本来想砸货，压压盘口，砸下去吃够货了再往上拉。结果，恒大、融创、碧桂园都是行业老司机，有自己独立的判断，没被带歪，敞开了吃货。这些老司机猛踩油门，大干快上，加速超车，到了2018年上半年，万科已经从行业龙头的位置上，滑落到第三名（当然经营质量还是第一）。

毛主席就讲过：政治路线确定之后，干部就是决定因素。

例如快如闪电的朴实的杨主席，直接氪金，用了最高配置来踩油门，从各个知名房企中挖来的“三斌”组合，大手笔招聘大量的博士，配套实行同心共享计划，将项目的收益于风险与员工绑定。

大力出奇迹，当氪金玩家还会玩的时候，终于把一个重资产的耐用品干成了快消品...

多年以后，当您要买二手房的时候，请记住，那个遥远的伟大时代，房地产造的是快消品...

恒融碧三巨头乘着高周转的东风在过去这些年高歌猛进，时代自然也没有亏待这些赌对国运的人。但在那个伟大的时代，万科的政治路线却是斗争，保卫井冈山，砸下去的货被人都吃掉了，而且别人还想城头变幻大王旗，也留下那个伟大时代的另一个时代的记忆：“万宝之争”。虽然故事的最后，万科惨胜，但是已经物是人非。

曾经的灵魂人物王石老师带着功过是非离开了万科，把一个红色的新舞台留给新的影帝。

王石老师虽然离开了万科的舞台，但是表达欲还是很强，你前不久，有个演讲中还说起：

更有意思的是我们也遇到明显给万科使绊的，我不敢说百分之百，百分之百九十九都锒铛入狱了。

不知道，还在外面的1%，现在心里想的是啥呢...

2

阴谋

在这轮供给侧改革启动之初，去一个政府重督战行业的龙头企业调研的时候，很困惑他们为啥敢顶风作案扩产能。

他们老总泡着茶说：小A啊，你还年轻不懂事，你，我们的供给上去了，不就把别人改革掉啦，那加起来，不就是“供给侧改革”了么。

果然，姜还是老的辣，社会社会，不愧是老大哥的企业，有党性，懂政策。

9月，网上就流传出一份郁亮讲话件，其中万科战略检讨部分：“现在房地产业的限制甚至超出了2012年万科发布的研究报告预期，对于今天出现的问题，很多人认为是行业出了问题，最多认为是经济出了问题。只是行业或者经济出现了问题？今天我们面临的转折是全方位的，政治、经济、国际、军事等方方面面。”

一个优秀的演出，除了剧本精彩，当然还要表演到位。前些天，万科举办秋季例会，会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目，房地产企业巨头万科的例会标语让同行了会瑟瑟发抖。

2018年中报，万科的账上现金已经飙升到了1598亿了，净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)为32.7%，这种身板都喊活下去的口号，那其他兄弟都已经地爆炸一百遍了...

7月31日召开的中央政治局会议强调了六个稳，即“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”，提到了常委会积极财政政策的举措，但值得注意的是，增加强调了：

“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

而去年三月，政府工作报告中的表述是：“遏制房价过快上涨”。从“遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”，少了“过快”两个字，多了“坚决”两个字，这反映出的是老大哥对于楼市这个夜壶态度的转变，要暂时放一放了。

说白了，万科这话是喊给老大哥的，你，我这个“夜壶之王”都活不下去的，大哥轻手啊；

这话是喊给其他巨头的，你，我不踩油门了，你们着办；

这话更是喊给其他小字辈的，你，我都这样了，你还是赶紧到我碗里来吧；

这话也是喊给消费者的，你，我都活不下去了，跳楼价，赶紧买啊...

