粤港澳大湾区最受益的品种 重组后公司业绩提升50%

　　粤港澳大湾区首席受益品种，重组后业业绩提升50%，坐拥最好的城市种最好土地资源，资金荒背景下融资成本全行业最低

投资要：

1、内部改革增效明显，重组后业业绩提升50%

2、中国核心城市有大量土地资源

3、地产调控大背景下融资成本全行业最低

正：

　　2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，明确粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展的纲领。粤港澳大湾区天然禀赋深厚，具备成为世界级湾区的现实条件，却在长期以来在经济密度、产业结构等方面，同世界一流湾区存在一定差距。本次《规划纲要》对粤港澳大湾区的战略定位、发展目标、空间布局等方面做出了全面规划，湾区建设将进一步提速。继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后的世界第四大湾区，是我国乃至于世界范围内开放程度最高、经济活力最强的区域经济体之一。重利好的公司就是招商蛇口。

1、公司重组后业绩大幅提升

　　招商蛇口背靠央企招商局集团，前身为蛇口建设部房地产科，99年注入集团上市平台招商港务，04年更名招商地产，07年开启全国化布局进程，14年进入城市突破30城，15年招商蛇口反向吸收合并招商地产，大量优质资源注入上市主体，16-18年销售额CAGR达52%，高于08-16年销售额CAGR36%，18年行业排名提升至第12名；重组后业绩也获得快速增长，15-17年归母净利润CAGR达56%；

15年重组后，公司多维度积极变革：

　　1)管理改革增效：组织精简自上而下从管理层展开，从15年14人缩减至18年9人，人员提拔以贡献率为导向；大幅削减繁冗总部职能部门，放权区域公司，优化资源配置，推进市场化激励机制；

2)加快周转速度：

　　 a、市场化拿地规模提升，叠加中小型项目占比扩大；

　　 b、成立地产基金、打造控股子公司(招商局置地0978.HK)资产管理平台，加快交易速度促进商办去化；

　　 c、构建员工持股、股权激励、项目跟投等多维激励体系，考核挂钩周转指标，激发员工内生性动能；

　　3)加速资源整合：从北京台湖、武钢协议到昆钢、东风地产、农发集团项目收购、招商局漳州资源注入以及前海土地整备加速等，整合频率加快、合作力度加大。

2、坐拥核心土储、重仓湾区，并具备强大非市场化拿地优势

　　1)存量土储方面，公司土储丰富、布局优异，18Q3末未结算面积约5,043万方，对应未结转货值约9,985亿；区域结构上，一二线占比84%，其中深圳核心三大片区(前海、太子湾、蛇口)、粤港澳大湾区、三大城市圈分别占比18%、31%、72%，资源储备含金量极高；项目结构上，中小项目占比提升，17、18年占比分别为83%、82%，远高于以往48%水平。

　　2)增量拿地方面，市场化拿地节奏加快，16-18年拿地额占销售额比值分别达114%、80%、55%，高于以往40-50%的水平；非市场化拿地能力凸显，包括存量资源转性、集团内部资源整合、产业新城模式、国企央企收并购、邮轮母港再开发等模式，我们估算后续非市场化拿地可转化体量超1,650万方，未来资源储备空间广阔。

3、公司融资渠道多样，成本低廉，空间巨大

　　融资成本方面，公司自2012年平均资金成本6.0%高以来逐年下降，到2016年仅为4.5%，2017年受宏观融资趋紧影响，融资成本小幅回升至4.8%，仍属于行业最低水平。融资空间方面，伴随公司规模扩张，银行授额度同步扩张，2017年授额度为1,292亿元，同比 17.0%，其中剩余未使用余额为565亿元，叠加公司债剩余额度80亿元，公司融资空间达645亿元，公司低成本、多渠道叠加较大空间等融资优势更显突出，特别在行业其他房企受制于资金端压力放缓扩张进度时，公司仍能保持高速成长，为公司销售快增奠定坚实基础。

4、投资建议

风险提示

司销售低于预期；前海项目进度低于预期

参考研报

　　20190125-华创证券-招商蛇口-001979.SZ-深度研究报告：聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道