费用管控力强 货值总量超万亿

　　亿翰速评

　　2019年上半年，中国金茂销售规模稳步增长，华东区域贡献的销售金额约占六成。由于城市与物业开发收入大幅减少，营业收入同比减少33%。财务方面，融资成本低，财务杠杆稳健，但需注意短期偿债风险。中国金茂在城市运营方面持续发力，在众多优质城市运行项目中诠释中国金茂以城聚人、以城促产的“城-产-人”城市运营逻辑。

　　一、销售规模稳步增长，华东区域销售金额占比最多

　　2019年上半年，中国金茂实现合同销售金额实现约790亿元，同比增长79%，超过全年目标的50%。销售面积为357.9万平米，同比增长114%。从销售金额分布来，各区域占比分别为，华东为59%、华南7%、西部3%、华中4%、环渤海27%。

　　二、营业收入、毛利润率均下滑，盈利表现不尽人意

　　2019H1实现营业收入147.41亿元，同比降低33%，毛利润为54.32亿元，同比降低37%。毛利润率为37%，较2018年同期降低3个百分，股东应占利润36.97亿元，同比增长12%

　　其中，物业开发、物业租赁、酒店运营的毛利润率分别为34%，86%、50%，与 2018年同期相比，分别降低4个、增加1个百分、降低1个百分。

　　三、融资成本低，杠杆水平稳健

　　2019年上半年公司平均借贷成本为4.96%，较2018年底减少了0.85个百分，融资成本处于行业较低水平。上半年净负债率为67%，较2018年同期减少了3.6个百分，财务杠杆稳健。 

2019年8月28日，中国金茂2019中期业绩会在香港举行。

　　概况： 

　　一、2019年上半年业绩亮

　　1、合同销售持续增长强劲，销售金额按年增79%

　　2019年上半年，中国金茂实现合同销售金额实现约790亿元，同比增长79%，超过全年目标的50%。销售面积为357.9万平米，同比增长114%。

　　从销售金额分布来，各区域占比分别为，华东为59%、华南7%、西部3%、华中4%、环渤海27%。其中全年可售货值主要分布在北京、天津、上海、苏州、南京、杭州、温州、广州和深圳等城市，单城市可售货值超百亿；而北京单城市产能半年破百亿。

　　2、土地储备：合理拓展土地储备

　　2019年上半年，公司共收购项目24个，总土地款为341亿元，权益土地款为179亿元，新增土地储备计容总面积643万平米，平均拿地成本为5300元/平米，城市运营项目占比45%。新增土地主要分布在华东、华南、环渤海、华中和西部地区，占比分别为23%、26%、13%、21%和17%。

　　3、城市运营亮

　　金茂布局一批以城为特色的优质城市运营项目，在落地实践中诠释以城聚人，以城促产的“城-人-产”城市运营逻辑。截止到2019年8月底，公司累计锁定或获取城市运营项目16个，主要分布在长沙、南京、宁波、青岛、苏州和温州等10个城市。

　　4、资金优势

　　公司融资成本低，稳健杠杆水平。2019年上半年，公司平均借贷成本为4.96%，上半年发行了5年期的18亿人民币公司债、5年期2.5亿美元债券，以及10年期5亿美元优先担保票据，利率分别为3.72%、4%和4.25%。截止到2019年6月底，公司净负债率为67%。

　　保持稳定派息比率。公司保持派发核心盈利约40%作为股息，2019年持续派发中期股息，每股股息12港仙。

　　5、产品

　　根据亿翰智库季度典型房企产品品牌指数TOP50，中国金茂.府系位列中国典型房企产品品牌指数第一名。

　　6、混改

　　本次混改后，中化集团持有公司35.1%股权，仍保持单一最大控股股东，并维持对中国金茂的控股并表地位。【中国平安(601318)、股吧】持股15.2%，新华保险持股9.18%，未来将协同旗下产业资源及金融实力，充分发挥协同作用，助力实现中国金茂的未来发展目标。