这话是对所有人喊的，唯独不是给万科自己喊的。

昨日晚间，华夏幸福（300340.SZ）公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

根据数据统计，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元。【保利地产(600048)、股吧】三季度拿地权益金额为244.1亿元，碧桂园拿地权益金额137.9亿元，融创中国拿地权益金额69.1亿元，中国恒大拿地权益金额62.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为477.5亿元。

万科拿地的量相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

果然，主角是种诅咒，每个当过主角的人，都没办法接受当配角，哪怕一秒，每个大哥都有把在座各位都干死的野心。

对于戏精，不要听他说什么，要他做了什么？

高举“活下去”的旗帜，收编其他小兄弟，打个虚折再把房给卖了，还有比这个更舒服的活法么？

3

阳谋

9月，深圳市国资委发布了《深圳市属国资战略并购香港上市公司合和基建助力粤港澳大湾区建设》的通稿，提及深圳市投资控股有限公司完成收购合和公路基建有限公司（简称合和基建，00737.HK）控股权的全部工作，持有合和基建71.83%股权，取得粤港澳大湾区核心交通要道广【深高速(600548)、股吧】公路和广珠西线高速公路的相关权益。

“广深高速-广珠西线-港珠澳大桥”，这个大湾区的核心干道重回国资怀抱，当有记者问胡应湘为什么要出售合和公路基建，他大概沉默了半秒，一字一顿地说：“你们有谁人没用过合和的高速公路？”

再2017年底广东省政府完成《广深科技创新走廊规划》，如若不是为了“配合深圳地方政府发展规划”，只算经济账的话，这种资产谁会卖？

有人卖，就得有人买。有趣的地方来了，作为深圳国资委第一次海外并购的上市主体，合和公路基建（737.HK）邀约结束时，持股比例高达91.18%，随后就是常见的散货满足港交所要求的时候了，737的货最终散给了两个机构，万科以及太平保险，值得一提的是，太平保险最初的条款可是上市公司承诺5年后回购股份的，最后再港交所的要求下有了调整。

所以，在这个这么讲政治的一场收购中，万科默默地出现了，而且还完全不和大哥讲条件。

“万宝之争”之后，新君入主，万科已经是一个听党指挥，能打胜仗，作风优良的新万科。

万科敢在这种时候逆势扩张，加大拿地力度，除了有优秀的基本面的支持，更重要的是敢理直气壮做大做强。

自2017年6月万科进入“郁亮时代”以来，转型便成为这个行业龙头的关键词，从公开信息来，郁亮说过，未来万科将要关注三个领域。其一，大力发展租赁住宅业务；其二，发展物业服务、长租公寓、商业、物流、教育、养老、滑雪度假等业务；其三，在绿色战略方面拿出新的解决方案。“我们从来没有让自己停在一个舒适区，我们永远相信增量比存量更重要，未来比现在更重要，为此我们必须全力以赴做事。”

9月13日，深圳市万科房地产有限公司正式更名为“深圳市万科发展有限公司”。

前不久，王石在湖畔大学的最新演讲中说起，“我曾经说过，说万科只做住宅。但你会发现现在万科已经不是一个纯做住宅的公司了，现在定位非常清楚，叫城乡配套供应商。这是郁亮带领的团队探索的路线，而我是被动认可的。虽然我是被动，但是我很欣喜的到万科郁亮带领团队转型做得是非常非常好。”

你，这个被动认可多么的有味道。影帝已经不是那个影帝，万科也不是那个万科。

这已经不是王的时代，就算懂了万科是Bluff，问题是，你敢跟么...

4

结语

古语有云，生死有命，富贵由天。

暴富之路，不外乎，顺势加杠杆，逆势忙抄底。

在这个时，逆势扩张，某种程度上也就说明万科对未来是有信心的。

世道变坏，就是从聪明人揣着明白装糊涂开始的。

国庆之后，入秋天气渐凉，但楼市却像是凛冬已至。

万科董事长郁亮表示，行业转折已经真实来临，“活下去”是基本要求，厦门万科的107幢别墅6折甩卖；

后恒大发起全国8.9折优惠，碧桂园个别项目打到7折；

江西上饶碧桂园的一个售楼处被砸，因是开发商降价，从1万/平米降到7000元/平米，引发大量老业主维权；

房地产中介降薪以度过“生存危机”，上海中地产福利减半，佣金八折发放，中介叫苦连连。

在这场楼市寒冬里，到底谁才是最苦的？

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