2020财报观察②丨解密华夏幸福三组关键词背后的商业逻辑

谁能做时间的朋友？

一

在已经发布的2019上市公司财报中，华夏幸福引起我们特别关注。

关注的重心，不仅仅是向好的业绩，而是各项数字背后，华夏幸福在过去一年的变化。

那要如何理解华夏幸福的变化？我们先要翻开乔尔·科特金写的一本书，从中来验证华夏幸福的改变，是面向未来，还是小脚挪步。

这本书名叫《新地理》，副标题叫“数字经济如何重塑美国地貌”，是一个非常伟大的理论。

书中，乔尔·科特金研究发现，在工业明时期，哪里靠近港口、公路、或者材料产地，哪里更有钱。

而今天最重要的资源已经不再是自然资源，而是获取高技能劳动力，尤其是科学家、工程师和其他专业人士的能力。

我们会发现，在工业明时期往往是“乐业带动安居”，而在科技明时期，是“安居带动乐业”。

由此，就会发现，过去城市的发展模式叫做“产-人-城”，就是每个地方叫大招商、招大商，招来很多产业，逐渐给它配宿舍，以后它会成就一个城市。

今天，发展的模式变为“城-人-产”，就是先去把城市打造成一个适合知识分子居住的城市，然后城市会吸纳很多优质的知识分子，从而成就这个城市的产业。

借助这套理论，我们来审视华夏幸福过去一年的作为，会找到三组关键词

丨产城、商业、科技。

这三组关键词背后的商业逻辑又是什么呢？地产一休哥来做一个简要梳理

先来产城，从王学给出的解读来，最大的变化是【聚焦与平衡】。

聚焦体现在战略、区域、业务，要【好钢用在刀刃上】，坚决断舍离，把优质资源投向优质区域。

平衡则是回归经营逻辑，主要有三1、产业新城的现金流自我平衡；2、孔雀城的利润及现金流的平衡；3、二者要有机的协同发展。

再来商业，吴向东给出的答卷是，“三新”方针，开拓新模式、开拓新领域、开拓新地域。

侧重是四个方面，一是新的、大的、好的城市综合体项目，类似武汉长江中心；二是向康养、长租全面展开；三是希望有新的第三方投资者做轻资产管理；四是新生事物，拓展科学社区业务。

地产一休哥听完后，最大的感受是十二个字精耕细作，平台挖潜，经营增肌。

听完王学和吴向东的表述，读者、股民或许会问，这与新地理的强关联是什么？对比来

平安未进入之前，华夏幸福是产业独大，处于工业明时期，平安进入之后，华夏幸福产业与商业并重，同时加入了新业务与科技作为催化剂，正式迈入了科技明时期。

所谓无商不活，不产不富，两翼振动下的华夏幸福，构建起的“城-人-产”商业模式:

丨既能引人留人，又能活商强产。

二

对于这些大的战略变化，传递到资本市场，投资者一定会问，效果如何，是能给到未来超预期的回报？

能与不能，我们来梳理下，华夏幸福在2019年储备下的棉衣和子弹。

在华夏幸福2019年交出的业绩答卷中，抽茧剥丝，我们重来六组数据

1、销售回款率由去年同期46.2%，跃升至61.4%，销售费用占比下降0.45个百分，管理费用占比下降2.0个百分；

2、归属上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%，实现对赌承诺。整体毛利率43.7%，比上年同期增加2.1个百分。ROE为35.7%，同比增加0.5个百分；

3、截止期末，预收款项1252.85亿元，未来三年内逐步转为营业收入与利润，提前锁定未来的经营业绩；

4、营收、毛利润、归属上市公司股东的净利润等核心指标，近五年复合增长率高达29%、37%、32%，近五年现金分红占净利润均不低于30%；

5、2019年获取土地成交金额较上年同期增加203.6%。新获取土地规划计容面积比去年同期增加88.7%；

6、报告期内，实现产业签约1956.13亿元，较去年同期增加17.8%。

这些数据，在股票分析师和投资机构的眼中，是华夏幸福四方面能力的优化提升

一是规模（破千亿，代表成长能力）；

二是毛利率（代表盈利能力）；

三是净资产回报率（代表资金回报水平）；

四是产业新城及相关业务与商业地产及相关业务两轮驱动模式（代表经营质量和未来前景）。

地产业务是存量，新兴业务是增量。近些年，很多房企在存量基础上做增量，这些领域，对于房企而言，都属于试水阶段。

但是，我们发现华夏幸福的模式，是不必成为“纯粹的开发商”的优势，地产服务增量，增量业务反哺地产，构建起了自己的护城河。

由此，业内或许会问，华夏幸福的护城河有多深多宽，在一个半小时的视频说明会上，王学提到的内与外的两个背景，给出了回应。

两个背景，是机构券商“买入”华夏幸福的基，也是发现华夏幸福硬核实力的不二通道。

背景一，重仓都市圈，产业新城按都市圈进行布局，已经布局了13个省、15个都市圈，接下来的任务是继续深耕这些产业新城。

为何要布局都市圈？王学给出的解读分为三个方面

1、中国经济增长的结构性机会都在都市圈，中国不动产的结构性机会也集中在都市圈；

2、2019年已经进入都市圈的元年；

3、各种要素资源正加速向都市圈聚集，其中在人口增长方面，都市圈人口增速是全国的2-3倍。

背景二，华夏幸福战略定位调整为【成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台】。

结合背景，对照业绩，便会发现，华夏幸福新产城商业模式，扎根核心都市圈，将创造并分享区域价值提升，与地方政府双赢，并受益于都市圈要素资源集聚后的发展红利。

三

整体梳理完华夏幸福的19年业绩，地产一休哥想到了《浪潮之巅》前言中的一句话

近一百多年来，总有一些公司很幸运地、有意识或者无意识地站在技术革命的浪尖上。一旦处在那个位置，即使不做任何事，也可以随着波浪顺顺当当地向前漂个十年甚至更长的时间。

对于这些公司，外界会把他们称为时代的幸运儿。如今，华夏幸福携手平安，乘风破浪，在科技明的浪尖上，也会成为时代的幸运儿，走向健康、美好的未来。

（章开篇观引用自华高莱斯，特此感谢。）

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