　　二、期内财务及运营回顾

　　1、2019上半年业绩。2019H1实现营业收入147.41亿元，同比降低33%，毛利润为54.32亿元，同比降低37%，股东应占利润36.97亿元，同比增长12%，股东应占利润(扣除投资物业公平值收益)为32.81亿元，同比增长4%，每股盈利28.35分，同比增长3%。截止至2019年6月30日，物业及土地已销售未做收金额约1766亿元，归属母公司的投资物业公平值收益为5.54亿元，扣除递延税项后为4.16亿元，中期维持派发核心净利约40%作为股息，每股派息12港仙。

　　2、分部收入。2019H1实现物业开发收入121.81亿元，同比降低38%，占总收入的比例为82%，较2018年同期降低7个百分；物业租赁收入7.32亿元，同比降低2%，占总收入的比例为5%，较2018年同期增加2个百分；酒店经营收入9.75亿元，同比降低6%，占总收入的比例为7%，较2018年同期增加2个百分；其他收入8.54亿元，同比增长31%，占总收入的比例为6%，较2018年同比增加3个百分。

　　3、毛利润率。2019H1毛利润率为37%，较2018年同期降低3个百分，其中，物业开发、物业租赁、酒店运营的毛利润率分别为34%，86%、50%，与 2018年同期相比，分别降低4个、增加1个百分、降低1个百分。

　　4、物业租赁。截止2019年6月30日，租赁物业可租面积合计40.57平米，上半年物业租赁收入为7.32亿元，项目出租率均超90%，其中北京凯晨世贸中心、中化大厦、长沙研发均实现了满租。

　　5、酒店经营。截止2019年6月30日，共运营酒店10家，总房间数3975间，除崇明金茂凯悦酒店外，其余酒店平均出租率均超50%，其中上海金茂君悦大酒店、金茂三亚希尔顿大酒店、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、中国金茂万丽酒店(北京)的出租率均超80%。

　　6、境内外债务结构。截止2019年6月30日，债务总额为888.14亿元，按期限划分，一年内、一年至两年、三至五年、五年以上债务总额分别为256.78亿元、214.9亿元、368.03亿元、48.43亿元；按币种分类，人民币债务占比为69.23%，外币债务占为30.77%。2019H1净负债率为67%。

　　三、战略及未来展望

　　综合实力进入行业第一梯队：2020年实现销售签约额2000亿元，物业持有面积达170万平米，物业持有收入达42亿元；2022年实现持有面积达200万平米，收入达50亿元。2019年推动7个城市运营标杆项目落地，每个区域一个；2020-2022年实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献；2023年及以后成为品质城市引领者。

