寻瑕快评|戏精万科

2008年，万科抛出“泡沫论”，率先降价

2014年，万科抛出“白银论”，再次降价

2018年，万科不仅要带头降价，还要启用“价格保护”

万科“先降为敬”，退款传言不实

国庆前夕，频频遇冷的厦门楼市迎来了万科的率先降价。

9月26日，首开万科白鹭郡推出107套特价别墅，89-110平米的联排别墅，价精装500万，现毛坯交付一口价278万，效果立竿见影。

10月1日，白鹭郡正式开盘，800余名客户到现场，206套房源瞬间售罄。

在此前，白鹭郡被形容为“位置太偏”“总价太高”的滞销楼盘，共推200余套精装交付的别墅，总价450-500万，包含50万精装修，32万两个车位以及15万的家用电梯一部。卖了一年多，去化才不到100套。

这一次，精装改毛坯，五折大甩卖，引发抢房潮，售楼处直接交通瘫痪。

与白鹭郡的热火朝天大相径庭，黄金周厦门市场去化惨淡。全市商品住宅成交27套，2721㎡，环比下跌83%，均价32949元/㎡，环比下跌26%。开盘项目备案延迟，住宅周成交量大幅缩水，销量跌至历史最低。曾经的热城市走下神坛。

万科白鹭郡降价售罄后，首期500万购入的业主坐不住了。

老业主：契约精神？不存在的，老子辛辛苦苦攒了大几百万买的房，说降价就降价，这不能忍！

万科：我们也很无奈啊，厦门楼市凉凉，限购政策五花大绑，不先降价等着别的开发商甩货？不是我大万科的一贯作风。

网传万科给出的方案是，与老业主签购房合同补充协议，取消捆绑的精装修，车位和电梯，万科到房管中心变更评估价，同时与按揭行协商，降价约100万金额直接冲抵按揭贷款，由万科代为还清。

而万科火速回应：降价退款传言不实。

该项目9月底前签约的交付标准包含温泉入户，但经反复论证难以实现，故该项目不引入温泉入户，提供两种解决方案：或者是接受变更补偿20万元，或者是结束合同再进行赔偿。

问题是，降价维权的，不止厦门白鹭湾。

江西上饶，业主举着“碧桂园大忽悠”的横幅把碧桂园的售楼处砸了，1万元/平方米的精装修，降到了7000元/平方米的毛坯房，业主还没收房，就来“维权”了。

杭州滨江未来海岸二期降价40万，结果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商“胡乱定价，欺骗业主”。

上海浦东南郡项目，均价从3.5万降到了2.6万，业主高喊“还我血汗钱”。

安徽合肥，豪门金地项目，去年2.4万，现价1.75万，国庆期间二期开盘，即刻维权。

泰禾的合肥院子项目因将某栋某个户型降价4000元/平米促销，随即引来老业主堵住小区门口，拉横幅维权。

降价还能退钱？活久见。

厦门万科降价，其他区域万科跟不跟？厦门其他在售楼盘跟不跟？其他开发商跟不跟？一线强二线可以降，面临货币化安置取消的三四五线降不降？万科降得起赔得起，其他开发商跟不跟得起？

万科真的活不下去了吗？

8月份，万科销售金额和销售面积双双创下今年除2月以来最低；7月去化率51%，8月去化率仅为47%，大幅低于上半年55%至65%的去化率。背后，是万科在一二线城市600多个项目都面临着较大的调控压力，而向长租公寓、物流地产、商业地产等方面的多元化转型，也面临着极大的考验。

行业景气度下行，万科“大船调头难”的焦虑的确在加剧。

但同时，手握大笔现金的万科并没有停下买买买的步伐，2018年万科中报的账面现金已经达到了1598亿。

“猎取”【华夏幸福(600340)、股吧】环京项目

10月9日晚间，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。

从收购价格来，大多数北京万科收购的华夏幸福项目公司股权比例为80%，交易价款与华夏当年拿地价格的比例也在83%到89%之间。

这意味着，华夏幸福几乎以成本价将环京区域的10个住宅项目肥瘦搭配的拱手奉上，解了环京腰斩去化缓慢的围；而这笔买卖对万科而言更是一石二鸟：环京区域经过2年调控，政策有松动迹象；且贵为物流地产一哥的万科借此前的物流地产布局向环京区域导流，大有可为。

千亿拿地，并购不断

2018年1-8月，万科斥资1067亿元拿地，仅次于碧桂园。

2018年三季度，按照权益金额计算，前五大房企（碧桂园、恒大、万科、融创、保利）合计拿地金额近千亿（936.2亿元），而万科独揽半壁江山。万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

近两年间，携房企并购潮的春风，万科也进行了多方布局。

2016年8月21日，万科近128.7亿元收购商业地产TOP3印力集团96.55%股份，也成为万科“城市配套服务商”转型的最重要一环。

2017年4月14日，勇拓.蓝澳岛在重庆股权转让中心挂牌，万科挤走恒大，接住勇拓地产再次抛出的绣球，拥有该项目100%权益。

2017年年中，万科参与收购普洛斯，得普洛斯者得物流地产天下。郁亮把物流地产和商业地产定位为优势业务，底气十足。

2017年6月29日，万科股东大会前夕，万科豪掷551亿并购广信资产包，核心资产为16宗位于广州市核心区域的可开发土地。万科并购的成本价大概在2万左右，而地块大多位于土地供应短缺的老城区，王石笑称，这是他离开万科前最大的一个礼包。 

2018年1月5日，万科旗下商业地产平台印力宣布，联合万科、TRIWATER基金收购凯德在中国的20个购物中心，总代价为83.65亿元。万科自有购物中心再加上近年不断收购及轻资产输出的管理项目，万科印力的购物中心数量已仅次于万达。

7月11日，万科集团旗下物流地产品牌“万纬物流地产”公布，与太古实业有限公司签约并购协议，万科物流将并购太古实业旗下太古冷链物流资产包。

9月21日，北京厚朴蕴德投资管理合伙企业（由北京万科企业有限公司持股99%）以12.99亿元价格，接盘海航位于北京东三环的海南航空大厦。

9月28日，【深高速(600548)、股吧】还披露了万科增资29亿元，介入梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。

10月9日，万科32亿拿下华夏幸福10个环京住宅项目。

高喊活不下去的万科，活自己的命，让其他房企没得可活。

拐当前，这次真的不一样？

郁亮说，我们中大多数人没有经历过2008年的政策调控，很多人对最基本的市场信号没有反应。2012年时，万科判断行业进入了转折，只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折，而今天转折实实在在到来了。

不是说现在有多冷，是过去有热得过头了。

而聚焦和收敛，在万科的执行战略中，变成了左手降价，右手收购的假动作。

活下去|房企们的求生欲一中寻瑕说，这一出由戏精万科领衔的房企求生欲大戏，才刚刚拉开序幕。

作为带头大哥的万科是“月临溪水寒”，还是“寒冬广积粮”，亦或是“乱世猎群雄”，只有时间知道。

谱一首年度神曲《活下去》，送给年度戏精万科。

寻瑕悄悄话：记得星标置顶防走丢~么么哒~

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