万科9月斥资百亿拿地，接盘蓝光发展、华夏项目共3个项目

出品|公司研究室地产组

文|曲奇

10月10日，万科发布了2021年9月销售及近期新增项目简报。

2021年9月，万科合同销售额361.1亿，同比下降34%。作为地产行业的头部公司，万科的销售已经连续5个月同比下滑。倘若万科在2021年最后3个月，销售额不能达到2200亿，恐怕要跌下年度7000亿销售额的台阶。

根据第三方数据，2021年前9个月，万科拿地金额及拿地面积在百强房企中排名第二，仅次于碧桂园。万科9月新增的10个项目中，有3个项目分别来自蓝光发展和华夏幸福，接盘爆雷房企的项目，显示了一定的“捡漏”能力。

前9个月销售额同比负增长，拿地额在百强房企中高居第2

2021年9月，万科合同销售额361.1亿元，较2020年同期减少184.3亿元，同比下降33.79%。由于9月销售额的大幅下滑，万科2021年的累计合同销售额增速由正转负，2021年前9个的总销售额为4791.3亿元，同比减少136.3亿元，同比下降2.77%。

值得注意的是，万科合同销售额已经连续5个月出现同比负增长。而其2020年最后3个月，公司销售额总计为2113.9亿元，2020年全年为7041.5亿。倘若2021年最后3个月，万科的销售额不能超过2200亿元，恐怕去年刚站上的7000亿台阶还未站稳就又要掉下来。

自2021年8月销售简报披露以来，万科共新增10个项目，新增权益建筑面积143.9万平方米，需支付权益地价104.84亿元，前9个月新增项目的总权益地价为1359.99亿。根据中指研究院数据，2021年前9个月，万科拿地金额为1131亿元，拿地面积为1422万平方米，在百强房企中高居第二位，仅次于碧桂园。

分月来看，2021年上半年，万科拿地支出显著高于上年同期，这其中有去年疫情下房企拿地骤减的因素存在。上半年，万科拿地金额为1126.3亿元，上年同期为624.2亿元；拿地面积1505.9万平米，上年同期为980.2万平米；拿地价格为7480元/平方米，上年同期则为6368元/平方米。不过，2021年7月到9月，万科新增项目的权益地价合计为373.31亿，较上年同期的466.68亿减少20%。

在多数房企严控拿地支出之际，万科还能大肆拿地的原因在于，其负债率较低。2021年6月末，万科净负债率为20.2%，剔除预收款后资产负债率69.7%，现金短债比1.67。“三道红线”全部达标，为“绿档”房企。

部分新增项目捡漏爆雷房企，万科仅支付了“面粉”价

具体分项目来看，万科9月新增的项目中，有3个项目来自“爆雷”房企，其中石家庄项目、宁波项目来自蓝光发展，南京项目来自华夏幸福。

2020年6月18日，蓝光发展的子公司新蓝置业以20.645亿元摘得宁波海曙区GQ03-02-04b(高峰6号)地块，楼面价17730元/平方米，溢价率33.3%。

2020年8月28日，蓝光发展以7.93亿元竞得东三教改造地块，溢价率99.7%。东三教地产的土地面积为32425.82平方米，约48.63亩，竞拍后单价约为1630.38万元/亩。

2021年的中期业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜称，最近一年多，与华夏幸福连项目层面的合作和谈判都没有。但这次简报中的南京G70地块正是来自华夏幸福。

2016年11月，华夏幸福以14.8亿元拿下南京G70地块，成为江宁“地王”。根据华夏幸福年报，南京江宁项目用地面积12.75万平方米，总建筑面积34.45万平方米，开工时间为2016年12月。截至2020年末，华夏幸福对G70地块的总投资额为38.31亿元，在建建筑面积6.34万平方米，竣工面积1.90万平方米。

7月21日，南京G70地块的项目公司由南京孔雀海房地产开发有限公司，变更为南京裕融置业有限公司，投资人由华夏幸福旗下的无锡幸福基业房地产开发有限公司变，更为万科旗下的南京万科企业有限公司。

从石家庄、宁波、南京的3个项目来看，万科仅支付了“面粉”价。对万科而言，接下来或许还有不少可以“捡漏”的机会，以获取优质或低价的项目。