　　问答环节Q&A

　　Q1：第一、混改的整体安排是怎样的？第二、平安已经入股了金茂，与平安会产生怎样的协同效应，平安也投资了其他地产企业，与其他公司相比，平安投资金茂是怎么考虑的，有什么不一样的地方？平安入股对我们有什么帮助？第三、现在中化对金茂还是并表的情况，出表的情况我们是怎们期待的？第四、今年已售项目的毛利润率和已售未结的毛利润率趋势是怎样的？第五、非城市运营拿地方面，权益是不是考虑提升？A1：平安进来以后，平安的实力也非常强，平安对金茂实际上就是财务投资，是非常长线的财务投资。平安投资金茂主要中两个方面：一是双轮驱动的战略，我们有金茂大厦等受险资青睐的持有型物业；二是平安非常认同金茂的城市运营，平安本身的产业也非常丰富，中化集团的产业也非常丰富，这些产业对我们做城市运营具有明显的优势，所以平安对这一也非常好。平安进来之前，我们跟平安就有很多合作，比如与平安不动产在项目上的合作，与【平安银行(000001)、股吧】也有资金方面的合作等，现在我们正在安排金茂的各个层面与平安各个板块层面的对接。关于进一步的混改，中国金茂全面市场化是中化集团的一个方向，所以这一次会进一步深入，但是大家也要注意一，不管怎么样混改，中化集团作为中国金茂控股股东的地位不会改变，所以他会作为第一大股东，当然他可能会不并表，这个时间呢，我相大家在不久的将来会到。关于土地，现在整体来，城市运营加上招拍挂获得的土地，我们的权益比例是在逐步提升的， 因为城市运营的项目我们基本上都是100%的权益，至于招拍挂拿地的权益会不会逐步提高，我们也希望提高自己的权益比例。但是这是竞争的结果，现在土地市场竞争激烈，要拿高质量有竞争力的地是第一位，这样通常权益比例会相对低一。所以中国金茂提高权益占比主要是通过城市运营来完成，我相随着城市运营项目的增加，我们对项目的股权比例会大幅度的提高。关于毛利润率，其实随着近3年的持续调控，行业整体的毛利润率都受到了一定的影响，我们今年上半年的签约毛利润率大概在25%。城市运营项目的毛利润率相对较高，在35%或以上，我们希望随着城市运营项目的增加，我们的毛利润率水平会有一定的拉升。Q2：第一、城市运营方面，可否请管理层再展望一下更加长期的关于增长方面的安排和想法?第二、期权激励第二期的安排是怎样的？ 第三、股票增持方面，管理层现在有怎样的想法和安排？A2：城市运营是比较长远的项目，基本上小的项目大概需要5年，大一的需要8-10年，城市运营项目早期的投入，它是需要有一个孵化期的，一般比如有个一两年时间，虽然这期间投资不大，但是真正产生效益需要两年的时间，为什么呢？他需要有基础设施的投资和土地真正的出让，然后土地真正形成销售收入，或者说二级开发的销售收入也是需要时间的。我们城市运营项目，过去两年拿的比较多，孵化期大概也要两年，爆发期会在接下来的两年里，我认为它真正能起到大效益的时间应该会在2021年，会有一些机会出来，到时大家可以关注。关于期权激励一直在做。平安入股时，有一个很重要的条款，是要求进入薪酬及提名委员会，他们对高管的激励，有他们的一些要求和想法。所以我相随着中国金茂市场化的进程和股权的安排，后面的激励机制会越来越有竞争力。我们年初总的授权大概是2.66亿元，这应该是历史上中国金茂授权最多的一次。这一次整个是三年期有效，因为这一次主要还是在国资委的框架之下授权的，面比较广，但个人不会给很高，因为是受到限制的。我们认为，整体的激励还是非常有效果的。未来，中国金茂在这条路上会走得越来越宽，给管理层充分的激励，管理层也有心在未来不断地进行增持。Q3：第一，追问一下混改的进程，刚才李总提到现在中化集团还是继续并表中国金茂，但可能在不远的将来就不并表了，这可不可以理解为其实我们的混改还没有完全做完，是不是还会有下一步的动作在混改这个事情上？第二，关于销售，到7月份已经完成了销售目标的60%多了，记得在3月份的时候管理层也讲过，可能到中期会把1500亿元的销售目标上调，这样的话，明年2000亿元的下销售目标是不是有保守了？