对华夏幸福走势的一些思考和看法

        2023年4月28日，华夏幸福2022年年报和2023年一季度报告公布，利用五一假期进行了认真阅读，现在主要从债务重组、经营利润、战略转型三方面，与大家分享一些看法和思考   

       一是虽然债务重组取得阶段性成果，但仍有不确定性因素。截止2023年一季报公布之日，华夏幸福债务重组率达到82.4%(境外债务重组)，剩下的主要是一些融资机构债务，也是最难啃的骨头。目前，华夏幸福与华润置地达成124亿的南方总部资产交易协议，首次交易款27.5亿元已经收到，按照债务重组计划京津冀部分资产处置有些取得成果、有些正在推进。总的来说，暨取得了关键性的成绩，也付出了不小的代价，主要是当前房地产形势下的资产折价。债务重组计划卖出资产回笼资金约750亿元，出售资产带走债务500亿元。目前，时间已经过去一年半，还有17.6%的债权人没有签署债务重组协议，资产出售回笼资金也没有达到750亿元原定计划，可以说还有不少差距，主要是京津冀部分资产出售进度，因地方政府财政资金紧张和利益方博弈未达成一致，导致进度缓慢，资产出售处置资金回笼困难，在一定程度上导致偿债资金不足和恢复正常经营资金短缺。

        二是虽然2022年报和2023年一季报净利润喜为正，但是扣非净利润让人忧。由于资产处置收益，让年报和一季度净利润看起来让人欢喜，实际经营利润相对2021年有所好转，但因经营成本降幅有限，债务利息等财务费用必须支出，而经营收入降幅较大，尤其是房地产收入大幅减少，导致经营利润短期内难以转正。经营利润转正是企业走出债务危机，实现正常经营的一个标志。

        三是虽然华夏幸福已经实施轻资产转型，但是转型成果尚待观察。从年报和一季报看，华夏幸福当前主要是在保交楼和推进债务重组，其中，保交楼有序推进，但存量较大；债务重组更是推出“卖、带、展、兑、抵、接”六项偿债工具，并且搭建“幸福精选平台”“幸福优选平台”通过以股换债即“接”的方式化债。从经营上看，华夏幸福已经从产业新城运营商全面转型成为产业新城服务商，已经停止开展土地平整等需重资产的业务，并有意将相关业务进行转让，将重心转向产业新城服务。华夏幸福将业务分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务6大板块，而华夏幸福优选与华夏幸福精选两大平台则完美的覆盖了华夏幸福新战略的主要业务内容，据介绍幸福精选平台以物业服务、选址服务、园区运营服务为核心，而幸福优选平台则会以片区开发综合服务、先进制造业/IDC/物流产业园招商运营、都市圈不动产代建和营销交易为核心。目前，已经华夏幸福优选与华夏幸福精选取得一些成果，截至2023年4月28日，“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额 （本息合计，下同）约为人民币 74.27 亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约 为 19.55%；“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币 31.56 亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为 1.58%，获得“幸 福优选平台”股权比例约为 6.47%。随着房地产新形势的变化，华夏幸福经营能否恢复，业务能否延续仍然存在着不小的变数，需要凭借历史知识和唯物辩证法进行不断推演和判断。

        综上所述，华夏幸福应该是渡过了最困难的时刻，未来能否恢复正常，甚至迎来增长，从债务、经营收支、战略转型来看，仍然存在不少挑战和机遇。个人意见，保持观望，持续关注其主营业务，以及债务重组进程尤其是资产处置进度。