***券房地产行业流动性及公募REITS跟踪报告(2022年...

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需求侧2022 年居民新增存款17.8 万亿，新增贷款3.8 万亿22 年12 月，居民部门新增存款28903 亿元，同比增加10011 亿元，环比增加6403 亿元；全年居民部门累计新增存款17.8 万亿元，同比增加79400 亿元（+80.2%）。12 月新增贷14000 亿元，同比增加2700 亿元，环比增加1900亿元；其中居民短贷新增-113 亿元，同比减少270 亿元，环比减少638 亿元；居民中长贷新增1865 亿元，同比少增1693 亿元，环比减少238 亿元。全年新增居民中长贷2.75 万亿元，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.9%。

    截至12 月20 日，全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103 个重点城市主流首/二套房贷利率为4.09%/4.91%，主流银行平均放款周期28 天。

    供给侧增债权工具加速落地，优质民企合理融资需求得到有序支持22 年12 月房企境内外合计发债506 亿元，环比+38.1%，同比+11.0%，单月净融资-51 亿元。其中境内债单月发行504 亿元，单月净融资39 亿元；境外发债规模回落，单月发行2 亿元，单月净融资额约-90 亿元。具体来看，主流国央企仍保持相对畅通融资渠道；而在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，截至12 月31 日，（不完全统计）已有8 家房企披露申请“第二支箭”储架式注册发行，合计额度达1210 亿元。自11 月29 日龙湖集团融资支持工具首单成功发行后，12 月美的、金辉、碧桂园及新城加速推进。

    22 年9/10/11 月，抵押补充贷款（PSL）当月分别新增1082/1543/3675 亿元，为“保交楼”提供有力的资金保障。截至22 年末，PSL 余额为3.15 万亿元，同比增长12.5%。

    民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福、融创中国、阳光城涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。

    截至23 年1 月11 日，C-REITs 产品已增至24 只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，除平安广州广河、中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT 破发外，其他产品全部实现正收益，其中9 只股价（截至23-1-11）较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅14.6%。中证估值方面，截至23 年1 月11 日，周内房地产板块的仓储物流、产业园及保障房公募REITs 产品的中证估值价格整体呈上升趋势，REITs 估值均值为3.52 元，较上周同期均值上涨0.04 元；估值收益率方面，14 只REITs 中证估值收益率较上周同期均值上行3.98BP，达6.35%。

    投资建议2022 年地产行业政策面友好，多方释放积极号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了行业心；需求侧来看，5 年期LPR 连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线1）持续看好核心城市土储充裕、用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE 率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs 提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。

    风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

来源[光大证券股份有限公司 何缅南]   日期2023-01-13