可能今年做到1700亿元或1800亿元，明年可能是2100亿元或2200亿元。第三，关于酒店和物业运营，这两个业务的收入在上半年是有轻微的下滑，能否解释一下因？A3：混改我们会继续做下去。但这一块现在确实没有时间表，要根据集团公司的整体安排来。关于销售规模，金茂给自己的定位是向行业第一梯队冲刺。所以我们在增长方面，在完成销售目标方面还是不惜力的。今年年底目标我们主要考虑两个方面：第一，我们希望在价格上还能为公司多创造价值，提升毛利润率的水平；第二，从前两年开始，公司已经从签约销售金额转为回款为导向，所以今年下半年会尽量多考虑回款。所以我们今年的销售目标还是保持1500亿元不变。但是我们内部还是希望能够超额完成销售目标。关于酒店。酒店的收入对于经济的变动还是比较敏感，结合上半年经济市场的变化，酒店业务整体表现还是平稳的。酒店所在的城市基本上都在中国最好的城市，基本上出租率能够保持，比如上海北京能保持在80%以上，但是价格确实有小幅的下降。我们组合里面之所以收入有6%的下降，主要因是三亚的酒店。三亚在今年上半年承受的压力比较大，这两家酒店下滑的比较多，我们认为下半年会有好转。Q4：第一，关于全年买地的计划，上半年大概已经用了380多亿元，下半年我们有没有一个大概的节奏？管理层对下半年土地市场的法，以及后续有哪些区域的城市运营项目会再推出来，可不可以分享一下？第二，关于人民币持续在贬值，贬值对我们财务上的影响大概有多大？有没有措施来应对？A4：关于土地市场。很多城市今年的供地计划很激进，但实际上只完成了40%左右，也就是说今年下半年全国各主要城市的推地力度会加大。所以这样的话，对于地产商来讲，是获取土地的机会。中国金茂今年上半年大概不到400亿的土地获取，全年度来说，我们会保持这样的节奏。整体上，中国金茂买土地的资金，大概相当于回款的一半，所以我们还会保持这样的节奏。今年拿地的资金可能会跟去年基本上保持一致。关于城市运营项目，应该说我们今年是有目标的，我们希望在年底中国金茂的城市运营项目要超过20个。我们现在正在谈，也可以借这个机会给大家分享。我们在武汉、嘉兴、江苏的南通、贵阳、长沙这一地方都在进行一些城市运营项目的筛选，相下半年在部分城市也会斩获一些新的项目。关于人民币问题，这是我们关注的一个。第一公司是一个香港上市的公司，所以基本上你很难把外币的融资渠道全部去掉。所以从这角度来说，我们有两个关注。第一个我们把人民币的影响严格控制在资本化的管理上面，把它作为长期的对内的投资，这样每年汇率的变动不会对我们报表产生影响。对长周期来，人民币可能是波动的一个概念。第二个就是我们把外币的占比调低，现在我们已经调到了占比只占30%，几年前我们是50%，比例还会继续调低。第三个我们应该在17年把报表改成人民币计价。那么总体来说我们还是比较相中国的经济实力，外汇储备等等，人民币出现暴跌的可能性还是比较小。Q5：有两个问题。第一个问题是关于结转，可以到在去年和今年上半年，感觉开发业务的结转收入是有偏低的，可能是因为结转并表比例在逐步下降导致的，能不能方便透露一下，18年和今年上半年我们全口径销售额的结转量有多少？第二个问题是关于混改的，我们可以到是中化集团对中国金茂在城市运营和在发债融资上面都有一些帮助。那么如果说中国金茂从中化集团里面退出了并表的话，那么这些帮助是否还能够持续？A5：我刚才已经谈到了不管怎么样混改，中化集团作为中国金茂控股股东的地位不会改变。所以在这个基础之上，在产业方面一些合作，在资金方面一些合作，混改以后它不会产生变化。上午我们正在开董事会，宁董事长强调既要保持国有企业中化集团的控股地位，也要引进市场化的机制，只有把这两个都具备，混改才具有意义，所以这一块大家不用担心。另外一个问题，关于结转。今年上半年确实结转量有一定的下降。但是全年来，最后并表的收入量会有增长。Q6：目前我们目标是有60%的土地获取是从城市运营端，但是如果是土地市场有所降温，6不知道管理层会不会考虑在公开市场上拿核心地块多一，并暂时会减少城市运营项目端的拿地？