产业新城龙头：异地复制进入收获期 平安入股证金增持

【华夏幸福(600340)、股吧】产业新城龙头企业，虽然上半年行业政策趋严，但今年上半年华夏幸福仍提交了一份成色十足的年中答卷。

2018年上半年营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿元，同比增长29.05%。截止8月29日A股共有107家房企披露了中报，还有36家未披露。华夏幸福不管是营收规模还是净利润均位居第四，且盈利增速上位居前列。

销售额突破800亿

2018年上半年公司实现销售额805.04亿元，同比增长15.63%。其中，产业新城业务园区结算收入额 151.4 亿元，房地产业务签约销售额 638.1 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额 15.5 亿元。根据公司历史情况，下半年推盘量将大于上半年，销售亦有望取得更好表现。司上半年实现签约销售面积共计 712.4 万平方米。截止至 2018 年 6 月底，司储备开发用地规划计容建筑面积约为 887.6 万平方米。

现金流持续优化 预收账款创历史新高

二季度，公司单季度经营活动产生的现金流量净额为17.85亿元，年内明显改善。同时公司单季度回款率达到61.64%，现金流持续优化。

截止至 2018 年上半年公司的预收账款已达 1433 亿元，创造了公司历史新高，将确保公司未来两年拥有充足的可结算资源，有利于锁定公司未来三年持续高增长的经营业绩。

融资渠道畅通， 融资成本维持稳定：2018年上半年公司先后成功发行84 亿元公司债券、 25 亿元超短期融资券、 2 亿美元债等。但有息负债规模的增加也导致了净负债率有所上升， 2018 年上半年公司净负债率上升至 100.4%；不过融资加权平均利息率维持在6.14%，其中银行贷款的平均利息成本5.99%，债券平均成本为5.95%，信托、资管等其他融资的平均利息成本6.83%。较 2017 年底几乎没有变化，在整体融资成本上行的背景下实属难得。

公司还先后与湖北银行和【中信银行(601998)、股吧】签署《全面战略合作协议》。2018年上半年公司合并口径获得的集团授信额度合计为3565亿元，其中已使用授信额度约为632.68亿元。

现金流情况进一步好转：

截至6月底，华夏幸福货币资金425.89亿元，大于公司一年内到期的有息负债275.65亿元；经营活动产生的现金流量金额为-78.18亿元，其中第二季度为17.85亿元，是继 2017年 Q4 之后经营活动现金流又一次出现正值。

产业新城模式的异地复制正在逐步兑现 新签园区均位于非京区域

公司在 2011 年首次走出廊坊，在沈阳取得三个园区开发项目。不过异地复制获得突破并非一件易事。产业新城项目动辄5年、10年的开发周期“束缚”着企业“走出去”的脚步，若盲目进行异地复制，企业需要面对的是“水土不服”的风险。

因此，在成立前期，华夏幸福扎根在京津冀地区进行模式的探索。一直到2013年前后，华夏幸福业务模式进入成熟期，借着市场的东风，华夏幸福开启了异地复制。其中仅2016年一年，华夏幸福新进入的城市就有22座，并且还走出国门。不仅如此，随着物业规模的增长，华夏幸福的销售收入也得到快速的增长，2016年，其销售额首破千亿。具体如下：

进入长三角地区： 2012 年进军无锡和镇江， 2013 年与环上海与杭州地区的嘉善签署园区

开发协议， 2015 年拓展到环南京地区的来安；从开发与经营情况来， 据公司公告， 16

年嘉善园区新签入园企业 60 家，新增签约投资额 42.7 亿， 17 年新签入园企业 93 家， 新签投资额 135.98 亿； 16 年来安园区签约入园企业 17 家，新增投资额 45.3 亿， 17 年新签入园区企业 19 家，新增项目投资额 80.25 亿。

进入中与珠三角地区： 2016 年打开中部地区大门， 相继签约武陟、新郑、长葛、郑州等园区开发项目。

2018 年上半年，公司非京津冀区域核心业务销售额占比达到38.63%，较去年同期提升25个百分。此外，环南京、环杭州、环郑州区域1-6 月新增签约投资占比分别为22.94%、18.74%、13.87%。其中，环郑州区域成为继环南京和环杭州区域之后，又一新的异地复制业绩增长极。

2018年上半年公司产业新城方面，非京津冀区域新增入园企业288家，占总数64.72%；新增签约投资额达到745.0亿元，占总数77.15%。，均已全面实现了超越京津冀区域。 同时，今年上半年公司新增签署的 8 个产业新城与 2个产业小镇 PPP 正式协议全部位于非京津冀区域，未来非京区域各项指标的占比有望继续提升。

2018年上半年公司投资运营的园区新增签约入园企业445家，新增签约投资额965.6亿，分别同比增长101%和32%。

值得一提的是，公司积极整合资源，以龙头企业为引领，因地制宜为区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。

佛吉亚（沈阳）汽车部件系统等世界500强企业和绵阳华晨瑞安汽车零部件、沈阳长江源科技发展、BRAND FIELD LIMITED、上海上福塑料制品、杭州恒立制造科技等规模型龙头企业陆续入园签约，以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚，扩大区域产业影响力。

此外，公司还在香河打造智能技术与【机器人(300024)、股吧】协同创新平台，实现科技成果垂直孵化；同时联合多方机构共同启动“中以大健康示范基地”，推动两国在大健康创新领域的合作交流。

产学研合作方面，：

与新加坡国立大学搭建国际产业和智慧城市领域的合作体系，共同探索出国际智慧产业新城的创新性综合解决方案；

与吉林大学搭建平台促进智能网联汽车产业科技成果转化；

与北京第二外国语学院探讨设立“国家化贸易学术研究平台固安研究院”，推动化产业国际创新合作。

平安资管入股成第二大股东 证金继续增持

7 月 11 日晚，公司公告披露平安资管及华夏控股权益变动情况，控股股东华夏控股与平安资管签订《股

权转让协议》，约定华夏控股通过股权转让方式，转让 5.82 亿股公司股份予平安资管，占公司总股本的 19.70%，转让价格为 23.655 元/股（对比 10 日收盘价，转让折价13.38%），转让价款共计 137.70 亿元。 转让前，平安资管受托投资管理资金持股比例为0.18%；转让后持股比例为 19.88%，自此平安系成为华夏幸福第二大股东。

公司承诺，以 2017 年度归属上市公司股东净利润为基数， 在 18-20 年的利润补偿期间内， 归属上市公司股东净利润增长率分别不低于 30%、 65%、 105%，净利润分别不低于 114.15 亿元、 144.88亿元、 180.01 亿元，对应每年净利润增长率分别不低于 30.%、 27%、 24%，年复合增长率不低于 27%。

平安资管拥有丰富的金融资源，双方在产业与金融的协同上有合作的空间。此外，华夏幸福引进新的资本，资金方面的压力会有所减少，对维持基本面的稳健有积极作用，同时也将减少市场对华夏幸福现金流方面的担心。

此外前十大股东榜中，证金公司持股比例由一季度末的2.46%，二季度增持至4.57%。