【财报季】万科的免疫力

春寒

释宝昙(宋)

别院东风料峭寒，春衫已试脱应难。

黄昏却傍灯归去，缓约花期几日。

晚上9开始，高管集体戴着口罩，网络直播。只有回答问题的高管才会摘下口罩，回答完立即戴回去，如此反复。

万科管理层用实际行动展现了最强防护意识。

2018年9月万科秋季例会上，鲜红背景下“活下去”三个大字，引发巨大关注，很多人发出疑问房地产真的进入寒冬了吗？

后来，万科董事会主席郁亮在多个场合澄清“活下去”是对自己说的，万科是危机感驱动的公司。

今天，在万科2019年度业绩推介会，郁亮说万科2018年提出“活下去”是居安思危，保持清醒警惕，没想到现在活下去成了特别真实的存在。

疫情对万科产生了非常大的影响。

据万科集团总裁、首席执行官祝九胜介绍，今年2-3月份，万科的销售额同比降低了510亿元，在万科进入的湖北省武汉、宜昌、鄂州三个城市，年后至今基本没有销售，虽然占比集团销售额仅3.1-3.2%，也产生了一定影响。

今年，万科的开工比以往晚了40天，占一年的1/9。一季度万科可能有1万户业主，全年3.9万户业主的交付将受到影响。

销售回款减少，防疫成本增加，都直接影响了万科的现金流，并对未来1-2年产生远期结算压力。

面对疫情，郁亮表示，万科30年，经历过多次调控，多次金融危机，非典危机。在每次危机过后，都能获得发展机会。

结合过往经验教训，郁亮给出了面对疫情的三法

1、要有勇气和责任感。

郁亮特别提到了，这次疫情之中，表现出色的武汉物业公司总经理。在疫情爆发之后，他把自己的办公室搬到了距离华南海鲜市场只有一墙之隔的小区里。

“他说我在这里，兄弟们就放心了，也就没有那么害怕了。正是因为有这样的员工，我们才能照顾好疫情中的客户，想他们所想，急他们所急。过去，万科物业在滨海大爆炸、超级台风中，都是这样的表现，才有了今天。”

在武汉，万科有两家酒店，三个租赁公寓，四个物流园区，五家商场，61个住宅社区，为12.7万家庭和30万居民提供物业服务。这些项目团队在疫情期间坚守岗位，全力保障客户的正常生活和民生供应。

在防疫消杀、垃圾清运这些本可以由外包承担的工作中，因为人手不够，万科员工顶上，配合街道联防控制，为隔离在家的家庭提供生活保障。他们始终把客户生命安全放在第一位，同时还要保护好自己。

2、要有免疫力和健康基础。

免疫力的基础是现金为王，手有余粮。

要实现有利润的收入，有现金流的利润。万科连续11年经营性现金流为正，坚持不囤地、不捂盘、不拿地王。

到今天为止，万科92%的项目是普通项目，保证有足够的流动性，保持现金流安全，渡过危机。

3、我们要有准备，不能只到危，还要到机。

在这次疫情中，万科的冷链业务在1-2月份增长了80%。

5年前就开始的物流业务部署比较提前，通过这次疫情会有较大的发展机会。

企业应该敏锐地发现，深入理解危机对城市发展需求产生的变化，培养未来竞争力。

年报发布同时，万科更新了一则人事变动通知韩慧华担任公司执行副总裁、财务负责人。公司执行董事王金不再兼任执行副总裁、财务负责人；公司执行董事张旭不再兼任执行副总裁、首席运营官。

张旭是2002年万科“海盗行动”从中海挖过来的人才，郁亮表示“张旭在武汉公司工作了十年，表现优异，万科今天在武汉有这么多的项目、客户和影响力，他发挥了很大的作用。万科的物流业务过往打下了比较好的基础，现在也迎来了大发展的机会。集团合伙人张旭主动举手，公司支持张旭集中精力去带领物流业务跨上新台阶。”

物流业务，也正是万科未来竞争力的一个重要方向。

万科在去年已经开始实施扁平的三层职级架构，即核心合伙人、骨干合伙人和普通合伙人，提倡内部大江大海流动，以帮助合伙人更快速地复合成长，这种内部流动在万科已经常态化，体现其一贯用人化。

2019年，万科中西部事业部在集团内部业绩第一，这是一个很好的号。

郁亮表示，万科四个区域是四个兄弟，你追我赶，放长时间来，一开始中西部区域是很少的。今年以来，中西部区域在集团贡献比较少，和城市的发展阶段有关联。每个区域的发展阶段也不一样。四个兄弟，谁也不服输，憋着劲干活，都想做出很好的业绩来，使得万科有较好的业绩表现。不平衡要从长期，反而形成一种平衡。

“万科将一如既往地继续努力，保持警醒，坚持在变化中不变的东西，寻找变化中可能的机会，让自己能够健康地活下去，活得好，活得久。”

当被问到疫情对房地产行业政策的影响时，郁亮表示“在万科内部常说一句话当好农民种好地。”

“农民不会因为预测天气的好或者不好而决定种不种地，无论天气好和坏都要去种地，要把自己的种地能力提高了。我们始终都要靠自己的一双手去干活，踏踏实实、心无旁骛做好自己应该做的事情，守住自己的‘本分’，通过自己的努力把地种好，打出粮食，多打粮食。”

无论行业政策产生什么样的变化，郁亮希望房地产长效机制能够落到实处，更好的解决老百姓的居住问题。

根据万科2019年全年业绩报告，期内万科实现销售额6308.4亿元，同比增长3.9%。实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%。

截至期末，万科持有货币资金1661.9亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%。实现经营性现金净流入456.9亿元，连续11年经营性现金流为正。

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