然后还有土地市场降温的情况下，管理层可以说一下公司自己对一级土地开发和卖地的意见？A6：真正去公开市场拿地，大家可能觉得降温或者说是便宜，会有这样一个想法。因为大家到溢价率好像是下降，但实质上这个城市的土地它不是像大家想象的那样，大家可以仔细一下我们所有国内的土地，从头到尾基本上就没降过，他一直属于一个永远上涨的趋势，它所谓的溢价率下降，是因为它底价提升，所以招牌挂市场上，只要是公开竞争的，基本上都会是一个比较高的价格。我们希望能够拿到比较合适的价格，但是我觉得是不现实。所以跟城市运营相比，城市运营的土地更具有这个优势。所以从这上来讲，我们希望能够更多的去获取城市运营项目，从而丰富我们的土地储备。刚才谈到说公开市场上优质地块会出现，实际上现在中国金茂的土地储备85%都是一二线城市的土地，都是非常好。同时在市场有机会的时候，例如降温，我们肯定会抓住这样的机会。但是跟城市运营项目的获取之间并不矛盾，因为城市运营项目获取是无法满足真正高速发展的需要，所以这个步伐是不会停下来。当然如果有公开市场那更好。土地降温这个情况，我刚才已经说过了，实际上地价并没有下降，只是溢价率下降。所以我们一级开发，大家也意识到这个问题，政府是很有意思，如果土地市场下降了以后，我们做一级开发，地就能够下降卖，但政府也不会同意下降卖。比如说我们现在已经拥有的一级土地，要不你就卖不出去，要么你就必须涨了才卖，所以对这一要有清楚的认识。Q7：想请教一下，城市运营项目既然是那么大的肥肉，那么中国那么多的大地产商以后会不会都来做，同时使得我们拿到城市运营项目的代价越来越高？A7：实际上城市运营它是一个非常复杂的一套体系。我们打交道的是政府，在对全国的土地市场全面摸排中，我们公司有一套系统。比如说我现在能在我的手机上，到全国城市以及城市所在的区域的对应规划和方向，包括将来土地出让的情况，我们对这些大数据类的研究要求是非常高的。不是每一块地都能成为一个城市运营项目，它的素质要求，和我们去招拍挂的素质要求，完全是两个逻辑。所以应该说肯定有人愿意去做，但是要做好是很难的，所以应该是说中国金茂通过这么多年在这一方面的这些积累，它已经具有一些先天性的优势，别的企业也会去做，但是他起步晚，以及他对体系不熟悉，对土地和资金的安排逻辑不太掌握，会使很多人望而却步。现在实际上已经有企业，开始在这块想做一些工作，但我成功的确实不多，中国金茂未来可能会有竞争对手，但我们有心做得更好。Q8：与混改有关的两个问题，第一个问题，去年也提到比较理想的股权架构是中化大概持有35%，其实现在已经实现了，未来是否还有往下走的空间？在保证中化控股股东地位的前提下，空间还有多少？第二个问题就是关于出表，是否在现有的股权架构下，其实就已经可以出表？还是要基于其他的一些前提下才能出表？A8：去年提的中化股东控股是33%，实际上30%以上就能保证现有的股东地位。出表这个事情，需要根据中化集团的整体战略，大家可以到未来一两年内，中化集团也会有一些大的动作，在他们的战略调整的大背景下，我们会控制好节奏，在不久的将来，大家都能到。Q9：有两个问题想请教一下，第一个，今年1到7月份买了一些三四线的地，三四线未来的产品策略是什么？是准备做高端品牌，还是走快周转回笼现金流？第二个问题，做一二级联动时，与周边正常招拍挂的地块相比，金茂会不会在拿地价格上有优势？A9：第一个问题，实际上主要还是希望在一二线城市拿地，而且我们也希望能够深耕我们已经进入的城市。如果出现了三四线，它更多的是大都市周边的一些城市，或者是说未来要做的城市运营项目，其他三四线的地基本上不太碰。另外在都市圈的这些三四线城市，我们对应的是高端的悦系产品，中国金茂正在对悦系产品进行全面升级，除了府系之外，中国金茂希望可以打造出一个有自己特色，带有一定技术含量的悦系产品，会比府系定位低一些，但是它仍然属于改善型的高端产品。第二个问题，有两种情况，一种是土地本身已经封存的情况下，那么就完全的市场化处理，因为你已经在一级开发中获得了土地的溢价；还有一个情况，就是说如果说是仅仅做二级的话，会有一个比较大的优势。